עורך דין מקרקעין בתל אביב

מחפשים עורך דין מקרקעין בתל אביב? משרד עו״ד חיים פרטוש נמצא ברחוב הארבעה 28, מגדל צפוני, קומה 5, ומלווה קנייה ומכירה של דירות, מיסוי מקרקעין, התחדשות עירונית, נדל״ן מסחרי וענייני ירושה במקרקעין. אפשר לתאם פגישה בטלפון 077-805-4838, בימים א׳–ה׳ בין 09:00 ל-18:00.

בעמוד הזה ריכזנו את הסוגיות שחוזרות בעסקאות נדל״ן בתל אביב-יפו, מה בודקים בכל אחת מהן, ואיך מתנהל הטיפול במשרד.

מה מייחד עסקת נדל״ן בתל אביב

הדבר הראשון הוא גובה הסכומים. כשמחיר הדירה גבוה, גם טעות קטנה בבדיקה או בתכנון המס מתורגמת לכסף רב. הפרש של אחוזים בודדים במס רכישה, או פטור ממס שבח שלא נוצל, הם סכומים שמצדיקים בדיקה יסודית לפני החתימה. הדבר השני הוא מלאי הבניינים: בחלקים גדולים של העיר יש בניינים ותיקים שעברו שינויים לאורך השנים, ולכן הפער בין מה שרשום לבין מה שקיים בפועל שכיח יותר.

בניינים ותיקים: הרישום מול המציאות

בבניין ותיק כדאי לבדוק אם הדירה שאתם קונים היא אותה דירה שמופיעה בנסח הרישום ובתשריט הבית המשותף. סגירת מרפסת, חיבור של גג או חלוקת דירה לשתי יחידות נעשו לעיתים בלי היתר. הבדיקה כוללת עיון בנסח, בתשריט ובתיק הבניין בעירייה, והשוואה למצב בשטח. אם נמצאה חריגה, אפשר לטפל בה בהסכם: הפחתת מחיר, התחייבות של המוכר להסדרה, או סעיף שמגן עליכם מפני דרישות עתידיות. מידע נוסף על חלוקת דירות והסיכונים שבה מופיע במאמר דירה מחולקת.

דירה שנייה ורכישה להשקעה

חלק מהרוכשים בתל אביב קונים דירה להשקעה, כשכבר יש בבעלותם דירה אחרת. במצב כזה מס הרכישה מחושב לפי מדרגות אחרות, וכדאי לבדוק מראש את החבות ואת האפשרויות החוקיות להפחית אותה. ראו מס רכישה על דירה שנייה. בצד המכירה, מי שמוכר דירה שאינה דירתו היחידה צריך לבדוק את חבות מס השבח ואם יש דרך לפרוס או לצמצם אותה.

רוכשים שגרים בחו״ל

תושבי חוץ יכולים לקנות דירה בישראל, אבל יש לכך השלכות מס וגם השלכות מעשיות: חתימה מרחוק, ייפוי כוח לעורך הדין, העברת כספים מחשבון בחו״ל ובדיקת זכאות למשכנתא. ראו רכישת דירה על ידי תושב חוץ.

התחדשות עירונית

בעלי דירות בבניינים ותיקים פוגשים פעמים רבות הצעות של יזמים לחיזוק ותוספת בנייה או להריסה ובנייה מחדש. לפני שחותמים חשוב להבין איזה מסלול תכנוני חל על הבניין היום, מה מקבל כל דייר, אילו בטוחות היזם נותן, ומה קורה אם הפרויקט נתקע. ראו עורך דין תמ״א 38 וזכויות הדייר בפינוי בינוי.

שכירות ופינוי מושכר

העיר מאופיינת בשוק שכירות גדול, וכך גם המחלוקות שבאות איתו: שוכר שהפסיק לשלם, שוכר שלא מפנה בסיום החוזה, או ערבויות שלא נוסחו נכון. כשאין ברירה אחרת מגישים תביעה לפינוי, ובמקביל בודקים איך לנסח את החוזה הבא כך שיגן טוב יותר. ראו תביעה לפינוי מושכר.

משרדים ונכסים מסחריים

רכישה או השכרה של משרד, חנות או שטח תעסוקה שונה מעסקת מגורים: לעיתים קרובות יש מע״מ, שימוש מותר שצריך לבדוק מול התכנון, הסכם ניהול של הבניין ותנאים מיוחדים בשכירות ארוכה. ראו עורך דין מקרקעין מסחרי.

מכירת דירה: הצד של המוכר

גם מוכרים צריכים הכנה. לפני שמפרסמים את הדירה כדאי לבדוק שהרישום מסודר, לברר את סכום הסילוק של המשכנתא ולהעריך את חבות מס השבח, כדי לדעת כמה כסף יישאר בידיכם בפועל. מוכר שהדירה היא דירתו היחידה זכאי פעמים רבות לפטור, אבל לפטור יש תנאים, וחשוב לוודא שהם מתקיימים לפני שמתחייבים למועד מכירה. בהסכם עצמו קובעים איך הכספים מועברים, מתי נמסרת החזקה ואילו מסמכים המוכר צריך להמציא. ראו מס שבח על דירה יחידה.

השירותים במשרד תל אביב

• ליווי קונים ומוכרים בדירות יד שנייה ובדירות מקבלן
• בדיקת חבות במס שבח ובמס רכישה, פטורים ופריסות, ודיווח לרשות המסים
• ייצוג דיירים בתמ״א 38 ובפינוי בינוי, ובעלי קרקע בעסקאות קומבינציה
• עסקאות בנדל״ן מסחרי: רכישה, מכירה והשכרה
• פירוק שיתוף במקרקעין ותביעות לפינוי מושכר
• ייפוי כוח מתמשך, צוואות, ירושות ומכירת דירה שהתקבלה בירושה

מה להכין לפגישה הראשונה

אין צורך להגיע עם תיק מלא, אבל כמה מסמכים מקצרים את הדרך. מוכרים: נסח רישום עדכני או אישור זכויות, חוזה הרכישה המקורי אם יש, ופרטי משכנתא קיימת. קונים: פרטי הנכס, הצעת המחיר או טיוטת ההסכם שקיבלתם, ומידע על המימון המתוכנן. בעלי דירות בפרויקט התחדשות: ההצעה או טיוטת ההסכם מהיזם ופרטי הנציגות. אם חסר משהו, נסביר איך משיגים אותו.

איך מתנהל הטיפול

בפגישה הראשונה אנחנו מזהים את נקודות התורפה של העסקה ומגדירים מה כולל הטיפול. אחר כך מבצעים את הבדיקות המשפטיות, התכנוניות והמיסויות, מנהלים את המשא ומתן על ההסכם, ומלווים את החתימה. אחרי החתימה מגישים את הדיווח לרשות המסים, רושמים הערת אזהרה ודואגים לאישורים הנדרשים להעברת הזכויות. הליווי מסתיים כשהרישום הושלם.

הגעה ויצירת קשר

כתובת המשרד: הארבעה 28, מגדל צפוני, קומה 5, תל אביב-יפו. טלפון: 077-805-4838. דוא״ל: Haim@Partouche-law.com. שעות פעילות: ימים א׳–ה׳, 09:00–18:00. מומלץ לתאם פגישה מראש. למי שנוח יותר להגיע לשפלה, המשרד השני נמצא ברחובות, ברחוב האלוף יעקב פרי 1.