שכר טרחה של עורך דין מקרקעין: איך נקבע המחיר ומה הוא כולל
בקצרה
שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין נקבע בדרך כלל באחת משתי שיטות: סכום קבוע מראש, או אחוז משווי העסקה. המחיר תלוי בעיקר בסוג העסקה, במצב הרישום של הנכס, בהיבטי המס ובהיקף העבודה הנדרש. כדאי לוודא שההסכמות נקבעות בכתב לפני תחילת העבודה, ושברור מה כלול בהן ומה לא.
שתי שיטות התמחור הנפוצות
סכום קבוע (שכר טרחה גלובלי)
עורך הדין מציע סכום אחד לליווי העסקה כולה, מהבדיקות המקדימות ועד השלמת הרישום. היתרון: אתם יודעים מראש כמה תשלמו, והמחיר אינו משתנה כשמחיר הדירה עולה. החיסרון האפשרי: אם העסקה מסתבכת מעבר למה שהוגדר, ייתכן תשלום נוסף, ולכן חשוב שהגדרת היקף השירות תהיה ברורה.
אחוז משווי העסקה
שכר הטרחה נגזר מהתמורה בעסקה. השיטה מוכרת בעיקר בעסקאות מכר דירות. היא פשוטה לחישוב, אבל בעסקאות של סכומים גבוהים היא עלולה להגיע לסכום שאינו משקף את היקף העבודה בפועל. לעיתים מוסכם אחוז עם סכום מינימום או תקרה.
שיטות נוספות
בהליכים משפטיים, כמו תביעה או התנגדות, מקובל לעיתים תמחור לפי שעות עבודה או לפי שלבי ההליך. בפרויקטים של התחדשות עירונית, פעמים רבות הסדר שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים נקבע במסגרת ההתקשרות עם היזם. גם במקרה כזה כדאי לבדוק מי מתקשר עם עורך הדין ולמי הוא חב את נאמנותו.
מה משפיע על המחיר
- סוג העסקה: קנייה או מכירה של דירה יד שנייה, רכישה מקבלן, עסקת קומבינציה, נכס מסחרי או מגרש. כל אחת דורשת בדיקות והסכמים שונים.
- מצב הרישום: נכס שרשום בטאבו שונה מנכס שרשום ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, או מנכס שהרישום שלו לא הושלם.
- היבטי מס: בדיקת זכאות לפטור ממס שבח, חישוב מס רכישה, בקשה לפריסה או השגה על שומה מוסיפים עבודה, ולעיתים הם החלק שבו התכנון הנכון משמעותי ביותר.
- מימון: משכנתא חדשה, סילוק משכנתא קיימת או עבודה מול כמה בנקים.
- מספר הצדדים ומורכבותם: יורשים, בעלים משותפים, תושבי חוץ, מיופי כוח או צדדים שאינם נמצאים בארץ.
- ממצאים בבדיקות: חריגות בנייה, עיקולים, הערות אזהרה או חובות שיש להסדיר לפני העסקה.
מה בדרך כלל כלול בליווי עסקה
- בדיקת הזכויות והרישום בנכס, כולל נסח טאבו או אישור זכויות.
- משא ומתן, ניסוח הסכם המכר ובדיקת הסעיפים שנוגעים לתשלומים, למסירה ולהפרות.
- ליווי במעמד החתימה.
- דיווח העסקה לרשות המסים וטיפול בשומות מס השבח ומס הרכישה.
- תיאום מול הבנק המלווה ומול עורך הדין של הצד השני.
- רישום הערת אזהרה והעברת הבעלות על שם הקונים עד להשלמת הרישום.
זו רשימה כללית. ההיקף המדויק נקבע בהסכם שכר הטרחה, ולכן קראו אותו לפני שאתם חותמים.
מה לרוב לא כלול
- אגרות ותשלומים לרשויות, כמו אגרות רישום, מס רכישה, מס שבח והיטלים.
- שמאי, מהנדס או בודק בית.
- מע"מ, כשהצעת המחיר אינה כוללת אותו. בדקו זאת במפורש.
- ייצוג בהליך משפטי אם מתעורר סכסוך בין הצדדים.
- עבודה מיוחדת שלא הוגדרה מראש, כמו הסדרת רישום מורכב או השגה וערר על שומת מס.
שלבי תשלום
מקובל לחלק את שכר הטרחה לשלבים שקשורים להתקדמות העסקה, למשל חלק במעמד החתימה על ההסכם והיתרה בהמשך, עם השלמת שלבים שהוגדרו מראש. החלוקה עצמה היא עניין להסכמה בין הצדדים. מה שחשוב הוא שהשלבים כתובים, ושברור מה קורה אם העסקה אינה יוצאת לפועל או מתעכבת.
איך להשוות בין הצעות מחיר
הצעה זולה יותר אינה בהכרח משתלמת יותר, והצעה יקרה אינה בהכרח טובה יותר. כדי להשוות באמת, השוו את ההיקף ולא רק את המספר:
- האם המחיר כולל מע"מ?
- האם הוא כולל את הדיווח לרשות המסים ואת הרישום עד הסוף?
- האם הוא כולל בדיקת זכאות לפטורים ותכנון מס?
- מה התשלום אם העסקה מתבטלת לפני החתימה או אחריה?
- מי מטפל בתיק בפועל, ועם מי תהיו בקשר לאורך הדרך?
שאלות שכדאי לשאול בפגישה הראשונה
- באיזו שיטה נקבע שכר הטרחה, ומה בדיוק הוא כולל?
- אילו הוצאות נוספות צפויות, ומי משלם אותן?
- מה לוח הזמנים הצפוי, ומה עלול לעכב אותו?
- האם יש בעסקה היבטי מס שכדאי לבדוק לפני החתימה?
- האם תקבלו את ההסכמות על שכר הטרחה בכתב?
האם יש הבדל בין ליווי קונה לליווי מוכר?
כן, כי העבודה שונה. בצד הקונה, הדגש הוא על בדיקת הנכס לפני החתימה, על הבטחת הכספים ששולמו ועל השלמת הרישום על שם הקונים. בצד המוכר, הדגש הוא על ניסוח תנאי התשלום והמסירה, על סילוק משכנתא קיימת ועל היבטי מס השבח, שלעיתים הם השיקול המרכזי בעסקה. ברכישה מקבלן נוספות בדיקות של הסכם הקבלן, של הבטוחות לכספי הרוכשים ושל המפרט. לכן שתי הצעות מחיר לאותה דירה יכולות להיראות שונות, ושתיהן סבירות.
מה צריך להופיע בהסכם שכר הטרחה
הסכם שכר טרחה בכתב מגן על שני הצדדים. כדאי שיופיעו בו לפחות הדברים האלה:
- תיאור העסקה והשירות: מה עורך הדין עושה, ועד איזה שלב.
- הסכום או שיטת החישוב, והאם המע"מ כלול.
- מועדי התשלום, וקשירתם לשלבים בעסקה.
- מה משולם אם העסקה מתבטלת, נדחית או משתנה.
- אילו הוצאות אינן כלולות, ומי נושא בהן.
- איך מתומחרת עבודה נוספת שלא הוגדרה מראש.
כשהמחיר נמוך במיוחד
מחיר נמוך אינו פסול בפני עצמו. אבל כשהצעה נמוכה בהרבה מאחרות, כדאי לברר מה ההבדל: האם היא כוללת את הדיווח לרשות המסים ואת הרישום עד הסוף, האם נעשית בדיקה של זכאות לפטורים, ומי מטפל בתיק בפועל. בעסקת מקרקעין, טעות בבדיקה או בתכנון המס עלולה לעלות הרבה יותר מההפרש בשכר הטרחה.
מדריכי מחיר לפי סוג עסקה
אם אתם יודעים כבר באיזו עסקה מדובר, ריכזנו מדריכים ממוקדים:
- שכר טרחה עורך דין לקניית דירה
- שכר טרחה עורך דין לקניית דירה מקבלן
- שכר טרחה עורך דין למכירת דירה שנייה
- עורך דין לצוואה: מחיר
לפני שאתם קובעים תקציב לעסקה, כדאי להכיר גם את המיסים שחלים עליה: מדרגות מס רכישה לדירה יחידה, מס רכישה על דירה שנייה ומס שבח על מכירת דירה.
איך זה עובד במשרד עו"ד חיים פרטוש
שכר הטרחה נקבע מראש ובכתב, אחרי שיחה שבה אנחנו מבינים את העסקה, את מצב הנכס ואת היבטי המס שלה. כך אתם יודעים מה כלול בשירות לפני שמתחילים. לשיחה ראשונית: 077-805-4838. המשרד פועל בתל אביב (הארבעה 28, המגדל הצפוני, קומה 5) וברחובות (האלוף יעקב פרי 1).
שאלות נפוצות
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - למעלה מ-13 שנות ניסיון במקרקעין.
עו״ד חיים פרטוש – משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ומקרקעין, עם למעלה מ-13 שנות ניסיון בליווי לקוחות פרטיים, משפחות ויזמים.
קראו עוד על המשרד ←
לשיחת ייעוץ עם עו״ד עו״ד חיים פרטוש בנושאי נדל״ן ומקרקעין
077-805-4838
השאירו פרטים ונחזור אליכם
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
