פטור ממס שבח

מס שבח הנו מס ייחודי לתחום המקרקעין והוא נגבה לאחר שאדם מבצע מכירה של דירה או בית. מדובר בהיטל המתגלה לאחר המכירה, המבטא את ההפרש בין מחיר קניית הדירה לבין מחיר המכירה שלה. במידה וקיים פער בין שני המחירים, ישלם בעל הנכס מס שבח על פער זה. ישנם מקרים מיוחדים, אותם הגדיר המחוקק בחוק מיסוי מקרקעין, בהם יינתן פטור ממס שבח, למרות שקיים פער לזכות המוכר, המייצג רווח הון ממכירת הנכס. במקרים אחרים ייתכן מצב בו יוחזר מס שבח למוכר. באלו מקרים יינתן פטור ממס שבח ובאלו מקרים תינתן הנחה או יוחזר חלק מתשלום המס בדיעבד?

פטור ממס שבח

החישוב כמה צריך אזרח לשלם בעבור מס השבח, בגין מכירת נכס, מתבצע בצמוד למדד המחירים לצרכן. מנגד, מחושבות ומקוזזות מהתשלום, הוצאות הרכישה והשבחת הדירה או הבית לרבות, תשלום שכר הטרחה לעורך דין מקרקעין, מס רכישה, שמאי מקצועי, עמלת תיווך, שיפוץ כזה או אחר שהתבצע בנכס, משכנתא, פחת, אגרות ומיסים. במידה ושורת הסיכום של החישוב הארוך הזה מראה שקיים רווח ממכירת הנכס, יידרש בעל הנכס לשלם מס שבח. אולם, במידה ובסוף ההתחשבנות יתברר שלא קיים רווח ממכירת הדירה, יקרה אחד משניים, הבעלים יקבל החזר מס שבח בגין תשלום יתר, או לחילופין, יקבל פטור מיוחד מתשלום מס שבח. חשוב לציין, הפטור במכירת דירת מגורים יחידה אינו חד-פעמי: ניתן לקבלו שוב, בתנאי שלא נמכרה דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שקדמו למכירה ושיתר התנאים מתקיימים. 

התנאים לקבלת פטור ממס שבח

קיימים מספר תנאים, בהם צריך בעל נכס לעמוד, על מנת שיהיה זכאי לקבלת פטור מתשלום מס שבח:

• בעל נכס המוכר את דירת המגורים היחידה שלו (לא בהכרח הראשונה שרכש), יזכה לקבל פטור ממס שבח, בתנאי שלא מכר דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שקדמו למכירה, ושווי המכירה אינו עולה על תקרה שנקבעה בחוק ומתעדכנת מעת לעת (מעל התקרה הפטור חל רק על החלק שעד התקרה). 
• בעלים של דירת מגורים שהבנייה שלה הסתיימה, הוא הבעלים הרשום של הדירה, כאדם פרטי, והדירה משמשת או מיועדת לשמש למגורים, והוא מחזיק בה 18 חודשים לפחות מהיום שבו הפכה לדירת מגורים (אין חובה שהמוכר עצמו גר בה), יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח. 
• מבנים כגון בתי כנסת וגני ילדים מוחרגים בחוק, נחשבים כדירה למגורים, המזכה את בעליה בפטור מתשלום מס שבח.

מצבים נוספים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח

ישנם מצבים נוספים אחרים, בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח, להלן מספר דוגמאות:

• קיים פטור אחד, יוצא דופן, המתייחס לאזרח שבבעלותו שני נכסים למגורים והוא מעונין לבצע מכירה של שני הנכסים, בו זמנית. במידה ובמקום שני הנכסים ירכוש האזרח דירה אחת למגורים, שעלותה היא לפחות 75% מהסכום שהכניס לכיסו בגין מכירת שני הנכסים, הוא יהיה זכאי לקבל פטור מתשלום מס שבח. 
• אזרח המבצע מכירה של דירתו היחידה יקבל פטור ממס שבח. 
• אזרח המחזיק ברשותו שני נכסים, האחד למגורים ואת השני קיבל בירושה מאדם קרוב, יהיה זכאי לקבל פטור מתשלום מס שבח. 
• אזרח המבצע מכירה של דירה אותה קיבל בירושה, יהיה זכאי לפטור ממס שבח, בתנאי שהוא קרוב משפחה של המנוח מדרגה ראשונה, או שהיה בן זוג. דבר נוסף שייבדק וישפיע על ההחלטה אודות מתן פטור ממס שבח הוא, האם מוריש הנכס החזיק נכסים נוספים, או שהנכס המדובר שימש אותו כדירת המגורים היחידה שלו ואז, גם הוא, במידה והיה בחיים, היה מקבל פטור מתשלום מס שבח. 

קבלת הפטור מתשלום מס שבח

במידה ולאחר שקיבלתם ייעוץ מאיש מקצוע, אתם סבורים שמגיע לכם לקבל פטור ממס שבח, עליכם להגיש בקשה מסודרת, להסביר ולנמק, מדוע הנכם זכאים לקבלת הפטור. הבקשה תוגש לרשות המיסים בישראל, האחראית על תחום המיסוי במקרקעין. ברשות המיסים יבחנו את הבקשה ואם אכן תמצאו זכאים לקבלת הפטור, תקבלו מכתב מהרשות שיהווה אסמכתא לקבלת הפטור בפועל. לעיתים, תידרשו לצרף לבקשתכם מסמכים נוספים וזו עוד סיבה טובה, מדוע חשוב מאוד לבצע את התהליך בעזרתו של איש מקצוע. 

פטור על דירה המועברת כמתנה לבן משפחה מקרבה ראשונה

החוק במדינת ישראל מתייחס למצב בו אדם מבקש להעביר לבן משפחה קרוב, נכס למגורים במתנה וקובע מה יהיה דין עסקה זו מבחינת מיסוי. בהתאם לחוק, עסקה כזאת תעניק למעביר הנכס, פטור ממס שבח. מקבל הנכס יידרש לשלם רק שליש מסכום מס הרכישה שהיה נדרש לשלם בעסקה רגילה. תיקון שהוכנס לחוק בנוגע לקבלת דירה בירושה קובע, אחים יכולים להעביר בניהם דירה במתנה רק במצב בו הדירה הועברה לאח המעביר, קודם לכן, על ידי ההורים, גם כן במתנה.

לייעוץ והכוונה בנושא פטור ממס שבח צרו קשר עם עורך דין חיים פרטוש שידאג למזער לכם סיכונים וידאג לכל מה שאתם צריכים.