סימולטור משפרי דיור: מוכרים דירה וקונים דירה

מה הסימולטור עושה

הסימולטור עונה על שלוש שאלות של מי שמחליף דירה: עד מתי חייבים למכור את הדירה הישנה, כמה מס רכישה עומד על הכף אם לא מספיקים, וכמה כסף נשאר ביד אחרי שתי העסקאות. הוא גם מראה את פער המימון בתקופה שבה מחזיקים שתי דירות, ומה קורה לתזרים אם הדירה הישנה נמכרת בפחות מהצפוי.

המועדים ב-2026

ההארכה האחרונה נקבעה בתיקון לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים שפורסם ב-26.3.2026, ורשות המסים הסבירה אותה בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026. למשל, מי שקנה דירה יד שנייה ב-30.4.2025 היה צריך למכור עד 31.10.2026, ובזכות ההארכה יכול למכור עד 31.1.2027. הסימולטור מחשב את זה לבד.

לעניין מס שבח יש כלל מקביל: דירה חלופית שנקנתה ב-24 החודשים שלפני מכירת הישנה (18 חודשים לרכישות בין 1.6.2023 ל-31.5.2025) לא מבטלת את פטור הדירה היחידה על הישנה. גם ההארכה של 2026 חלה עליו.

דוגמה עם מספרי 2026

משפחה חותמת ב-1.12.2026 על דירה יד שנייה ב-4,200,000 ₪, עם משכנתא של 2,000,000 ₪, 60,000 ₪ עלויות קנייה ו-400,000 ₪ הון עצמי. את הדירה הישנה הם מתכננים למכור ב-1.3.2028 ב-2,900,000 ₪, עם יתרת משכנתא של 600,000 ₪ ו-70,000 ₪ עלויות מכירה. מס שבח: 0, כי זו דירה יחידה שנמכרת בזמן.

• המועד האחרון למכירה: 1.12.2028. יש מרווח של 275 ימים.
• מס רכישה במדרגות דירה יחידה: כ-105,500 ₪. במדרגות דירה נוספת (8%, לפי הוראת השעה שבתוקף כיום): 336,000 ₪. כלומר כ-230,500 ₪ תלויים בכך שהמכירה תיחתם בזמן.
• המזומן הנדרש לדירה החדשה: כ-2,365,500 ₪. מתוכו כ-1,965,500 ₪ צריך לממן עד שהדירה הישנה נמכרת.
• אחרי המכירה נשארת יתרה של כ-264,500 ₪. אם הדירה הישנה תימכר ב-10% פחות, היתרה הופכת לחוסר של כ-25,500 ₪.

הסיכון שלא רואים במספר אחד

עו״ד חיים פרטוש מדגיש בסרטון על קניית דירה את התיאום בין מועדי התשלום בחוזה הקנייה לבין שחרור המשכנתא ומועדי התשלום בחוזה המכירה של הדירה הקיימת. כשהמועדים לא מתואמים נוצר פער מימון, ואז נדרשות הלוואות בלון או גישור יקרות, ובמקרה הגרוע הקונה מפר את החוזה. בסרטון על רכישה מקבלן מול יד שנייה הוא מזכיר שמי שקונה לפני שמכר לא יודע איך ייראה השוק כשיגיע זמן המכירה. לדבריו, בתקופת ״חרבות ברזל״ מוכרים נתקעו ונאלצו להוריד מחירים, ומי שהדירה הישנה שלו לא נמכרה עלול להישאר בלי הכסף לשלם על החדשה. לכן הסימולטור מציג תרחישים של ירידת מחיר, ולא רק את המחיר שאתם מקווים לקבל.

מה משנה את התוצאה

• תאריך החתימה על הדירה החדשה קובע אם יש לכם 18 או 24 חודשים, ואם חלה הארכת 2026.
• קנייה מקבלן: הספירה מתחילה ממועד המסירה בחוזה. עיכוב במסירה שאינו בשליטתכם מזיז את המועד, אבל כדאי לתעד אותו.
• מס שבח על הישנה: אם היא לא דירה יחידה, או נמכרת מעל תקרת הפטור (5,008,000 ₪ ב-2026), הנטו קטן.
• הדירה נחשבת "נמכרה" במועד החתימה על הסכם המכר, לא במועד המסירה. מי שמשאיר חתימה לימים האחרונים לוקח סיכון.

מתי לפנות לעורך דין

לפני שחותמים על הדירה החדשה. זה הרגע לבנות לוח תשלומים שמתאים למכירה, לקבוע בחוזה מועדים ריאליים, ולבדוק את מס השבח והפטור על הדירה הישנה. משרד עו״ד חיים פרטוש עוסק רק בנדל״ן ובמיסוי מקרקעין מאז 2012, ומלווה גם את הקנייה וגם את המכירה.