מי משלם היטל השבחה: הקונה או המוכר?

"מי משלם את היטל ההשבחה?" היא אחת השאלות שעולות כמעט בכל עסקת יד שנייה, ובדרך כלל מאוחר מדי: כשהקונה כבר מחכה לאישור לטאבו, או כשהמוכר מגלה דרישת תשלום שלא תכנן. התשובה הקצרה היא "המוכר, אלא אם החוזה אומר אחרת". התשובה המלאה תלויה בשלוש שאלות: מי החייב לפי החוק, מה כתוב בחוזה, ומה קורה כשהחייב לא משלם.

מי החייב בהיטל השבחה לפי החוק?

לפי המדריך של מנהל התכנון, את היטל ההשבחה "מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין". שיעור ההיטל הוא ככלל מחצית ההשבחה, כלומר 50% מעליית השווי שנוצרה בגלל אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג. בתכנית פינוי ובינוי למגורים השיעור שונה: לפי סעיף 3א לתוספת השלישית ברירת המחדל היא רבע מההשבחה, ורשות מקומית רשאית לקבוע אחרת.

ההשבחה נוצרת ביום אישור התכנית, אבל התשלום נדחה למועד המימוש: מכירה, קבלת היתר בנייה או תחילת שימוש. כשבעלים מוכר את הדירה, המכירה היא המימוש, והוא הבעלים באותו רגע. לכן, ברמת הדין, החוב של היטל בגין תכניות שכבר אושרו מופנה אל המוכר.

במילים פשוטות: ההיטל הוא על עליית ערך שהמוכר "נהנה" ממנה כבעלים, והוא מגולם במחיר שהקונה משלם לו.

מה בדרך כלל נקבע בחוזה המכר?

חוק התכנון והבנייה קובע מי חייב כלפי הוועדה. הוא לא אוסר על הצדדים להסכים ביניהם על חלוקה אחרת. לכן, בפועל, המסמך שקובע מי משלם הוא חוזה המכר.

מה בדרך כלל נקבע בחוזה:

• תכנית שאושרה לפני החתימה: ההיטל חל על המוכר.
• תכנית שאושרה אחרי החתימה: ההסדר נקבע בחוזה. לעיתים נקבע שהיא על הקונה, שייהנה מהזכויות החדשות, ולעיתים יש חלוקה אחרת.
• היטל בגין היתר או שימוש שהקונה יבקש בעתיד: בדרך כלל על הקונה, שהוא יממש את הזכויות.

ובכל מקרה, נקבע בחוזה. אין "חוזה סטנדרטי" שמחייב אתכם, וסעיף כללי כמו "כל המיסים והתשלומים עד יום המסירה יחולו על המוכר" לא תמיד עונה על השאלה של היטל השבחה, שמחושב לפי מועד אישור התכנית ולא לפי מועד המסירה.

מה כדאי שהסעיף יכלול

למה הקונה צריך לדאוג גם כשהוא לא החייב?

כי בלי תשלום ההיטל, הרישום נתקע. לפי מנהל התכנון, מי שלא שילם היטל שחל עליו לא יוכל לבצע בפנקסי המקרקעין פעולות שמממשות את הזכויות, כמו מכירה. את העברת הבעלות בטאבו לא רושמים בלי אישור מהרשות המקומית ומהוועדה.

לפי דיווח מקצועי בכלכליסט (21.2.2022), ולא לפי נוסח פסק הדין עצמו, בעע״מ 5928/20 נקבע בבית המשפט העליון שהוועדה המקומית רשאית לסרב לתת אישור העברת זכויות כל עוד ההיטל לא שולם, גם כשהקונה אינו החייב בהיטל. לפי הדיווח, באותו מקרה החוב היה של המוכר, והמוכר נקלע בינתיים לפשיטת רגל. לפי הדיווח, רק במקרים חריגים של התנהלות בעייתית במיוחד של הוועדה ייתכן חריג.

בסרטון "קניית דירה" עו״ד חיים פרטוש מסביר שיש בדיקות שעורך הדין עושה ושקונה לבד לא יודע לעשות, כי הן לא מופיעות בנסח הטאבו (בסרטון הוא מפרט בדיקות אחרות). היטל השבחה הוא דוגמה נוספת לבדיקה כזו: החוב בדרך כלל יושב בוועדה המקומית, לא ברשם המקרקעין.

ומה עם המוכר: למה לבדוק לפני שקובעים מחיר?

למוכר, היטל השבחה הוא חלק מהשאלה "כמה כסף יישאר לי ביד". בסרטון "מכירת דירה" עו״ד פרטוש מזהיר מפני מוכרים שחותמים ורק אחר כך מגלים שמס השבח, היטל ההשבחה וההוצאות הופכים את העסקה להפסד. לכן הוא ממליץ על תחשיב חשיפה לפני הפרסום.

יש למוכר גם כלים: הוא יכול לדרוש מהוועדה שומה מוקדמת, והוועדה עורכת אותה תוך 90 יום (לפי מנהל התכנון). הוא יכול לבדוק פטורים, למשל הרחבת דירת מגורים עד 140 מ״ר, ממ״ד או השבחה מתמ״א 38. והוא יכול להשיג על השומה. השגה אינה עוצרת את המכירה אם משלמים את ההיטל, וההליך על הגובה ממשיך במקביל.

לאומדן מהיר אפשר להשתמש במחשבון היטל השבחה. את כל הפרטים על פטורים, ערר ושמאי מכריע תמצאו במדריך היטל השבחה המלא.

ובפינוי-בינוי או תמ״א 38?

בפרויקט התחדשות עירונית השאלה היא לא "קונה או מוכר" אלא "דיירים או יזם". לפי החוק, החייב הוא בעל המקרקעין, כלומר בעל הדירה. בהסכמי פינוי-בינוי ותמ״א 38 נהוג שהיזם מתחייב לשאת בהיטל ההשבחה של הפרויקט, אבל ההתחייבות הזאת חייבת להיות כתובה בהסכם התמורה, וכדאי לבדוק מה היא מכסה: גם שינויי תכנית בהמשך, גם מקרה שהפרויקט מתעכב או מתבטל, וגם דייר שמוכר את דירתו לפני הבנייה.

מי שקונה דירה בבניין שכבר חתם עם יזם נכנס לנעליים של המוכר בהסכם הזה. לכן קונה כזה בודק לא רק את חוזה המכר, אלא גם את הסכם התמורה ומה הוא אומר על היטל השבחה. ראו עורך דין פינוי-בינוי.

מה בודקים לפני החתימה: רשימה קצרה

1. אילו תכניות, הקלות או שימושים חורגים חלים על הנכס, ומתי אושרו.
2. האם בוועדה המקומית יש לוח שומה, שומה או חוב פתוח לגבי הנכס.
3. האם יש תכנית שהופקדה וטרם אושרה, ומה החוזה אומר עליה.
4. מי נושא בהיטל לפי החוזה, ומה המועד הקובע.
5. איך מובטח התשלום: נאמנות, תשלום ישיר לוועדה מתוך התמורה, או אישור לפני העברת היתרה.
6. האם יש פטור שאפשר לבקש, ומי מגיש אותו.

תרחישים נפוצים

להמשך

• היטל השבחה 2026: המדריך המלא
• מחשבון היטל השבחה
• מכירת דירה: המדריך המלא למוכר
• קניית דירה: המדריך המלא
• הסכמי מכר

עו״ד חיים פרטוש מקבל במשרדים בתל אביב וברחובות, בתיאום מראש. צרו קשר

עודכן ב-4.11.2026. נבדק ונכתב עבור משרד עו״ד חיים פרטוש. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי אישי.

מקורות

• מנהל התכנון, gov.il: מדריך להיטל השבחה (שיעור, לוח שומה, ערר, שמאי מכריע, פטורים; פורסם 16.7.2018)
• כל זכות: היטל השבחה (הגדרה, מי חייב, מועד תשלום)
• כלכליסט, דיווח מקצועי (21.2.2022, לא נוסח פסק הדין): על עע״מ 5928/20, לפי הדיווח, הוועדה המקומית רשאית לסרב לאישור העברת זכויות כל עוד ההיטל לא שולם, גם כשהקונה אינו החייב
• יוטיוב, עו״ד חיים פרטוש: קניית דירה (2024)
• יוטיוב, עו״ד חיים פרטוש: מכירת דירה (2024)