רשימת הצהרות מוכר (גילוי נאות) ומה פירוש As Is בחוזה מכר

מה פירוש As Is בחוזה מכר דירה

As Is, "במצבה כפי שהיא", הוא סעיף שבו הקונה מצהיר שבדק את הדירה ושהוא רוכש אותה במצבה. בסרטון "המוכר דורש סעיף As Is? אל תחתמו..." עו״ד חיים פרטוש מסביר שהסעיף אכן אומר שהקונה בדק, אבל שהוא לא מוחלט: חובת תום הלב, כולל חובת הגילוי לפני החתימה, גוברת עליו. המוכר הוא שמחזיק במידע על הדירה, ולכן פגם נסתר שהמוכר ידע עליו ולא גילה פותח לקונה דרך לתבוע.

מה החוק אומר

חוק המכר, התשכ״ח-1968

• סעיף 11 מגדיר "אי-התאמה": למשל נכס שאין לו התכונות הדרושות לשימוש רגיל, או שאינו תואם את מה שהוסכם.
• סעיף 12: קונה שידע על אי-ההתאמה בזמן כריתת החוזה לא יכול להסתמך עליה. לכן חשוב מה נאמר וגולה לפני החתימה.
• סעיפים 13-14: על הקונה לבדוק את הנכס מיד לאחר קבלתו ולהודיע למוכר על אי-התאמה בלי דיחוי.
• סעיף 15: אי-התאמה שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה, אפשר להסתמך עליה אם הודיעו מיד עם הגילוי. במכר מקרקעין יש מגבלות זמן: קונה שהודיע יותר משנתיים אחרי המסירה אינו זכאי לבטל את החוזה, וקונה שהודיע יותר מארבע שנים אחרי המסירה אינו זכאי גם לשאר התרופות. המגבלות האלה לא מגינות על מוכר שידע ולא גילה (סעיף 16).
• סעיף 16: אם אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן ולא גילה, הקונה רשאי להסתמך עליה למרות סעיפים 14 ו-15 ולמרות כל הסכם אחר. זו הסיבה שסעיף As Is לא מגן על מוכר שהסתיר.

חוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג-1973

• סעיף 12: חובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב גם במשא ומתן שלפני החוזה.
• סעיף 15: הטעיה, כולל אי-גילוי של עובדות שלפי דין, נוהג או נסיבות היה על הצד השני לגלות, יכולה להצדיק ביטול החוזה.
• סעיף 39: חובת תום הלב חלה גם בקיום החוזה.

מה הקונה עדיין צריך לבדוק

As Is לא פוטר את הקונה מבדיקה. חיים מדגיש בסרטון שהקונה לא יכול להתעלם ממה שגלוי לעין: כתם רטיבות על התקרה שראיתם בביקור, יהיה קשה לטעון אחר כך שלא ידעתם עליו. לכן בודקים עם בעל מקצוע, משתמשים ברשימת הבדיקות לפני קניית דירה, ושואלים את המוכר בכתב.

איך המוכר מגן על עצמו

הפתרון שחיים מציע למוכרים הוא גילוי מלא בחוזה. רשימת ההצהרות שלמעלה עושה בדיוק את זה: היא מכריחה את המוכר לחשוב על כל נושא, לכתוב מה הוא יודע, ולסמן "לא ידוע" כשהוא לא יודע. מה שגולה בכתב לפני החתימה, קשה לטעון אחר כך שהוסתר. חיים מתאר את המטרה של מוכר בסרטון "מכירת דירה": לתת את הנכס, לקבל את הכסף ולהיפרד, בלי זנבות בעוד שנתיים-שלוש. גילוי נאות הוא הדרך לכך. ניסוח ההצהרות עצמן הוא עבודה לעורך דין שמתמחה בתחום.

הרשימה סעיף אחר סעיף

• זכויות ורישום: מה רשום בנסח, שעבודים, הצמדות לפי התשריט, ושותפים שאינם רשומים.
• מצב פיזי: רטיבות בעבר ובהווה, סדקים, מערכות, שיפוצים.
• תכנון ובנייה: חריגות בנייה, הליכים, זכויות לא מנוצלות ותוכניות. היטל השבחה צפוי אפשר להעריך במחשבון היטל השבחה.
• הבניין והסביבה: האם המוכר כבר חתם מול יזם בתמ״א 38 או פינוי בינוי. חיים מציין בסרטון "קניית דירה" שזו בדיוק בדיקה שקונה לא יכול לעשות לבד, וכך גם אנטנה סלולרית או מוסד מתחת לבניין.
• חובות ותשלומים: ארנונה, ועד בית ושוכרים.

As Is בקנייה מכונס נכסים

מקרה מיוחד הוא קנייה מכונס נכסים. בסרטון "קונים דירה מכונס נכסים?" חיים מסביר שהכונס הוא "הזרוע הארוכה של בית המשפט", שמוכר As Is, ושלדבריו הקונה נושא בכל הסיכון: פולשים, צנרת הרוסה ועוד. ההיקף המדויק נקבע בתנאי המכר שהכונס מפרסם, ולכן קוראים את תנאי המכרז ואת החוזה לפני הגשת הצעה. בניגוד למוכר רגיל, אין מולכם מישהו שמכיר את הדירה ויכול להצהיר עליה. המחיר הנמוך עלול להפוך לעסקה מפסידה, ולכן כדאי להיעזר בכמה שיותר אנשי מקצוע. הרחבה במדריך דירות מכונס נכסים.

זהירות מוקש

זהירות מוקש! קונים: אל תחתמו על As Is רק כי "זה סטנדרטי", ובלי רשימת הצהרות מפורטת של המוכר. מוכרים: אל תסמכו על As Is שיגן עליכם מפגם שידעתם עליו. הסעיף לא יעזור, והתביעה עלולה להגיע שנים אחרי המכירה.

כלל אצבע לשני הצדדים: מה שנאמר בעל פה בביקור בדירה, כדאי שייכתב. אם המוכר סיפר על נזילה שתוקנה לפני שנתיים, היא צריכה להופיע ברשימה, עם שם בעל המקצוע שתיקן ומסמכים אם יש. כך הקונה יודע מה הוא קונה, והמוכר יכול להראות שגילה.

להמשך: חוזה מכר דירה, ביטול חוזה קניית דירה אחרי חתימה, ומרכזי מכירת דירה וקניית דירה.

מקורות

• חוק המכר, התשכ״ח-1968 (סעיפים 11-16)
• חוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג-1973 (סעיפים 12, 15, 39)
• סרטון: המוכר דורש סעיף As Is? (חיים פרטוש)
• סרטון: קונים דירה מכונס נכסים? (חיים פרטוש)
• סרטון: מכירת דירה (חיים פרטוש)