מחשבון מס שבח 2026: תחשיב חשיפה

מה זה תחשיב חשיפה, ולמה מתחילים ממנו

עו״ד חיים פרטוש ממליץ לערוך תחשיב חשיפה לפני שמפרסמים דירה למכירה: מחשבים קודם את המס המרבי שעלול לחול, ורק אחר כך מפחיתים אותו בפטורים, בניכויים ובפריסה. כך הוא מסביר בסרטון ״כל מה שכדאי לדעת על מס שבח״. ובלשונו בסרטון על מכירת דירה: אם אחרי התחשיב העסקה לא כלכלית, זה לא הזמן למכור. המחשבון בעמוד בנוי באותו סדר: חשיפה מרבית, אחרי ניכוי הוצאות, ואחרי פטור.

איך המחשבון מחשב

1. שבח נומינלי: מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה ופחות ההוצאות המותרות בניכוי.
2. הצמדה למדד: מחיר הרכישה וכל הוצאה מוצמדים ממועד תשלומם ועד יום המכירה, לפי המדד שפורסם לאחרונה לפני כל אחד מהימים (סעיף 47 לחוק). המחשבון כולל טבלה חודשית של מדד המחירים לצרכן של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מ-1989 ועד המדד האחרון שפורסם, משורשרת לפי מקדמי הקישור הרשמיים. ההפרש הוא ״הסכום האינפלציוני״, והוא לא ממוסה, למעט אינפלציה שנצברה עד 31.12.1993 (10%).
3. שבח ריאלי מחולק לתקופות לפי מספר הימים, וכל תקופה ממוסה בשיעור שלה.
4. פטור: אם סימנתם פטור דירה יחידה או ירושה, המחשבון מפעיל את תקרת השווי. עד התקרה אין מס; מעליה, רק החלק היחסי של העסקה שמעל התקרה חייב.

שיעורי המס לפי תקופה (יחיד, 2026)

דוגמה עם מספרי 2026

דירה נקנתה ב-1.6.2010 ב-1,200,000 ₪ ונמכרת ב-4.11.2026 ב-2,800,000 ₪ (החישוב נכון למדד הידוע ב-4.11.2026; במכירה מאוחרת יותר המדד והתוצאה ישתנו). הוצאות: 45,000 ₪ מס רכישה ועו״ד ברכישה, 80,000 ₪ שיפוץ ב-2016, ו-50,000 ₪ תיווך ועו״ד במכירה.

• שבח נומינלי: 1,425,000 ₪. המדד עלה פי 1.2982 מהמדד הידוע ביום הרכישה, והסכום האינפלציוני הוא כ-388,700 ₪. השבח הריאלי: כ-1,036,300 ₪.
• מתוך 6,000 ימי בעלות, 1,310 ימים הם לפני 2014. בדירת מגורים מזכה החלק הזה (כ-226,300 ₪) פטור, והיתרה (כ-810,000 ₪) ממוסה ב-25%: כ-202,500 ₪.
• בלי ניכוי ההוצאות המס היה כ-242,700 ₪. ההוצאות חסכו כ-40,000 ₪.
• אם הדירה לא הייתה דירת מגורים מזכה, אין ליניארי מוטב והמס עולה לכ-254,100 ₪.
• אם זו הדירה היחידה והתנאים מתקיימים, המס הוא 0. אילו אותה דירה הייתה נמכרת ב-6,000,000 ₪, רק כ-16.5% מהעסקה (החלק שמעל 5,008,000 ₪) היה חייב, ומס של כ-828,000 ₪ היה יורד לכ-137,000 ₪.

מה משנה את התוצאה

• תאריכים: המדד הוא לפי המדד הידוע ביום המכירה, ולכן מכירה עתידית מחושבת לפי המדד האחרון שפורסם, כהערכה. גם החלוקה לתקופות תלויה בתאריכים.
• הוצאות ומסמכים: כל הוצאה מוכרת מורידה מס בשיעור של עד 25% מסכומה המוצמד. בלי חשבוניות היא לא תוכר.
• סוג הדירה: דירת מגורים מזכה היא תנאי לליניארי מוטב ולפטור.
• זכויות בנייה לא מנוצלות: הן עלולות להפוך חלק מהעסקה לחייב גם כשיש פטור. עו״ד פרטוש מסביר זאת בסרטון על זכויות בנייה שלא נוצלו.
• מס יסף: מי שההכנסה השנתית שלו, כולל השבח, עולה על 721,560 ₪ (הסכום ל-2026, לפי פרסום רשות המסים) עלול לשלם מס יסף של 3% על החלק שמעל הסכום, ועל הכנסה הונית עוד 2% (סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה). במכירת דירת מגורים יש כללים מיוחדים שתלויים בין השאר במחיר המכירה. המחשבון לא מחשב מס יסף, ובשבח גדול כדאי לבדוק אותו לפני המכירה.
• פריסה: במקרים מסוימים אפשר לפרוס את השבח לשנים קודמות ולהקטין את המס. המחשבון לא מחשב פריסה. תכנון מס ופריסה לפני המכירה יכולים להקטין את המס באופן משמעותי, ולכן כדאי להתייעץ לפני החתימה.

מתי לפנות לעורך דין

לפני שמפרסמים את הדירה ולפני שחותמים על זיכרון דברים. תחשיב חשיפה מלא בודק את מה שמחשבון לא יכול: האם הפטור באמת חל, איך מייחסים הוצאות בעסקה משולבת, פחת בדירה מושכרת, זכויות בנייה, היטל השבחה, פריסה, ומה הדיווח הנדרש למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום. המשרד עוסק רק בנדל״ן, כולל מיסוי מקרקעין, ועו״ד חיים פרטוש (מ״ר 63935) חבר בלשכת עורכי הדין מאז 2012.