קניית דירה 2026: המדריך המלא, שלב אחר שלב

עו״ד חיים פרטוש פותח את הסרטון שלו על קניית דירה במשפט פשוט: זו "העסקה הכי גדולה שנעשה אי פעם". רוב הקונים לוקחים משכנתא לעשרות שנים, ועד שהיא נפרעת הדירה בפועל משועבדת לבנק. ובכל זאת, הוא מעיר, אנשים משווים שתיים או שלוש הצעות לביטוח רכב, אבל בוחרים עורך דין לעסקה של מיליונים בלי לבדוק כמעט כלום.

המדריך הזה בנוי כמסלול: מה קורה בכל שלב, מי עושה מה, מה המועדים לפי החוק ב-2026, ואיפה נמצאים המוקשים. בכל שלב יש קישור לכלי או למאמר שמעמיק בו.

מה עו״ד פרטוש אומר בסרטון "קניית דירה"

• בלי חוזה בכתב אין עסקה. זה כלל אצבע (הוא עצמו אומר שהוא לא מדויק במאה אחוז), אבל הוא הנקודה שממנה מתחילים.
• יש דברים שרק עורך דין בודק: אנטנה סלולרית על הגג, מוסד או גן ילדים בבניין, והאם המוכר כבר חתם על הסכם פינוי-בינוי או תמ״א 38 שמחייב גם אתכם.
• התאמה בין החוזה למשכנתא: מועדי התשלום צריכים להתאים למועדים שבהם הבנק משחרר כסף, וגם למכירת הדירה הנוכחית שלכם, כדי שלא תיכנסו להפרה, להלוואות בלון או לגישור יקר.
• עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם. מה שמשלמים לו הוא רק על רישום הזכויות.
• "שקט נפשי שווה הרבה מאוד כסף". לכן הוא מעדיף שלקוחות יגיעו אליו הרבה לפני שהם מוצאים דירה.

שלב 1: לפני שמחפשים: תקציב, מעמד מס ומימון

מה קורה: לפני שמסתכלים על דירות, צריך לדעת שלושה דברים: כמה כסף עצמי יש, כמה הבנק מוכן לתת, ומה מעמד המס שלכם. מעמד המס קובע אם תשלמו מס רכישה לפי מדרגות הדירה היחידה או 8% מהשקל הראשון, וזה הפרש של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים.

מי עושה מה: אתם (ויועץ משכנתאות אם יש) מול הבנק לקבלת אישור עקרוני. עורך הדין בודק את מעמד המס: האם יש לכם, לבן או בת הזוג או לילדים הקטינים זכות כלשהי בדירה אחרת, כולל חלקים קטנים, ירושה או מתנה.

עלויות נלוות שכדאי לתקצב: מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאי, בדק בית, עמלות משכנתא, ובדירה מקבלן גם הצמדה למדד תשומות הבנייה. את כולן אפשר לראות במקום אחד במחשבון עלויות קניית דירה.

להעמקה: מתי דירה נחשבת דירה שנייה לפי החוק, חלק של עד שליש בדירה ומס רכישה, איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה.

שלב 2: יד שנייה או מקבלן

מה קורה: הבחירה בין דירה יד שנייה לדירה חדשה מקבלן משנה את כל המסלול: את החוק שחל עליכם, את לוח התשלומים, את הסיכונים ואת המועד שבו תיכנסו לגור. בסרטון ההשוואה שלו עו״ד פרטוש מתאר שלושה שלבים בקנייה מקבלן: "על הנייר" (הכי זול), בזמן הבנייה, ומלאי גמור. לדבריו, "ככל שמתקדמים, יותר יקר".

בעניין הביטחוני, הוא מזכיר שבדירה חדשה יש ממ״ד, וביד שנייה זה לא מובטח. ההמלצה שלו: משקיע יכול לשקול דירה ישנה באזור שהולך לפינוי-בינוי, וזוג שקונה לגור צריך דירה ראויה למגורים, עם מרחב מוגן.

להעמקה: רכישת דירה מקבלן, קניית דירה על הנייר, בדיקת חוזה קבלן, כלים לרכישת דירה יד שנייה.

שלב 3: מצאתם דירה: הבדיקות לפני כל משא ומתן

מה קורה: לפני שמדברים על מחיר סופי, בודקים מה בעצם קונים. זה השלב שבו עו״ד פרטוש אומר שנוצרות רוב הבעיות, כי מה שלא נבדק עכשיו נכנס לחוזה כעובדה.

הבדיקות המשפטיות (עורך הדין):

• נסח טאבו או אישור זכויות מרמ״י או מחברה משכנת: מי הבעלים, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה לטובת אחרים. ראו נסח טאבו מקוון ואיך למנוע הונאה עם טאבו נט.
• תשריט הבית המשותף: מה בדיוק שייך לדירה: חניה, מחסן, גג. ראו מהו תשריט בית משותף וחוק חניות בבניין משותף.
• תיק הבניין בוועדה המקומית: היתרים, חריגות בנייה, תוכניות באזור. ראו קניית דירה עם חריגות בנייה.
• מה שלא כתוב בנסח: אנטנות, מוסד בבניין, הסכם התחדשות עירונית שהמוכר כבר חתם עליו. ראו מה זה פינוי בינוי.
• היטל השבחה: אם אושרה תוכנית שמעלה את שווי הנכס, צריך לדעת מי משלם ומתי. אומדן במחשבון היטל השבחה.

הבדיקות ההנדסיות והכלכליות (אתם): בדק בית על ידי מהנדס, ולפי הצורך שמאי. כדאי שעורך הדין יראה את דוח בדק הבית לפני החוזה, כדי שליקוי שנמצא יקבל ביטוי במחיר או בסעיף.

את כל הבדיקות מרכזת רשימת הבדיקות לפני קניית דירה, ובהרחבה: מה לבדוק לפני קניית דירה יד שנייה.

שלב 4: משא ומתן, ולמה לא לחתום על זיכרון דברים

מה קורה: מסכמים מחיר, מועד מסירה ולוח תשלומים. בשלב הזה מוכרים ומתווכים מציעים לעיתים "לחתום על משהו קטן" כדי לסגור.

מי עושה מה: את המחיר אתם סוגרים, ואת התנאים עורכי הדין מנסחים. ככל שמכניסים את עורך הדין מוקדם, כך יש פחות הפתעות.

שלב 5: בוחרים עורך דין שמייצג רק אתכם

מה קורה: כאן נקבע מי יבדוק, ינסח ויגן עליכם עד הרישום. עו״ד פרטוש חוזר בסרטונים שלו על שתי עמדות ברורות:

• לא לחלוק עורך דין עם הצד השני. עורך דין אחד לשני הצדדים לא יכול להיות נאמן לגמרי לשניהם, ואם נוצר סכסוך הוא לא יכול לייצג אף אחד מהם. במילים שלו, "כמה אלפי שקלים לא יטביעו עסקה של מיליונים".
• עו״ד הקבלן לא מייצג אתכם. בקנייה מקבלן משלמים לעורך הדין של הקבלן, אבל רק על רישום הזכויות. לדבריו, אין לו שום אינטרס לשפר לכם את מועדי התשלום או לוודא שסעיף הפיצוי הוא סביר.

מה לבדוק בעורך הדין: שהוא עוסק בנדל״ן ובמיסוי מקרקעין, ולא רק "גם בזה". המשרד של עו״ד פרטוש, למשל, הוא משרד בוטיק שעוסק רק בנדל״ן: עסקאות, תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין וליטיגציה. עו״ד פרטוש חבר בלשכת עורכי הדין מאז 2012, השלים השתלמות בקניין ומקרקעין (2013), בעסקאות מקרקעין מתקדמות (2014) ובתכנון ובנייה באוניברסיטת בר-אילן (2017), והמשרד מדורג 5.0 ב-31 ביקורות בגוגל.

כמה זה עולה: ראו מחשבון שכר טרחה לעורך דין מקרקעין ושכר טרחת עורך דין בקנייה מקבלן.

שלב 6: החוזה: תשלומים, משכנתא ומכירת הדירה הקודמת

מה קורה: עורך הדין שלכם מקבל טיוטה, מעיר, מתקן ומנהל משא ומתן עד נוסח מוסכם. הסעיפים המרכזיים: תיאור הנכס והצמדות, המחיר ולוח התשלומים, מועד המסירה, הצהרות המוכר, מה קורה בהפרה (פיצוי מוסכם), ומי משלם אילו מיסים והיטלים.

שלוש נקודות שעו״ד פרטוש מדגיש:

1. לוח התשלומים חייב להתאים למשכנתא. אם התשלום בחוזה מגיע לפני שהבנק משחרר את הכסף, אתם בהפרה.
2. אם אתם גם מוכרים דירה, צריך לתאם בין שני החוזים, כדי שלא ייווצר פער מימון שמחייב הלוואת בלון או גישור יקר.
3. בקנייה מקבלן, "אין חוזה סטנדרטי". לדבריו, הוא מצליח לשנות את החוזה "בחלק משמעותי מהמקרים".

עו״ד פרטוש מספר בסרטון על לקוח שקנה דירה מקבלן גדול מאוד. בבדיקת החוזה הוא מצא שהמועדים שנקבעו בו לא ריאליים, ולמעשה הכשילו את הקונה מראש. המחלקה המשפטית של הקבלן הודתה שהוא צודק. לדבריו, כחמישים חוזים קודמים באותו פרויקט נחתמו בלי שאיש תפס את זה. התוצאה היתה תנאים טובים יותר לקונה, ובמילים שלו, שקט נפשי.

בחוזה קבלן כדאי לבדוק במיוחד את ההצמדה למדד תשומות הבנייה. את ההשפעה על המחיר אפשר לחשב במחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה, ולקרוא עוד במדד תשומות הבנייה. ההסבר על סעיפי החוזה נמצא בחוזה מכר דירה.

אם אתם משפרי דיור, בדקו כמה זמן יש לכם למכור את הדירה הקודמת ועדיין ליהנות ממדרגות הדירה היחידה. התקופות האלה השתנו כמה פעמים בשנים האחרונות והוארכו זמנית בעקבות המלחמה, ולכן כדאי להריץ את התרחיש שלכם בסימולטור משפרי דיור ולקרוא את מה קורה כשמשפר דיור לא מוכר את הדירה הראשונה.

שלב 7: חתימה, הערת אזהרה ובטוחות

מה קורה: חותמים על החוזה, משלמים את התשלום הראשון, ועורך הדין שלכם רושם הערת אזהרה לטובתכם. ההערה מודיעה לכל העולם שהדירה נמכרה לכם, ומונעת מהמוכר למכור אותה שוב או לשעבד אותה בלי הסכמתכם.

מי עושה מה: ביד שנייה, עורך הדין של הקונה רושם את ההערה, בדרך כלל מיד אחרי התשלום הראשון. בקנייה מקבלן, הכסף שאתם משלמים צריך להיות מוגן לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), לרוב בערבות בנקאית, ומשלמים רק דרך פנקס השוברים של הפרויקט.

להעמקה: כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה, חוק המכר (דירות).

שלב 8: דיווח לרשות המסים ותשלום מס רכישה

מה קורה: אחרי החתימה, גם הקונה וגם המוכר חייבים להגיש הצהרה לרשות המסים על העסקה בתוך 30 יום מיום המכירה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין). ההצהרה מוגשת באופן מקוון, וחובה להגיש אותה גם כשמבקשים פטור. את מס הרכישה משלמים לפי השומה העצמית בתוך 60 יום מיום העסקה.

מי עושה מה: עורך הדין שלכם ממלא את ההצהרה, מחשב את המס, מבקש הקלות או פטורים אם יש, ומעביר לכם שובר לתשלום.

מדרגות מס רכישה 2026

לפי רשות המסים, מדרגות הדירה היחידה הוקפאו עד 15.1.2028.

על דירת מגורים נוספת: 8% עד 6,055,070 ש״ח ו-10% על היתרה.

דוגמה: דירה ב-2,500,000 ש״ח. כדירה יחידה, המס הוא כ-20,538 ש״ח (3.5% על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040, ועוד 5% על היתרה). כדירה נוספת, המס הוא 200,000 ש״ח. זה הפער שעליו מדבר שלב 1.

החישוב המדויק: מחשבון מס רכישה. להעמקה: מדרגות מס רכישה לדירה יחידה, תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה, תקנה 11 לתקנות מס רכישה, הדרכים החוקיות לחיסכון במס רכישה.

שלב 9: משכנתא, תשלומים ומסירת החזקה

מה קורה: הבנק משלים את בדיקותיו, נרשמת הערת אזהרה או משכנתא לטובתו, והכסף מועבר לפי לוח התשלומים. ביד שנייה, התשלום האחרון מועבר בדרך כלל כנגד מסירת המפתחות, והמוכר מציג את האישורים הנדרשים להעברה: אישור מיסים, אישור עירייה (כולל היטל השבחה) ולפי הצורך אישור זכויות.

בקנייה מקבלן, המסירה מגיעה בסוף הבנייה. בודקים את הדירה מול המפרט, רושמים פרוטוקול מסירה עם כל הליקויים, וזוכרים שהחוק נותן לכם תקופת בדק ואחריות. אם הקבלן מאחר במסירה, חוק המכר קובע פיצוי בשיעור קבוע. את הסכום אפשר לחשב במחשבון פיצוי על איחור במסירת דירה, הכלי היחיד מסוגו שמצאנו בשוק.

עו״ד פרטוש מעיר בסרטון ההשוואה שקבלנים שטוענים לכוח עליון בגלל המלחמה צריכים, לפי פסיקה עדכנית, להראות שהמלחמה השפיעה על הפרויקט הספציפי שלהם, ולא רק לטעון באופן כללי.

להעמקה: מהו רישום משכנתא, איחור במסירת דירה, ליקויי בנייה, טופס 4.

שלב 10: רישום הזכויות על שמכם

מה קורה: העסקה נגמרת רק כשהזכויות רשומות על שמכם בטאבו, ברמ״י או בחברה המשכנת. עד אז יש לכם הערת אזהרה, אבל לא בעלות רשומה.

מי עושה מה: ביד שנייה, עורך הדין של הקונה מגיש את שטר המכר עם האישורים (מיסים, עירייה) ומוחק את הערות האזהרה שכבר לא נחוצות. בקנייה מקבלן, הרישום נעשה בדרך כלל דרך עורך הדין של הקבלן, ולפעמים רק אחרי רישום הבית המשותף, מה שיכול לקחת זמן רב. עורך הדין שלכם צריך לוודא שהחוזה מחייב את הקבלן לפעול לרישום ושיש לכם הגנה עד אז.

את כל השלבים, מי אחראי בכל אחד ומתי, אפשר לראות על ציר אחד בציר הזמן של עסקת דירה.

כמה עולה קניית דירה, מעבר למחיר

המחיר בחוזה הוא רק חלק מהעלות. הטבלה מרכזת את ההוצאות העיקריות, מי משלם אותן ומתי. הסכומים עצמם תלויים בעסקה, ואפשר לחשב אותם במחשבון עלויות קניית דירה.

עו״ד פרטוש מציע לחשוב על ההוצאות האלה גם בשאלה מה לא כדאי לחסוך. לדבריו, ויתור על עורך דין משלכם כדי לחסוך כמה אלפי שקלים הוא חיסכון שעלול לעלות ביוקר בעסקה של מיליונים.

הסדר הנכון: מה עושים לפני מה

הטעות הנפוצה היא לעשות את השלבים בסדר הפוך: למצוא דירה, להתאהב, לחתום על זיכרון דברים, ורק אז לבדוק משכנתא, מס ומצב משפטי. הסדר שמגן עליכם הוא:

1. בודקים מעמד מס ותקציב, כולל אישור עקרוני מהבנק.
2. מחליטים על מסלול: יד שנייה או קבלן, ואם יש דירה למכור, באיזה סדר.
3. בוחרים עורך דין לפני שמוצאים דירה, או לכל המאוחר כשיש דירה מועמדת.
4. עושים את כל הבדיקות, המשפטיות וההנדסיות, לפני שמסכמים מחיר סופי.
5. חותמים רק על חוזה מלא שעורך הדין שלכם בדק, עם לוח תשלומים שתואם למשכנתא.
6. מיד אחרי החתימה: הערת אזהרה (או בטוחה מהקבלן), דיווח לרשות המסים ותשלום מס הרכישה בזמן.

לדברי עו״ד פרטוש, הקונים שחוסכים לעצמם הכי הרבה כסף וכאב ראש הם אלה שמגיעים בשלב הראשון ולא בשלב החמישי.

מקרים מיוחדים שכדאי להכיר

• קנייה מכונס נכסים: בסרטון שלו עו״ד פרטוש מזהיר שזה נראה כמו מציאה, אבל כונס הנכסים מוכר "As Is", והקונה לוקח על עצמו את כל הסיכון, מפולשים ועד צנרת הרוסה. ראו קניית דירה מכונס נכסים.
• דירה מושכרת: השוכר נשאר עם זכויותיו. ראו קניית דירה מושכרת.
• קנייה בזוג או עם שותף: כדאי לסכם בכתב מה החלק של כל אחד ומה קורה ביציאה. ראו הסכם שיתוף במקרקעין.
• דירה מהורים: מתנה מהורה לילד נראית פשוטה, אבל יש לה מלכודות מס. ראו דירה במתנה.
• חרטה אחרי החתימה: ראו ביטול חוזה קניית דירה אחרי חתימה ו6 טעויות נפוצות בקניית דירה.

השיטה של עו״ד פרטוש: להגיע לפני שמוצאים דירה

לדברי עו״ד פרטוש, לקוחות מגיעים אליו לעיתים "שנים לפני שהם חושבים לקנות". הסיבה פשוטה: מעמד המס, המימון והסדר שבו קונים ומוכרים נקבעים הרבה לפני החתימה. המטרה שלו, כפי שהוא מתאר אותה, היא לא נכס אחד אלא לבנות ללקוח ולמשפחה כמה שיותר נכסים לאורך זמן, ו"להלביש לכל אחד את החליפה המתאימה". המוטו של המשרד מסכם את זה: רוב הבעיות בעסקת נדל״ן נוצרות לפני החתימה.

רוצים שנעבור על העסקה שלכם?

אם אתם בתחילת הדרך, או שכבר מצאתם דירה ויש לכם טיוטת חוזה, זה הזמן הנכון לבדוק אותה. עו״ד חיים פרטוש מקבל במשרדים בתל אביב וברחובות, בתיאום מראש. צרו קשר לתיאום פגישה, ונבנה יחד את המסלול שלכם מהבדיקה הראשונה ועד הרישום בטאבו.