מחשבון היטל השבחה
הזינו את שווי הנכס לפני ואחרי התכנית, ההקלה או השימוש החורג. תקבלו אומדן של ההיטל, את הפטורים הרלוונטיים ואת הדרך להשיג על שומה.
היטל השבחה הוא מחצית מעליית שווי הנכס בעקבות תכנית, הקלה או שימוש חורג, והוא משולם לוועדה המקומית לכל המאוחר במועד המימוש: היתר בנייה, תחילת שימוש או מכירה. בתכנית פינוי ובינוי למגורים השיעור הוא בדרך כלל רבע, והרחבת דירה למגורים עד 140 מ״ר לא נחשבת מימוש. על שומה אפשר להשיג תוך 45 ימים, בשמאי מכריע או בוועדת ערר.
איך המחשבון עובד
החישוב בנוי לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. קודם מחשבים את ההשבחה: השווי אחרי התכנית, ההקלה או השימוש החורג, פחות השווי לפני. על ההשבחה מחילים את שיעור ההיטל: מחצית ברגיל (סעיף 3), או רבע במקרים שהחוק קבע. אם מדובר בהרחבת דירה למגורים, המחשבון מחייב רק את החלק היחסי של השטח שמעל 140 מ״ר, ואם ההרחבה כוללת ממ״ד ראשון, הסף עולה בשטח הממ״ד. בסוף אפשר להוסיף הצמדה למדד מאז אישור התכנית.
המספר שיוצא הוא אומדן. בפועל את ההשבחה קובע שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, ויש לו מקום לשיקול דעת: מה היה השווי ערב התכנית, אילו זכויות נוספו, ומה ניתן לממש בפועל. בדיוק שם נפתח מקום להשגה.
דוגמאות במספרים
| מקרה | השבחה | שיעור | היטל משוער |
|---|---|---|---|
| תכנית שהוסיפה זכויות בנייה לבית: מ-2,000,000 ל-2,400,000 ₪ | 400,000 ₪ | 50% | 200,000 ₪ |
| אותה השבחה בתכנית פינוי ובינוי למגורים | 400,000 ₪ | 25% | 100,000 ₪ |
| הרחבת דירה למגורים מ-100 ל-160 מ״ר, אותה השבחה | 400,000 ₪ | 50% על שליש מהתוספת | כ-66,667 ₪ |
בדוגמה השלישית נוספו 60 מ״ר, ו-20 מהם מעל 140 מ״ר. לכן ההיטל חל רק על שליש מההשבחה. אם הדירה הייתה מגיעה ל-140 מ״ר בדיוק, ההיתר לא היה נחשב מימוש בכלל.
מי משלם: הקונה או המוכר?
לפי סעיף 2 לתוספת, החייב הוא בעל המקרקעין, או החוכר לדורות אם יש כזה. מכירה היא אחד ממועדי המימוש, ולכן כשההיטל לא שולם קודם, הוא מגיע לתשלום במכירה ומוטל על המוכר. מה קורה עם תכנית שאושרה אחרי החתימה, או עם היטל שכבר נדחה למועד מאוחר, נקבע בחוזה המכר. זה סעיף שחייבים לקרוא לפני החתימה, משני הצדדים.
מתי משלמים
סעיף 7 קובע שההיטל ישולם לכל המאוחר במועד המימוש. מימוש הוא אחד מאלה: קבלת היתר שלא היה ניתן בלי התכנית, ההקלה או השימוש החורג; התחלת שימוש בפועל לפי התכנית; או העברת הזכויות, כולל מכירה. העברה ללא תמורה לקרוב, למשל, לא נחשבת מימוש. מימוש חלקי מחייב היטל יחסי.
הפטורים וההנחות העיקריים
- הרחבת דירת מגורים עד 140 מ״ר (סעיף 19(ג)): למגורי המחזיק או קרובו. מעל 140 מ״ר משלמים יחסית לשטח העודף. מכירת הדירה פטורה רק אם גרו בה לפחות ארבע שנים מגמר הבנייה. אם ההרחבה כללה בניית ממ״ד לראשונה, הפטור כולל גם אותו: ממ״ד של 6 מ״ר מעלה את הסף ל-146 מ״ר.
- פינוי ובינוי (סעיף 3א): במקרקעין למגורים השיעור הוא רבע ההשבחה מ-1.5.2022, אבל רשות מקומית רשאית לקבוע לאזור מסוים מחצית, רבע או פטור.
- תמ״א 38 (סעיף 19(ב)(10)): היתר מכוח התמ״א פטור, למעט תוספת קומות מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות, שעליה חל רבע. הפרטים תלויים בהיתר.
- ממ״ד ונגישות: בניית מרחב מוגן בשטח התקני והתאמות נגישות פטורות.
איך משיגים על שומה
יש 45 ימים מהיום שהשומה הגיעה אליכם. אם אתם חולקים רק על הסכום, אפשר לבקש מינוי שמאי מכריע. אם אתם חולקים על עצם החיוב, למשל טוענים לפטור או שאין מימוש, מגישים ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. על החלטת השמאי המכריע אפשר לערור לוועדת הערר תוך 45 ימים. מ-2024, כשהחיוב עד 90,000 ₪, אפשר גם לבקש קודם מהוועדה המקומית לבחון מחדש, עם שומה של שמאי מטעמכם. הבקשה הזו לא מחליפה את הבדיקה של המועד להגשת ערר או בקשה לשמאי מכריע.
בפוסט של עו״ד חיים פרטוש על היטל השבחה הוא מדגיש שערעור על שומה יכול להוריד את החיוב בעשרות אחוזים. לכן לא כדאי לשלם שומה רק כי היא הגיעה עם תאריך יעד.
מתי לפנות לעורך דין
לפני מכירה של נכס שחלה עליו תכנית, לפני בקשה להיתר, ומיד כשמגיעה שומה. המועדים קצרים, והטענות שלא הועלו בזמן קשה להעלות אחר כך. עו״ד פרטוש עבר את התכנית להכשרה מקצועית בתכנון ובנייה של אוניברסיטת בר-אילן (2017, 40 שעות, כולל פרויקט גמר), והמשרד משלב תכנון ובנייה ומיסוי מקרקעין באותו תיק.
שאלות נפוצות
להמשך קריאה
כלים נוספים
- חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית: סעיפים 1, 2, 3, 3א, 7, 9, 14, 19 (נבו)
- כל זכות: פטור מהיטל השבחה לבנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ״ר
- עו״ד חיים פרטוש, פוסט על היטל השבחה (פייסבוק, 13.9.2026)
- אודות המשרד: השתלמויות והכשרה בתכנון ובנייה
כלי מידע באתר משרד עו״ד חיים פרטוש (מ״ר 63935), המבוסס על החוק והמקורות הרשמיים שלמעלה. התוצאה היא הערכה בלבד ואינה מחליפה ייעוץ משפטי. הנתונים נבדקו לאחרונה ב-4.11.2026.
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
