מחשבון עלויות קניית דירה: כמה כסף צריך מעבר למחיר

איך עובד המחשבון

מזינים את מחיר הדירה, בוחרים את סוג הרוכש ואם הקנייה מקבלן או יד שנייה, וממלאים את הצעות המחיר שקיבלתם. מס הרכישה מחושב אוטומטית לפי מדרגות 2026. שכר הטרחה של עורך הדין ודמי התיווך מחושבים כאחוז מהמחיר בתוספת מע״מ של 18%, שיעור המע״מ מ-1.1.2025. שאר הסכומים, שמאי, בדק בית, עמלות הבנק ואגרות רישום, הם מה שאתם מזינים: אין להם מחירון קבוע, ולכן המחשבון לא מנחש אותם.

בתוצאה תראו שלושה מספרים: כמה מזומן צריך מעבר למחיר הדירה, מה העלות הכוללת של העסקה, וכמה הון עצמי נדרש אם תזינו את סכום המשכנתא המתוכנן. מתחת לתוצאה מוצג פירוט של כל רכיב, כדי שתראו מה באמת כבד.

הרכיבים

מס רכישה

זה בדרך כלל הרכיב שהכי משתנה. בדירה יחידה לא משלמים מס על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪. בדירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון. השיעור הזה נקבע בהוראת שעה: לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים היא בתוקף עד 31.12.2026, ולפי פרסומים תחול גם על רכישות עד 10.2.2027. לעסקה מאוחרת יותר בדקו את השיעור העדכני. לפירוט לפי כל סוגי הרוכשים, כולל משפרי דיור, עולים ונכים, השתמשו במחשבון מס הרכישה. אם אתם לא בטוחים בסיווג, השאלון ״האם הדירה נחשבת דירה שנייה״ יעזור.

עורך דין

שכר הטרחה נקבע בהסכם בינכם לבין עורך הדין, לרוב כאחוז מהמחיר או כסכום קבוע, ומתווסף לו מע״מ. ברכישה מקבלן יש גם תשלום לעורך הדין של הקבלן על רישום הזכויות, לפי מה שנקבע בחוזה. עו״ד חיים פרטוש מדגיש בסרטון על קניית דירה שעורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הקונה, ושהתשלום אליו הוא רק על הרישום.

תיווך

דמי התיווך נקבעים בהזמנת התיווך שאתם חותמים עליה. המחשבון מציע 2% בתוספת מע״מ כערך לדוגמה בלבד. ברכישה מקבלן בדרך כלל אין תיווך, ולכן ברירת המחדל שם היא 0.

שמאי, בדק בית, משכנתא ורישום

שמאי נדרש לרוב על ידי הבנק לפני אישור המשכנתא, ובדק בית מומלץ לפני החתימה. בבנק יש עמלת פתיחת תיק ולעיתים עלויות נוספות. אגרות הרישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל נגבות על הערת האזהרה, רישום המשכנתא והעברת הזכויות. הזינו את הסכומים לפי ההצעות שקיבלתם.

דוגמה במספרים

דירה יחידה יד שנייה ב-2,500,000 ₪, עם מתווך:

אם אותה משפחה הייתה נחשבת בעלת דירה נוספת, מס הרכישה לבדו היה 200,000 ₪, והעלויות היו קופצות לכ-273,750 ₪ (לפי שיעורי הוראת השעה לדירה נוספת). לכן הבדיקה של הסיווג חשובה יותר מכל מיקוח על עמלה.

מה לא כדאי לחסוך

העמדה של עו״ד פרטוש, כפי שהוא אומר בסרטון על מכירת דירה, היא לא לחלוק עורך דין אחד עם הצד השני: ״כמה אלפי שקלים לא יטביעו עסקה של מיליונים״. עורך דין שמייצג רק אתכם בודק את מה שאתם לא יכולים לבדוק לבד: זכויות, הערות בטאבו, היתרים, התאמה בין מועדי התשלום לשחרור המשכנתא, והתאמה לחוזה המכירה של הדירה הישנה אם אתם משפרי דיור. ובסרטון על קניית דירה הוא מזכיר שזו ״העסקה הכי גדולה שנעשה אי פעם״, ושלדבריו ״שקט נפשי שווה הרבה מאוד כסף״.

מתי לפנות לעורך דין

לפני שחותמים על הזמנת תיווך, לפני שמשלמים מקדמה, וכשהמימון תלוי במכירה של דירה אחרת או במשכנתא שעוד לא אושרה. כדאי לבקש מעורך הדין תחשיב עלויות לפני שמתחייבים: כמה העסקה תעלה, וכמה מזה אפשר לחסוך כחוק. משרד עו״ד פרטוש עוסק רק בנדל״ן, והוא עו״ד מאז 2012.