רכישת דירה עם חריגות בנייה

רכישת נכס הכולל בנייה שלא כדין חושפת את הקונה לאחריות פלילית ולנזק כלכלי משמעותי מיד עם העברת הבעלות. איתור הפערים בין היתר הבנייה המקורי למצב הפיזי של הנכס, מחייב בדיקה משפטית ותכנונית יסודית טרם חתימה על חוזה המכר.

זיהוי מוקדם של פערים תכנוניים

בעת ביצוע בדיקות מקדמיות לפני עסקה במקרקעין, עורך דין יפעל להצליב בין תשריט בית משותף, היתר הבנייה מהוועדה המקומית והמצב בשטח. פעולה זו נועדה לאתר תוספות בנייה שלא אושרו כדין, כגון סגירת מרפסות, פיצול יחידות דיור או בניית פרגולות.

לפי חוק התכנון והבנייה (סעיף 243) גילוי חריגות לאחר העברת הבעלות מעביר את האחריות הפלילית והתכנונית באופן ישיר לרוכש החדש. כלומר אם קניתם בית עם חריגות בנייה, אתם תהיה אחראים משפטית על החריגות הללו! העיקרון של "ייזהר הקונה". בע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס שניתן ב-2014, נקבע כי ניתן לזקוף לחובתו של הקונה, מצב שבו הקונה לא בדק את הנכס, כאשר היה עליו לבדוק. על כן, ביצוע בדיקות לפני קנייה מקיפות מונע כניסה לעסקה מסוכנת ומאפשר קבלת החלטה מבוססת נתונים.

בדיקה מעמיקה אינה מסתכמת רק בהשוואת היתר הבנייה למציאות בשטח. קיימים מקרים בהם רשומות בלשכת רישום המקרקעין הערות אזהרה ספציפיות בגין אי התאמה תכנונית או צווי הריסה שיפוטיים פתוחים, אשר מונעים את ביצוע העסקה והעברת הזכויות כדין. בשלב זה, עורך דין יפעל לבדיקה צולבת של תיק הבניין בוועדה המקומית אל מול נסח הטאבו ורשם המשכונות, על מנת לוודא שהנכס נקי משעבודים תכנוניים נסתרים.

טעות נפוצה שאנו נתקלים בה היא ההסתמכות הבלעדית על נסח טאבו מקוון כשהוא נראה נקי. רוכשים רבים מפיקים נסח מקוון, מגלים כי לא רשומות בו הערות אזהרה מטעם הוועדה המקומית, ומניחים בטעות כי הנכס תקין. האמת היא שהטאבו משקף זכויות קניין, לא מצב תכנוני. רשויות התכנון אינן ממהרות ולרוב אינן טורחות לרשום הערות בטאבו בגין כל עבירת בנייה או צו מנהלי (ראו סעיף 29 לתקנות רישום מקרקעין). לכן, היעדר הערה בטאבו אינו מהווה תעודת הכשר תכנונית בשום צורה, והבדיקה הקובעת היחידה הרלוונטי למצבו התכנוני של הנכס היא בדיקה בתיק הבניין, המנוהל במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.

אסטרטגיית רכישה והכשרת חריגות

לעיתים קיימת כדאיות כלכלית ברכישת נכס עם חריגות, במידה והמחיר משקף את העלויות והסיכונים הכרוכים בהסדרתן. בטרם מתחילים לתכנן את הכשרת החריגה בדיעבד, עורך דין יפעל לבדוק האם בכלל קיימות לנכס זכויות בנייה בלתי מנוצלות המאפשרות זאת. במקרים רבים, במיוחד בדירות גג, פנטהאוזים או דירות קרקע, מתברר כי התוספת שניבנתה ללא היתר, ניצלה אחוזי בנייה השייכים מבחינה קניינית לכלל דיירי הבניין במשותף (ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר).

במצב כזה, לא ניתן להכשיר את המבנה מבלי לקבל תחילה את הסכמת שאר בעלי הדירות ולעיתים אף לשלם להם תמורה כספית עבור ניצול זכויותיהם, דבר ההופך את ההסדרה למורכבת ויקרה משמעותית. בשילוב ניתוח זה, נבחנת האפשרות המשפטית והתכנונית להגיש בקשה להיתר בנייה בדיעבד כדי להכשיר את התוספת. תהליך זה דורש מעורבות של אנשי מקצוע מתחום התכנון והבנייה להערכת סיכויי ההצלחה והעלויות הנלוות.

כמו כן, יש להבין כי לא כל חריגת בנייה ניתנת להכשרה חוקית. כאשר מדובר בחריגה אל מעבר לקווי הבניין המאושרים או בניצול עודף של אחוזי הבנייה המותרים לפי תוכנית בניין העיר, הוועדה המקומית נעדרת סמכות לאשר את הבנייה בדיעבד במסגרת הליך רישוי סטנדרטי. בתרחישים אלו, נדרש הליך מורכב של קידום תוכנית בניין עיר נקודתית חדשה, ובמקרים רבים הפתרון היחיד והכפוי יהיה הריסת החריגה בפועל והשבת המצב לקדמותו. ניתוח משולב של כדאיות מול סיכון מאפשר לרוכש לנצל הזדמנויות בשוק הנדלן, מבלי להפקיר את הביטחון הכלכלי.

מנגנוני הגנה בניסוח החוזה

כאשר מחליטים להתקדם בעסקה למרות קיומן של חריגות, יש להגן על הקונה בצורה מקיפה. בעת עריכת הסכמי מכר, עורך דין יפעל לניסוח סעיפי שיפוי ברורים המטילים את האחריות לכל נזק, קנס או צו הריסה הנובע מהבנייה הלא חוקית על המוכר. כמו כן, נהוג להשאיר חלק ממשך התמורה בחשבון נאמנות עד להשלמת הליך הסדרת החריגה על ידי המוכר או לחילופין לבצע קיזוז של העלות ממחיר הדירה. מנגנונים אלו מבטיחים כי הרוכש לא יישא בהוצאות בלתי צפויות.

בדיקה הוליסטית של הנכס

היבטי התכנון והבנייה קשורים באופן ישיר לדיני המקרקעין והמיסוי. הגישה המקצועית בוחנת את הנכס כפרויקט שלם הכולל את הסטטוס הקנייני, אפשרויות ההסדרה במחלקת ההנדסה וההשלכות האפשריות. רכישת נכס תוך הבנה עמוקה של כלל ההיבטים מונעת הפתעות בשלבים מאוחרים של חיי העסקה.

סיכון זה מתעצם שבעתיים כאשר מדובר על עסקאות במקרקעין הכוללות בתים פרטיים צמודי קרקע. בנכסים מסוג זה שכיחותן של עבירות הבנייה גבוהה משמעותית, והן אינן מסתכמות רק בסגירת מרפסת, אלא מתבטאות לעיתים בפלישה של גדרות או מבנים עזר אל עבר שטח ציבורי או לתוך מגרשו של השכן.

במקרים אלו, עורך דין ינחה את הרוכש לשכור את שירותיו של מודד מוסמך, עוד בטרם החתימה, על מנת להשוות את גבולות החלקה בפועל לתרשים המדידה הרשמי, ולמנוע סכסוכי גבולות עתידיים ותביעות סילוק יד. קבלת מענה שלם תחת קורת גג אחת המשלבת ידע קנייני ותכנוני מהווה את תעודת הביטוח של הרוכש.