מחשבון מס רכישה 2026 (סימולטור)

איך עובד מחשבון מס הרכישה

בוחרים את סוג הרוכש, מזינים את מחיר העסקה ואת מועד החתימה, והמחשבון מחלק את השווי למדרגות. כל מדרגה מחויבת בשיעור שלה, והסכום הכולל מוצג יחד עם השיעור האפקטיבי, כלומר כמה אחוז מהמחיר הולך בפועל למס. לצד התוצאה מוצג גם כמה הייתם משלמים אם הרכישה הייתה נחשבת דירה נוספת. זה הפער שבגללו כדאי לבדוק את הסיווג לפני החתימה.

הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין הוקפאו לשנים 2025 עד 2027, ולכן מדרגות 2026 זהות למדרגות 2024. מדרגות הדירה היחידה בתוקף עד 15.1.2028. מדרגות הדירה הנוספת (8% ו-10%) נקבעו בהוראת שעה. לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים היא בתוקף עד 31.12.2026, ולפי פרסומים היא תחול גם על רכישות עד 10.2.2027. לעסקה שנחתמת אחרי 31.12.2026 בדקו את השיעור העדכני לפני החתימה.

מדרגות מס רכישה 2026

דירה יחידה

דירה נוספת

8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעליו (הוראת שעה, ראו למעלה). ברכישת קרקע או נכס שאינו דירת מגורים (חנות, משרד, מגרש) השיעור הכללי הוא 6% מכל השווי.

דוגמאות במספרים של 2026

• דירה יחידה ב-2,500,000 ₪: 3.5% על 368,295 ₪ (12,890 ₪) ועוד 5% על 152,960 ₪ (7,648 ₪). סך הכול כ-20,538 ₪, שיעור אפקטיבי של 0.82%.
• אותה משפחה, אבל הדירה נחשבת נוספת, ב-3,000,000 ₪: 8% מכל השווי, 240,000 ₪.
• עולה חדש שקונה דירה יחידה ב-3,000,000 ₪ (תקנה 12א): פטור עד 1,978,745 ₪ ו-0.5% על היתרה, כ-5,106 ₪.
• נכה הזכאי לתקנה 11, דירה יחידה ב-2,400,000 ₪: פטור עד 1,978,745 ₪ ו-0.5% על היתרה, כ-2,106 ₪.

מה משנה את התוצאה

מי נחשב ״בעל דירה״

החוק רואה ברוכש, בבן או בת הזוג (אלא אם הם גרים בנפרד דרך קבע) ובילדים שטרם מלאו להם 18 (למעט ילד נשוי או יתום) רוכש אחד. אם לאחד מהם יש דירת מגורים בישראל, הרכישה עלולה להיחשב דירה נוספת. חלק בדירה שאינו עולה על שליש, או על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, אינו נספר. דירה בחו״ל אינה נספרת לעניין מס רכישה. כדי לבדוק את המצב שלכם צעד אחר צעד, השתמשו בשאלון ״האם הדירה נחשבת דירה שנייה״.

משפרי דיור

מי שקונה דירה חדשה ומוכר את דירתו היחידה הקודמת בתוך התקופה שבחוק משלם לפי מדרגות דירה יחידה. ברכישת יד שנייה מ-1.6.2025 התקופה היא 24 חודשים מיום הרכישה (ברכישות מ-1.6.2023 עד 31.5.2025 היא הייתה 18 חודשים). ברכישה מקבלן: 12 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה. בעקבות מלחמת ״שאגת הארי״ הוארכו בשלושה חודשים כל התקופות שחפפו, ולו ביום אחד, את 28.2.2026 עד 31.5.2026, ולא לפני 31.8.2026. ברכישה מקבלן התקופה נספרת מהמסירה, ולכן מסירה אחרי 31.5.2026 לא מקבלת את ההארכה. כשהתקופה מסתיימת ביום האחרון בחודש, גם המועד המוארך הוא היום האחרון בחודש (למשל 31.10.2026 הופך ל-31.1.2027, כמו בדוגמה של רשות המסים). המחשבון מחשב את המועד עבורכם.

עו״ד חיים פרטוש מסביר בסרטון על קניית דירה שהסיכון של משפרי דיור הוא השוק: מי שלא מכר בזמן משלם הפרש מס, ולפעמים גם נתקע בלי מימון. לכן, לדבריו, צריך לתאם מראש בין מועדי התשלום בחוזה הקנייה לבין חוזה המכירה של הדירה הישנה, כדי שלא ייווצר פער מימון.

עולים, נכים וקרקע

עולה שרוכש דירה יחידה בתקופה שמהשנה שלפני העלייה ועד 7 שנים אחריה זכאי לתקנה 12א, כל עוד שווי הדירה אינו עולה על 20,183,565 ₪. עולה שעלה לפני 15.8.2024 רשאי לבחור בתקנה 12 בנוסחה הקודם (0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל), וזה רלוונטי בעיקר כשהדירה אינה יחידה. בתקנה 11, דירה יחידה עד 2,500,000 ₪ פטורה עד המדרגה הראשונה ומחויבת ב-0.5% מעליה, ובשאר המקרים המס הוא 0.5% מכל השווי. ההטבה ניתנת עד פעמיים.

מתי משלמים

את ההצהרה מגישים לרשות המסים תוך 30 יום מיום העסקה, ואת המס משלמים תוך 60 יום. תשלום מאוחר מוסיף הפרשי הצמדה וריבית. ברוב העסקאות עורך הדין של הקונה מגיש את ההצהרה ומפיק את שוברי התשלום.

מתי לפנות לעורך דין

המחשבון נותן הערכה מהירה, אבל הסיווג עצמו הוא המקום שבו נוצר הכסף הגדול. כדאי לשבת עם עורך דין מקרקעין לפני החתימה כשיש בתא המשפחתי חלק בדירה, ירושה או מתנה, כשאתם משפרי דיור, כשהרישום מתוכנן על כמה רוכשים או כשאתם זכאים להטבה. בסרטון על מס רכישה עו״ד פרטוש מסכם שיש דרכים להפחית את המס ולייעל אותו, ובמשרד, הפועל מאז 2012, הבדיקה הזאת נעשית לפני שחותמים ולא אחרי.