חוזה מכר דירה יד שנייה לדוגמה
למה צריך לקרוא חוזה מכר לדוגמה, ולמה לא לחתום עליו כמו שהוא
חוזה מכר לדירה יד שנייה הוא המסמך שקובע מתי עובר הכסף, מתי עוברת החזקה ומי נושא בכל סיכון בדרך. עו״ד חיים פרטוש חוזר על כך שאין חוזה סטנדרטי: כל דירה, כל משכנתא וכל לוח זמנים מחייבים התאמה. הדוגמה כאן נועדה להראות לכם את מבנה החוזה ואת השאלות שצריך לשאול, לא להחליף את החוזה שעורך הדין שלכם ינסח.
בסרטון "קניית דירה" חיים מנסח כלל אצבע פשוט: במקרקעין, בלי חוזה בכתב אין עסקה. הוא מוסיף שזה "לא מדויק במאה אחוז", ובדיוק בגלל זה כדאי להבין מה החוזה כולל לפני שחותמים על כל מסמך, גם על זיכרון דברים.
להורדה: חוזה מכר דירה יד שנייה לדוגמה (קובץ Word)
המסמך הוא כלי עזר כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל עסקה שונה, ואין לחתום על מסמך משפטי ללא בדיקה של עורך דין.
החוזה סעיף אחר סעיף
הצדדים והנכס (סעיפים 1 ו-2)
תיאור הדירה נלקח מנסח הרישום: גוש, חלקה ותת חלקה, וההצמדות לפי תשריט הבית המשותף. חניה או מחסן שאינם רשומים צריכים להופיע בחוזה במפורש, עם מקור הזכות בהם. אם הזכויות רשומות בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, החוזה צריך לומר זאת ולהתאים את הליך הרישום.
הצהרות המוכר (סעיף 3)
כאן המוכר מצהיר שאין שעבודים מלבד המשכנתא, שאין הליכים, ושלא חתם על עסקת תמ״א 38 או פינוי בינוי. חיים מציין בסרטון שעורך דין בודק דברים שהקונה לא יכול לבדוק לבד, למשל האם הבניין כבר קשור בעסקה עם יזם שהמוכר חתם עליה. הצהרה מפורטת מגינה על הקונה, וגילוי מלא מגן גם על המוכר מתביעה בעתיד.
התמורה ולוח התשלומים (סעיף 5)
הכלל בדוגמה: כסף לא עובר לידי המוכר לפני שנרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה. התשלום הראשון מופקד בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר ומשתחרר רק עם אישור רישום ההערה, התשלום שמיועד לסילוק המשכנתא של המוכר הולך ישירות לבנק שלו, והתשלום האחרון משולם מול מסירת המפתח. חלק מהתמורה נשאר בנאמנות עד שהמוכר מציג אישורי מסים ואישור עירייה. סעיף 5.6 קובע איך מוחזקים כספי הנאמנות, מתי הם משתחררים ומתי הם חוזרים לקונה.
מימון הקונה וסילוק המשכנתא של המוכר (סעיפים 6 ו-7)
חיים מסביר בסרטון שמועדי התשלום צריכים להתאים לזמן שלוקח לבנק לשחרר את המשכנתא, כדי שהקונה לא ייכנס להפרה בלי שום אשמה. משפרי דיור צריכים גם לתאם את החוזה הזה עם חוזה המכירה של הדירה הקיימת, כדי לא להיתקע עם פער מימון או הלוואת גישור יקרה. אפשר לבדוק את התרחישים בסימולטור משפרי הדיור.
תנאי מתלה (סעיף 6.4)
בלי סעיף מפורש, העובדה שהבנק לא אישר משכנתא אינה פוטרת את הקונה מהתשלום. התנאי המתלה בדוגמה קובע מועד לקבלת אישור המימון, ואם האישור לא התקבל, הקונה רשאי לבטל בהודעה בכתב ולקבל בחזרה את כל מה ששילם, בלי פיצוי. המוכר מוגן בכך שהמועד קצר וברור, ושאם הקונה לא הודיע על ביטול בזמן, התנאי נחשב כמי שוויתרו עליו.
הערת אזהרה (סעיף 8)
הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין מגינה על הקונה מפני עסקה סותרת ומפני עיקול מאוחר. בקשת המחיקה שהקונה חותם עליה נשארת בנאמנות, ומותר להשתמש בה רק אחרי ביטול כדין והחזרת הכסף.
מסירה, מסים ותשלומים (סעיפים 9 ו-10)
איחור של המוכר בפינוי הדירה הוא מקור נפוץ לסכסוך. סעיף 9.5 בדוגמה קובע פיצוי מוסכם לכל יום איחור, שהקונה רשאי לקזז מיתרת התמורה. לגבי המסים, ברירת המחדל בדוגמה:
| תשלום | מי משלם |
|---|---|
| מס שבח | המוכר (בדקו במחשבון מס שבח ובבדיקת הפטור) |
| מס רכישה | הקונה (מחשבון מס רכישה) |
| היטל השבחה | המוכר על תוכניות שאושרו עד החתימה, הקונה על תוכניות מאוחרות (מחשבון היטל השבחה) |
| ארנונה, ועד בית, חשבונות | המוכר עד המסירה, הקונה ממנה |
| רישום הזכויות והמשכנתא של הקונה | הקונה |
כל סעיף בטבלה פתוח למשא ומתן. העיקר שהחלוקה תהיה כתובה, ולא תתגלה אחרי החתימה.
ייפוי כוח בלתי חוזר (סעיף 12)
שני הצדדים נותנים לעורכי הדין ייפוי כוח בלתי חוזר שמאפשר להשלים את הרישום גם אם צד נעלם, חלה או נפטר. ייפוי הכוח מפנה לחוזה עצמו ומוגבל לביצועו.
הפרה ופיצויים מוסכמים (סעיף 13)
הפיצוי המוסכם נקבע מראש כאחוז מהתמורה, כך שהצד הנפגע לא צריך להוכיח את גובה הנזק. בדוגמה הפיצוי בא במקום פיצוי על נזק בפועל, אבל אינו שולל אכיפה או ביטול כדין. בית המשפט רשאי להפחית פיצוי שאין לו יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות, ולכן השיעור צריך להיות סביר.
דמי תיווך (סעיף 14)
כל צד אחראי לדמי התיווך שהתחייב להם בהזמנת התיווך שלו. כך אף צד לא מופתע מדרישה של מתווך שלא הוא הזמין.
עורך דין אחד לשני הצדדים? לא
בסרטון "מכירת דירה" חיים מתייחס להצעה הנפוצה "בואו ניקח עורך דין אחד": עורך דין שמייצג את שני הצדדים לא יכול להיות נאמן לשניהם במלואם, ואם יתגלע סכסוך הוא לא יוכל לייצג אף אחד מהם. במילים שלו, כמה אלפי שקלים לא יטביעו עסקה של מיליונים. לכן סעיף 15.2 בדוגמה קובע שכל צד מיוצג בנפרד.
זהירות מוקש! אל תחתמו על לוח תשלומים שמחייב אתכם להעביר כסף לפני שנרשמה הערת אזהרה, ולפני שבדקתם שהבנק שלכם יכול לעמוד במועדים. תשלום שהגיע באיחור בגלל הבנק נחשב בדרך כלל איחור שלכם, אלא אם החוזה קובע ארכה לעיכוב של הבנק (ראו סעיף 6.2 בדוגמה), ובחוזה עם פיצוי מוסכם גבוה זה עלול לעלות ביוקר.
הצעדים הבאים
- קראו את 12 הסעיפים שעליהם מתווכחים ומה לבקש בכל אחד; בטבלה שם מצוין לכל נושא הסעיף המקביל בחוזה לדוגמה.
- עברו על רשימת הבדיקות לפני קניית דירה ועל ציר הזמן של העסקה.
- חשבו את העלויות הכוללות במחשבון עלויות קניית דירה.
- למדריך המלא ראו חוזה מכר דירה, ולמסלולים קניית דירה ומכירת דירה.
מקורות
- חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (סעיפים 8, 9, 126), ספר החוקים, אתר הכנסת
- חוק השליחות, התשכ״ה-1965 (סעיף 14)
- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א-1970
- רשות המסים: טופס 7000, הצהרה על מכירת ורכישת זכות במקרקעין
- כל זכות: תשלום מס רכישה (מועדים)
- עו״ד חיים פרטוש, "קניית דירה" (יוטיוב)
- עו״ד חיים פרטוש, "מכירת דירה" (יוטיוב)
שאלות נפוצות
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
עו״ד חיים פרטוש – משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ומקרקעין, עם ניסיון מאז 2012 בליווי לקוחות פרטיים, משפחות ויזמים.
קראו עוד על המשרד ←
לשיחת ייעוץ עם עו״ד עו״ד חיים פרטוש בנושאי נדל״ן ומקרקעין
077-805-4838
השאירו פרטים ונחזור אליכם
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
