משפרי דיור שלא מכרו את הדירה הקודמת בזמן: מה קורה עם מס הרכישה?

משפר דיור שרוכש דירה חדשה לפני שמכר את דירתו הקודמת זכאי לשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה בחוק: תקופה שנקבעה בתקנות מס רכישה ועודכנה לאורך השנים. היא נספרת ככלל מיום רכישת הדירה החדשה, ובדירה שנרכשה מקבלן מיום קבלת החזקה בה. את משך התקופה העדכני יש לבדוק מול הנוסח התקף ביום הרכישה. אם הדירה הקודמת לא נמכרה בתוך התקופה, רשות המסים תחייב את הרוכש בהפרש שבין מס הרכישה של דירה יחידה למס של דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בחוק. מנגד, מי ששילם מראש מס של דירה נוספת ומכר את הדירה הקודמת בזמן יכול לבקש החזר.

במאמר זה אסביר איך עובד ההסדר למשפרי דיור, מה קורה כשלא מספיקים למכור, ואילו צעדים כדאי לשקול.

מי נחשב "משפר דיור" לעניין מס רכישה?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע מדרגות מס רכישה מופחתות למי שרוכש "דירה יחידה", ומס גבוה יותר למי שרוכש דירת מגורים נוספת. בדרך כלל, מי שבבעלותו דירה וקונה דירה נוספת ישלם מס רכישה של דירה נוספת. סעיף 9 לחוק כולל הסדר מיוחד למשפרי דיור: רוכש שבבעלותו דירה אחת, וקונה דירה חדשה כדי לעבור אליה, ייחשב כרוכש דירה יחידה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה.

לעניין זה, ככלל, רואים את הרוכש, בן זוגו וילדיו שטרם מלאו להם 18 (למעט ילד נשוי) כיחידה אחת, כך שדירה הרשומה על שם בן הזוג נלקחת בחשבון. יש גם חריגים, למשל לגבי חלק קטן בדירה שהתקבל בירושה. כדי להבין את ההגדרות לעומק, ראו את המאמר מתי דירה נחשבת דירה שנייה לפי החוק.

איך עובד ההסדר בפועל?

במועד הרכישה, הרוכש מצהיר בהצהרה לרשות המסים שבבעלותו דירה נוספת ושהוא מתכוון למכור אותה בתוך התקופה הקבועה. על סמך ההצהרה נקבע מס הרכישה לפי מדרגות דירה יחידה. אם הדירה הקודמת נמכרת בזמן, השומה נשארת על כנה.

חשוב לדעת שמדרגות מס הרכישה מתעדכנות מעת לעת, ולכן הפער בין המס על דירה יחידה למס על דירה נוספת משתנה בהתאם למחיר הדירה ולשנת הרכישה. למדרגות המעודכנות ראו את המאמר מדרגות מס רכישה לדירה יחידה.

מתי מתחילה ספירת התקופה?

• דירה יד שנייה: ככלל, מיום רכישת הדירה החדשה, כלומר ממועד ההתקשרות בהסכם המכר.
• דירה מקבלן: ככלל, מיום קבלת החזקה בדירה החדשה. זה חשוב במיוחד בדירות על הנייר, שבהן המסירה עשויה להתרחש שנים אחרי החתימה.

מה נחשב "מכירה" של הדירה הקודמת?

ככלל, המועד הקובע הוא מועד ההתקשרות בהסכם מכר מחייב, ולא מועד רישום הזכויות בטאבו או מועד מסירת החזקה לקונה. ההסכם צריך להיות עסקה אמיתית, והמכירה צריכה להיות מדווחת לרשות המסים כנדרש. מכירה לבן משפחה עשויה לעורר בדיקה מיוחדת, ולכן כדאי לבחון אותה מראש.

מה קורה אם לא הספקתם למכור את הדירה הקודמת?

אם התקופה חלפה והדירה הקודמת לא נמכרה, ההטבה מתבטלת רטרואקטיבית. המשמעות המעשית:

• רשות המסים תוציא שומה מתוקנת לפי מס רכישה של דירה נוספת.
• יש לשלם את ההפרש בין המס ששולם למס המלא.
• על ההפרש מתווספים הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בחוק. כשמדובר בפרק זמן של שנה וחצי ויותר, התוספת עלולה להיות משמעותית.

יש לזכור שגם מכירה של הדירה הקודמת זמן קצר לאחר תום התקופה אינה מחזירה, ככלל, את הזכאות. ועדות הערר ובתי המשפט נוטים לפרש את המועד בדווקנות, והסיכוי לקבל הקלה בדיעבד נמוך. לכן התכנון חייב להיעשות מראש.

דוגמה להמחשה

זוג שבבעלותו דירת שלושה חדרים רכש בית גדול יותר יד שנייה, הצהיר על כוונה למכור את הדירה הקודמת ושילם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה. השוק התקרר, הדירה הקודמת נשארה בלי קונה, והסכם המכר נחתם רק לאחר שחלפה התקופה הקבועה בחוק. במצב כזה, ככלל, רשות המסים תוציא שומה מתוקנת, והזוג יידרש לשלם את ההפרש עד למס של דירה נוספת, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. אילו הסכם המכר היה נחתם כמה חודשים קודם לכן, גם במחיר מעט נמוך יותר, ייתכן שהחיסכון היה משמעותי.

אפשר לחלוק על השומה?

מי שקיבל שומה מתוקנת וסבור שהיא שגויה, למשל משום שמועד תחילת הספירה חושב באופן לא נכון או משום שהמכירה בוצעה בזמן, יכול להגיש השגה למנהל מיסוי מקרקעין, ואם ההשגה נדחית, ערר לוועדת הערר. המועדים להגשת השגה וערר קצרים (ככלל 30 ימים), ולכן חשוב לפעול מיד עם קבלת השומה ולא לחכות.

החזר מס רכישה למשפרי דיור

המצב ההפוך נפוץ לא פחות: רוכש שלא הצהיר על כוונה למכור, או שלא היה בטוח שיצליח, שילם מס רכישה מלא של דירה נוספת. אם בפועל מכר את הדירה הקודמת בתוך התקופה הקבועה, הוא יכול להגיש בקשה לשומה מתוקנת ולקבל החזר של ההפרש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בדין.

כדי לקבל את ההחזר:

1. יש להגיש לרשות המסים בקשה מנומקת, בצירוף הסכם המכר של הדירה הקודמת ופרטי הדיווח עליה.
2. יש לוודא שהמכירה בוצעה בתוך התקופה, לפי מועד ההתקשרות בהסכם.
3. יש להקפיד על המועדים להגשת בקשה לתיקון שומה. השתהות עלולה לפגוע בזכאות.

למידע על מועדי התשלום של מס הרכישה עצמו, ראו את המאמר על מס רכישה על דירה שנייה.

מה אפשר לעשות אם המועד מתקרב והדירה לא נמכרת?

• לבדוק את התאריך המדויק: לעיתים יש מחלוקת על מועד תחילת הספירה, במיוחד בדירות מקבלן שבהן מועד המסירה בפועל שונה מהמועד בחוזה. תיעוד מועד קבלת החזקה עשוי להאריך את חלון הזמן.
• לשקול התאמת מחיר: לעיתים הפחתה במחיר המבוקש זולה יותר מההפרש במס הרכישה בתוספת ריבית והצמדה.
• לחתום על הסכם מחייב בזמן: כאמור, ככלל קובע מועד ההתקשרות, גם אם המסירה תתבצע מאוחר יותר.
• לבדוק נסיבות מיוחדות: במקרים חריגים יש מקום לבחון טענות משפטיות ספציפיות או פנייה לרשות המסים, אך אין להסתמך על כך מראש.
• להיערך לתשלום: אם ברור שהמכירה לא תושלם בזמן, כדאי לבדוק עם עורך דין אם ואיך ניתן להסדיר את ההפרש מוקדם, כדי לצמצם את תוספת ההצמדה והריבית.

דגשים נוספים

• ההסדר חל על דירות מגורים. דירה שאינה משמשת למגורים, או זכויות במקרקעין שאינן "דירת מגורים" לפי החוק, עשויות להיבחן אחרת.
• מכירת הדירה הקודמת עשויה להיות פטורה ממס שבח, אך זו שאלה נפרדת שנבחנת לפי תנאי הפטור לדירת מגורים.
• אם יש בבעלותכם יותר מדירה אחת לפני הרכישה, ההסדר למשפרי דיור בדרך כלל אינו מתאים, ויש לבחון את המצב לגופו.

תכנון נכון: מה כדאי לבדוק לפני הרכישה

מניסיוני, רוב המקרים שבהם משפרי דיור משלמים מס גבוה יותר נובעים מחוסר תכנון ולא מבעיה משפטית מורכבת. לפני החתימה על הסכם הרכישה כדאי לשאול כמה שאלות פשוטות:

• כמה זמן נדרש, באופן ריאלי, כדי למכור את הדירה הקודמת באזור שבו היא נמצאת ובמצב השוק הנוכחי?
• אם הדירה החדשה נרכשת מקבלן, מהו מועד המסירה הצפוי ומה קורה אם המסירה תוקדם או תידחה?
• האם המימון של הדירה החדשה תלוי במכירת הדירה הקודמת, ומה יקרה אם המכירה תתעכב?
• האם בבעלות אחד מבני הזוג חלק בדירה נוספת, למשל מירושה, שעשוי להשפיע על החישוב?
• האם כדאי להתחיל בשיווק הדירה הקודמת עוד לפני רכישת החדשה, או לכלול בהסכם המכר מועד מסירה גמיש?

תשובות לשאלות האלה מאפשרות לבחור מסלול: להצהיר על כוונה למכור ולשלם מס מופחת, או לשלם מס מלא ולבקש החזר לאחר המכירה. לכל מסלול יש יתרונות וסיכונים, וההחלטה צריכה להתקבל בהתאם לנסיבות.

חשוב לזכור שהכללים בתחום מס הרכישה, ובהם גם התקופה למכירת הדירה הקודמת, השתנו לאורך השנים בתיקוני חקיקה ובהוראות שעה, ולכן אין להסתמך על מה שהיה נכון לגבי חברים או בני משפחה שרכשו דירה לפני כמה שנים. בדיקה עדכנית לפני העסקה היא הדרך הבטוחה להימנע מהפתעות.

להסבר כללי על המס, ראו את העמוד מס רכישה.

מתי כדאי לפנות לעורך דין?

הזמן הטוב ביותר הוא לפני החתימה על הסכם הרכישה של הדירה החדשה: כך ניתן לתכנן את לוח הזמנים של המכירה והרכישה, להגיש הצהרה נכונה ולהימנע מהפתעות. כדאי לפנות גם אם התקופה מתקרבת לסיומה והדירה עדיין לא נמכרה, אם קיבלתם שומה מתוקנת מרשות המסים, או אם מכרתם בזמן ושילמתם מס מלא ואתם זכאים להחזר. עורך דין מקרקעין יבדוק את המועדים, את ההצהרות שהוגשו ואת האפשרויות להגיש השגה או ערר.

משרדנו מלווה בעלי דירות, רוכשים ומשקיעים בכל תחומי המקרקעין והמיסוי, במשרדים בתל אביב (הארבעה 28, המגדל הצפוני, קומה 5) וברחובות (האלוף יעקב פרי 1). לתיאום פגישת ייעוץ ניתן לפנות בטלפון 077-805-4838.