האם הדירה נחשבת דירה שנייה? שאלון מס רכישה

איך השאלון עובד

השאלון בודק שני דברים: האם הרוכש תושב ישראל, ואילו דירות מגורים רשומות על שם התא המשפחתי. לכל דירה שתוסיפו הוא מציג אם היא נספרת לפי החוק ולמה. בסוף מתקבלת אחת מארבע תוצאות: מדרגות דירה יחידה, מדרגות דירה יחידה בתנאי שתמכרו את הדירה הקיימת בזמן, מדרגות דירה נוספת, או מקרה שדורש בדיקה פרטנית. מתחת לתוצאה מוצג הפער בשקלים בין שתי המדרגות לפי המחיר שתזינו.

הכללים שהשאלון מיישם

התא המשפחתי נחשב רוכש אחד

סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שהרוכש, בן או בת הזוג שלו (אלא אם הם גרים בנפרד דרך קבע) והילדים שטרם מלאו להם 18 נחשבים רוכש אחד. ילד נשוי או ילד יתום מאחד מהוריו או משניהם אינו נכלל. המשמעות: דירה שרשומה על שם בן הזוג, או על שם ילד בן 12, הופכת את הרכישה שלכם לדירה נוספת. ילד בגיר, לעומת זאת, הוא רוכש נפרד עם מעמד משלו.

מה לא נספר

• חלק של עד שליש בדירת מגורים.
• חלק של עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה.
• דירה בחו״ל. החוק בודק את הדירה היחידה ״בישראל ובאזור״, כלומר בישראל וביהודה ושומרון.
• דירה בשכירות מוגנת שהושכרה לפני 1.1.1997.

שימו לב: לשון החוק מדברת על דירה אחת כזו. כשיש כמה חלקים קטנים בכמה דירות, השאלון מסמן שנדרשת בדיקה.

מה כן נספר

דירה בבעלות מלאה, חלק של יותר משליש (או יותר ממחצית בירושה), וגם דירה שעדיין בבנייה, אם המוכר התחייב לסיים את בנייתה. דירה שאינה ראויה למגורים היא מקרה גבולי שנקבע לפי מצבה בפועל, ולכן השאלון מפנה אותו לבדיקה.

תושבות

מדרגות דירה יחידה ניתנות ליחיד תושב ישראל, וגם למי שהופך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מיום הרכישה. תושב חוץ משלם מדרגות דירה נוספת גם אם אין לו דירה אחרת.

משפרי דיור

מי שהדירה הקיימת היא דירתו היחידה, ומוכר אותה בתוך התקופה, משלם לפי מדרגות דירה יחידה. ברכישת יד שנייה מ-1.6.2025 התקופה היא 24 חודשים מיום הרכישה, וברכישה מקבלן 12 חודשים ממועד המסירה. את המועד המדויק לפי התאריכים שלכם, כולל הארכת ״שאגת הארי״, מחשב מחשבון מס הרכישה.

דוגמה במספרים של 2026

זוג קונה דירה ב-2,500,000 ₪. לבעל יש 25% בדירה שקיבל במתנה מהוריו. חלק של רבע הוא פחות משליש, ולכן הוא אינו נספר, והזוג משלם לפי מדרגות דירה יחידה: כ-20,538 ₪. אם החלק היה 40%, הרכישה הייתה נחשבת דירה נוספת והמס היה 8% מכל השווי: 200,000 ₪. הפער, כ-179,462 ₪, נובע רק מגודל החלק הרשום בטאבו.

מה עו״ד פרטוש רואה בשטח

בסרטון על קניית דירה עו״ד חיים פרטוש מספר על קונים שגילו מאוחר מדי שהם ״בעלי דירה״: חלק שקיבלו בעבר במתנה, או חלק בירושה בדירה שסבתא עדיין גרה בה. התוצאה, לדבריו, היא 8% מהשקל הראשון במקום מדרגות דירה יחידה, ותיקון בדיעבד שעולה הרבה יותר.

בסרטון ״נותנים דירה במתנה לילדים? מלכודות״ הוא מסביר את הצד השני של אותו מטבע: הורים שמעבירים דירה לילד כדי לחסוך מס עלולים לגרום לכך שהילד ייחשב בעל דירה ויפסיד את מדרגות הדירה היחידה ברכישה הבאה שלו, וייחסם ממסלולים כמו מחיר למשתכן. יש גם תקופות צינון במס שבח וחשיפה לנושים ולבני זוג. ההמלצה שלו: לשבת עם עורך דין שמתמחה גם בעסקאות נדל״ן וגם במיסוי מקרקעין, לפני שמעבירים.

מתי לפנות לעורך דין

• כשיש בתא המשפחתי חלק בדירה, ירושה שלא חולקה או דירה שנרשמה במתנה.
• כשהתוצאה היא ״בתנאי שתמכרו בזמן״, והמימון של הקנייה תלוי במכירה.
• כשיש דירה בבנייה, דירה לא ראויה למגורים או כמה חלקים קטנים.
• כשאחד מבני הזוג גר בנפרד, או כשהרישום מתוכנן על שם ילד בגיר.

במשרד, שעוסק רק בנדל״ן, כולל מיסוי מקרקעין, מאז 2012, הבדיקה מתחילה בנסחי טאבו של כל בני התא המשפחתי, עוד לפני שמנסחים את החוזה.