בדיקת פטור ממס שבח: דירה יחידה, ירושה ומתנה

מה השאלון בודק

השאלון עובר על התנאים של שני הפטורים הנפוצים במכירת דירה: פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין) ופטור דירת ירושה (סעיף 49ב(5)). לפני כן הוא בודק תנאי סף: מוכר יחיד, דירת מגורים מזכה, תושבות, ומכירה של כל הזכויות שלכם בדירה. אחרי זה הוא בודק שני דברים שהופכים פטור מלא לפטור חלקי: תקרת השווי וזכויות בנייה שלא נוצלו. בסוף מקבלים אחת מארבע תשובות: פטור מלא, פטור חלקי, אין פטור, או "נדרשת בדיקה".

פטור דירה יחידה: התנאים

• הדירה היא הדירה היחידה שלכם בישראל ובאזור. בן או בת הזוג וילדים מתחת לגיל 18 נחשבים מוכר אחד.
• היא בבעלותכם 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים.
• לא מכרתם דירה אחרת בפטור דירה יחידה ב-18 החודשים שלפני המכירה.

דירות נוספות שלא נספרות (סעיף 49ג)

תקופה למכירת הדירה הישנה שחלה בין 28.2.2026 ל-31.5.2026 הוארכה ב-3 חודשים, ולפחות עד 31.8.2026 (הוראת ביצוע 2/2026).

דירת ירושה: נכנסים לנעליים של המוריש

עו״ד חיים פרטוש מסביר שבפטור ירושה מסתכלים על המוריש ולא על היורש: אם זו הייתה הדירה היחידה שלו, הוא החזיק בה 18 חודשים לפחות והיה פטור בעצמו, אפשר למכור בפטור גם כשליורש יש דירות אחרות, כי היורש "נכנס לנעליים" של המוריש. התנאים בחוק: המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא; לפני פטירתו היה למוריש רק דירת מגורים אחת; ואילו המוריש היה מוכר בחייו, היה פטור. פטור הירושה לא נספר כפטור דירה יחידה של היורש, ולכן הוא לא חוסם פטור בהמשך.

בסרטון על מכירת דירה עו״ד פרטוש מספר על יורשים שרצו למכור את דירת הסבתא ואמרו שזו הייתה הדירה היחידה שלה, ולכן היא פטורה. בדיקה מוקדמת של רשימת הנכסים שלה מצאה זכויות בנכס נוסף, שהיו מבטלות את הפטור והופכות עסקה פטורה לעסקה חייבת במלואה. לדבריו, לתקן דבר כזה אחרי המכירה קשה מאוד ויקר יותר. לכן השאלון מסמן "נדרשת בדיקה" בכל פעם שאתם לא בטוחים מה היה בבעלות המוריש.

מה הופך פטור מלא לפטור חלקי

תקרת השווי

בשנת 2026 תקרת הפטור היא 5,008,000 ₪ (סעיף 49א(א1), סכום מוקפא לשנים 2025 עד 2027). דוגמה: דירה יחידה שנמכרת ב-6,500,000 ₪. כ-77% מהעסקה (5,008,000 חלקי 6,500,000) פטורים, והחלק שמעל התקרה, כ-23%, חייב במס שבח לפי חלקו היחסי בשבח. אם הדירה נרכשה לפני 2014, גם על החלק החייב חל החישוב הליניארי המוטב.

זכויות בנייה שלא נוצלו

כשמחיר הדירה מושפע מאפשרות לבנות עוד (הרחבה, חדר על הגג, קומה), סעיף 49ז קובע שהפטור חל על שווי הדירה בלי הזכויות. בדירה ששוויה נמוך מ-2,428,100 ₪ ייתכן פטור נוסף מוגבל על חלק מהזכויות, והיתרה חייבת. הוראת ביצוע 1/2026 מפרטת לסעיף הזה שני סכומים (2,428,100 ₪ ו-607,000 ₪), והחישוב המדויק נעשה מול שמאי ועורך דין. עו״ד פרטוש מסביר בסרטון על זכויות בנייה שלא נוצלו שבמקרה כזה מוכרים בעצם דירת מגורים ועוד זכות במקרקעין, וממליץ על סימולציית מס לפני העסקה.

דירה שהתקבלה במתנה: תקופות צינון

לפי סעיף 49ו, דירה שהתקבלה במתנה לא מקבלת פטור עד שחלפו 4 שנים מיום שנעשיתם הבעלים, או 3 שנים מהיום שהתחלתם לגור בה דרך קבע. מי שקיבל דירה לפני גיל 18 מתחיל לספור מגיל 18. גם מי שקיבל במתנה 50% לפחות ממחיר הדירה בשלוש השנים שלפני הרכישה נחשב כמי שקיבל את הדירה במתנה.

מה השאלון לא בודק

למי שיש בדיוק שתי דירות יש מסלול נפרד, סעיף 49ה: פטור במכירת אחת משתי דירות מגורים, בכפוף לתקרות שווי ולתנאים נוספים (לפי הוראת ביצוע 1/2026 התקרות הן 2,252,000 ₪, ובמצבים מסוימים 3,746,000 ₪). השאלון לא בודק את המסלול הזה, ולכן אם הוא רלוונטי לכם, בדקו אותו עם עורך דין.

מתי לפנות לעורך דין

כשהתשובה היא ״חלקי״ או ״נדרשת בדיקה״, כשיש דירת ירושה עם כמה יורשים, כשיש זכויות בנייה, וכשאתם קונים דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה. גם כשהפטור ברור צריך לדווח על המכירה למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום ולבקש את הפטור בהצהרה. המשרד עוסק רק בנדל״ן ובמיסוי מקרקעין, והבדיקה נעשית לפני שמפרסמים את הדירה, לא אחרי החתימה.