מדרגות מס רכישה דירה יחידה

במסגרת עבודתי כעורך דין מקרקעין, אני מלווה רוכשי דירות ברכישת דירתם הראשונה. היבט משמעותי שיש לקחת בחשבון ברכישה הוא היבט המס. במאמר זה אציג לכם את שיעורי מס הרכישה לדירה ראשונה ומה ניתן לעשות כדי להפחית אותם.

האם צריך לשלם מס רכישה על דירה יחידה?

אני מניח שאתם יודעים כי חוק מיסוי מקרקעין קובע שרוכשי מקרקעין בישראל חייבים בתשלום מס רכישה. החובה חלה גם על רוכשי דירת מגורים יחידה. ואולם, כפי שנציג להלן, שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה נמוכים משמעותית משיעורי המס לרכישת דירה שניה ומעלה. עו"ד חיים פרטוש מומחה מקרקעין ישמח לעזור בכל התהליך.

שיטת התשלום – מדרגות מס

בדומה למס הכנסה, מס רכישה משולם לפי מדרגות מס. על כל חלק במחיר תשלמו שיעור מס בשיעור אחר. כדי להבין כיצד עובדת השיטה, נציג דווקא את מדרגות המס לרכישת דירה שניה. מדרגות מס הרכישה לדירה שניה הן כדלקמן:

1. 0-6,055,070 ₪: 8%
2. 6,055,071 ₪ ומעלה: 10%

לכן, אם למשל תרכשו דירה במחיר של 8 מיליון שקלים, תשלמו מס באופן הבא:

על מדרגת המס הראשונה, כלומר עד לסכום של כ-6 מיליון שקלים, תשלמו מס בשיעור של 6%, בסך 484,405 ₪. על מדרגת המס השניה, כלומר מ-6 מיליון שקלים והלאה, תשלמו מס בשיעור של 10%, בסך 194,493 ₪. סך הכל, בהתאם למדרגות המס, על דירה שניה שמחירה 8 מיליון שקלים, תשלמו מס רכישה בסך 678,898 ₪.

מהן מדרגות מס הרכישה על דירה יחידה?

חוק מיסוי מקרקעין קובע מדרגות מס נמוכות משמעותית עבור דירת מגורים יחידה. הכנתי עבורכם טבלה המציגה את מדרגות המס בצורה ברורה ופשוטה:

	מחיר הדירה	שיעור מס הרכישה לדירה ראשונה
מדרגה ראשונה	0 עד 1,978,745 ₪	0%
מדרגה שנייה	1,978,745 עד 2,347,040 ₪	3.5%
מדרגה שלישית	2,347,040 עד 6,055,070 ₪	5%
מדרגה רביעית	6,055,070 עד 20,183,565 ₪	8%
מדרגה חמישית	20,183,586 ₪ ומעלה	10%

לכן, אם תקנו דירה יחידה במחיר של 1.5 מיליון שקלים, למשל, תהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה עבורה. אם מחיר הדירה יעמוד על 2 מיליון שקלים, תשלמו מס רכישה בסך 744 ₪ בלבד.

אם מחיר הדירה עומד על 3 מיליון שקלים, על מדרגת המס הראשונה לא תשלמו מס כלל. על מדרגת המס השנייה (1,978,745-2,347,040 ₪) תשלמו מס בסך 12,890 ₪. על מדרגת המס השלישית, הכוללת את כל יתרת המחיר, תשלמו מס בסך 32,648 ₪. סך הכל, תשלמו על רכישת הדירה מס רכישה בסך 45,538 ₪. לשם השוואה, אם היה מדובר בדירת מגורים שניה, הייתם משלמים מס רכישה בסך 150 אלף שקלים.

איך להפחית את תשלומי מס הרכישה לדירה יחידה?

אני בטוח שנתקלתם בדרכים וברעיונות כיצד להפחית את שיעורי מס הרכישה לדירה שניה. כעת, אני רוצה להציע לכם מספר דרכים כיצד לעשות זאת.

1. דירה ללא תמורה מקרוב משפחה: אם קיבלתם את הדירה במתנה מקרוב משפחה, תשלמו שליש ממס הרכישה בלבד. אם מדובר בדירה שקיבלתם מבן או בת זוג, לא תשלמו מס רכישה כלל.
2. דירה שהתקבלה בירושה: על פי חוק מיסוי מקרקעין הורשה אינה יוצרת אירוע מס. משכך, על דירה שהתקבלה בירושה לא תשלמו מס רכישה.
3. הטבה לאוכלוסיות מיוחדות: מגוון אוכלוסיות זכאיות להטבות מס רכישה. כך, נכים, נכי צה"ל, עולים חדשים ועוד זכאים להנחה משמעותית במס רכישה. אם מחיר הדירה הוא עד 2 מיליון שקלים, על מדרגת המס הראשונה אותן אוכלוסיות יזכו לפטור מלא ועל יתרת המחיר ישלמו מס בשיעור 0.5%. אם המחיר עולה על 2.5 מיליון שקלים, תשלמו מס רכישה בשיעור  0.5% ממחיר הדירה כולה.
4. קביעת שווי דירה נמוך יותר: חשוב להדגיש שעל פי חוק, מס הרכישה נקבע לפי שווי הדירה ולאו דווקא לפי הסכום ששילמתם בפועל. במקרים בהם קיים פער בין מחיר הדירה לבין השווי שלה תוכלו להביא שמאי מוסכם שיעריך את שווי הדירה. ככל שהערכתו תהיה נמוכה יותר מזו של רשות המיסים, תוכלו לבקש הפחתה בתשלום מס הרכישה.

שיטת המדרגות בתמצית - מה חשוב לזכור

לפני שנמשיך למלכודות ולעיתוי, כדאי לרכז את העיקרון במקום אחד: מס רכישה בישראל מחושב בשיטת המדרגות, ולא בשיעור אחד על כל מחיר הדירה. על כל חלק במחיר חל שיעור אחר, והשיעורים עולים ממדרגה למדרגה.

שיעורי המס לדירה יחידה נמוכים משמעותית מאלה שחלים על דירה נוספת: המדרגה הראשונה פטורה לחלוטין, אחריה 3.5%, אחריה 5%, אחריה 8%, והמדרגה הגבוהה היא 10%. המשמעות המעשית היא שרוב רוכשי הדירה היחידה משלמים מס שהוא שיעור זעיר ממחיר הדירה - ולעיתים אינם משלמים כלל.

שלוש נקודות שנובעות מכך, ושכדאי להחזיק בראש:

• עלייה במחיר אינה מקפיצה את כל המס. אם מחיר הדירה חורג מעט מעל תקרת מדרגה, השיעור הגבוה חל רק על החלק שמעל התקרה - ולא על הסכום כולו. זו אי-הבנה שגורמת ללקוחות לחשוש שלא לצורך
• המס נגזר משווי ולא בהכרח מהתמורה שנקבעה. כשיש פער בין השניים, זו נקודה שנבדקת, ולעיתים עם שמאי
• ההטבות אינן חלק מהמדרגות אלא נוספות עליהן. נכים, עולים חדשים, דירה במתנה מקרוב ודירה שהתקבלה בירושה - כל אחד מהם מסלול נפרד, וכתבתי עליהם למעלה

ומכאן ההערה החשובה שמובילה להמשך המאמר: הכרת המדרגות היא רק החלק הראשון. מה שמפיל תיקים בפועל אינו חישוב שגוי אלא הנחה שגויה - שהרוכש הוא "דירה יחידה" כשלמעשה הוא אינו כזה, או עסקה שנחתמה בעיתוי שלא נבדק. על שני אלה, ועל מה שאפשר לתקן בדיעבד, בפרקים הבאים.

המדרגות מתעדכנות כל שנה - ולמה זה משנה לכם

לפני שנכנסים למלכודות, נקודה שחשוב שתהיה ברורה: סכומי המדרגות אינם קבועים. מנגנון ההצמדה שקבוע בדין מעדכן את תקרות המדרגות אחת לשנה, בחודש ינואר, בהתאם לשינוי במדד.

המשמעות המעשית שלוש:

ראשית, טבלה שראיתם באתר כלשהו - כולל כאן - נכונה למועד שבו נכתבה. לפני עסקה יש לוודא את הסכומים המעודכנים מול רשות המסים, ואני עושה זאת בכל תיק.

שנית, השיעור נקבע לפי מועד העסקה ולא לפי מועד התשלום. זה קריטי בעסקאות שנחתמות בסוף דצמבר ומדווחות בינואר, ובעסקאות שבהן התשלום נפרס. התאריך הקובע הוא יום המכירה כמשמעותו בחוק - ולכן עסקה שנחתמה בדצמבר לא "מרוויחה" ולא "מפסידה" מהעדכון של ינואר. פירוט במועד תשלום מס רכישה.

שלישית, בעסקאות על הנייר הפער יכול להיות משמעותי. רכישה מקבלן שמסירתה בעוד שלוש שנים תמוסה לפי המדרגות שבמועד החתימה, לא לפי אלה שבמועד קבלת המפתח.

מכאן ההמלצה הפרקטית: בעסקה שנמצאת על הגבול בין שתי מדרגות, שווה לבדוק את מועד החתימה מול לוח ההצמדה. לעיתים הזזה של שבוע משנה את השומה.

המלכודת האמיתית אינה בטבלה - היא בהגדרה

אחרי שנים בתחום אני יכול לומר שרוב המקרים שבהם רוכש שילם יותר משהיה צריך, או קיבל שומה מתוקנת בדיעבד, לא נבעו מטעות בחישוב אלא מטעות בהנחה שהוא "דירה יחידה".

אלה הנקודות שמפילות:

• התא המשפחתי נחשב יחידה אחת. בני זוג וילדים עד גיל 18 נמנים כרוכש אחד. דירה שרשומה על שם בן הזוג אינה "לא שלכם" לצורך העניין, וגם לא דירה שרשומה על שם ילד קטן
• חלק בדירה נוספת נספר, גם אם קטן. מי שמחזיק חלק בדירה שהתקבלה בירושה עלול לגלות שהוא אינו דירה יחידה. יש לכך הסדר בדין לחלקים קטנים - וזו בדיוק הנקודה שדורשת בדיקה פרטנית. הרחבתי במאמר על שליש דירה ומס רכישה
• דירה בחו"ל. נכס למגורים מחוץ לישראל עלול להיחשב בבחינת "דירה יחידה". זו נקודה שרוכשים כמעט אינם מודעים לה, ובמיוחד עולים חדשים ותושבים חוזרים
• זכות בקבוצת רכישה או בעסקת קומבינציה עשויה להיחשב זכות בדירה, גם אם טרם נבנתה
• דירה שנמכרה אך טרם נרשמה - מה שקובע אינו הרישום בטאבו אלא המצב המשפטי
• משפרי דיור. מי שרוכש לפני שמכר נחשב בשלב הרכישה כמחזיק שתי דירות, ויש הסדר זמן לתיקון. פירוט במכירת דירה שנייה תוך 18 חודשים ומתי דירה נחשבת דירה שנייה

מה שאני מבקש מכל לקוח בשיחה הראשונה: לספר לי על כל זכות בנכס למגורים, גם חלקית, גם בחו"ל, וגם על שם בן הזוג. לא כדי לסבך - כדי למנוע שומה מתוקנת שנתיים אחרי, עם הפרשי הצמדה וריבית.

שילמתם לפי המדרגה הגבוהה וזכאותכם השתנתה? יש מסלול

זה מצב שכיח, ורוב האנשים אינם יודעים שהוא ניתן לתיקון.

התרחיש הקלאסי: רכשתם דירה חדשה בעודכם מחזיקים בדירה קודמת, ולכן שילמתם לפי מדרגות דירה נוספת. לאחר מכן מכרתם את הדירה הקודמת במסגרת הזמן שהדין מאפשר - ומאותו רגע אתם עומדים בתנאי דירה יחידה.

מה שנעשה בפועל: מגישים בקשה לתיקון השומה מול רשות המסים, בצירוף מסמכי המכירה, ומבקשים חישוב מחדש לפי מדרגות דירה יחידה והחזר של ההפרש.

שלוש נקודות שחשוב לדעת:

• יש מסגרת זמן להגשה, והיא אינה בלתי מוגבלת. בקשה שמוגשת באיחור עלולה להידחות
• צריך שהמכירה תעמוד בתנאים. לא כל מכירה בתוך התקופה מספיקה, ולכן זה נבדק לגופו
• ההחזר אינו אוטומטי. מי שלא יגיש בקשה, לא יקבל

ולכן, אם רכשתם דירה כשהייתה בידיכם דירה נוספת ומכרתם אותה אחר כך - שווה בדיקה. ראיתי החזרים משמעותיים בתיקים שבהם הלקוח פשוט לא ידע שהאפשרות קיימת.

להעמקה נוספת: הדרכים החוקיות לחיסכון במס רכישה, תכנון מס רכישה למשקיעי נדל"ן ומס רכישה לתושב חוץ.

לסיכום

קונים דירה יחידה? מעוניינים להפחית את מדרגות המס שלכם? פנו אל עו"ד חיים פרטוש ותהנו משירותים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד פרטוש הינו עורך דין וותיק ומנוסה המתמחה בדיני מקרקעין וליווה מאות רוכשי דירות לאורך השנים. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לכלל לקוחותיו המרוצים של עו"ד פרטוש.