מחשבון שכר טרחה של עורך דין מקרקעין
הזינו את שווי העסקה וסמנו מה יש בה. תקבלו טווח שכר טרחה כולל מע״מ, ובקנייה מקבלן גם את התקרה החוקית לתשלום לעורך הדין של הקבלן.
שכר הטרחה של עורך דין בעסקת דירה נע בדרך כלל בין 0.5% ל-2% משווי העסקה, בתוספת מע״מ של 18%, לפי הערכה כללית שעו״ד חיים פרטוש נתן בסרטון משנת 2024 על מכירת דירה. זה לא מחירון. המחיר תלוי במהות העסקה: משכנתא, ירושה, תכנון מס וזכויות לא רשומות מוסיפים עבודה. בקנייה מקבלן משלמים גם לעורך הדין של הקבלן, עד תקרה שנקבעה בתקנות, והוא לא מייצג אתכם.
איך המחשבון עובד
המחשבון לוקח את שווי העסקה ומחשב שני קצוות: 0.5% ו-2%. זה הטווח הכללי שעו״ד חיים פרטוש ציין בסרטון משנת 2024 "מכירת דירה", כשהסביר ששכר הטרחה נקבע לפי המהות של העסקה ולא לפי טבלה קבועה. לשני הקצוות מתווסף מע״מ בשיעור 18%, השיעור שחל מ-1.1.2025 וגם ב-2026.
הסימונים בטופס לא משנים אף מספר. הם הערכה איכותית בלבד, כלל אצבע שמראה לאן בתוך הטווח העסקה שלכם צפויה ליפול: עסקה נקייה בין שני צדדים, בלי משכנתא ובלי ירושה, קרובה לקצה התחתון. עסקה עם כמה רכיבים מורכבים מתקרבת לקצה העליון. זה לא מחירון של המשרד, וההצעה בפועל נקבעת אחרי שמבינים את העסקה.
דוגמה במספרים של 2026
| תרחיש | שווי | טווח לפני מע״מ | טווח כולל מע״מ |
|---|---|---|---|
| קניית דירה יד שנייה | 2,500,000 ₪ | 12,500 עד 50,000 ₪ | 14,750 עד 59,000 ₪ |
| מכירת דירה | 1,800,000 ₪ | 9,000 עד 36,000 ₪ | 10,620 עד 42,480 ₪ |
| קנייה מקבלן, עו״ד הקבלן בלבד | 2,500,000 ₪ | עד 5,915 ₪ | עד 6,980 ₪ |
בקנייה מקבלן בדוגמה, 0.5% מהמחיר הם 12,500 ₪, אבל התקרה הקבועה נמוכה יותר, ולכן הקבלן יכול לגבות לכל היותר 5,915 ₪ לפני מע״מ. בדירה של מיליון שקל, 0.5% הם 5,000 ₪, וזו התקרה.
מה מייקר את שכר הטרחה
- משכנתא: אצל הקונה, תיאום עם הבנק, כתב התחייבות ורישום משכנתא. אצל המוכר, סילוק משכנתא קיימת ומכתב כוונות מהבנק.
- ירושה וריבוי בעלים: צו ירושה או קיום צוואה, הסכמה של כל היורשים, ולפעמים מחלוקות ביניהם.
- תכנון מס: בדיקת פטור ממס שבח, פריסה, שאלת דירה שנייה במס רכישה. עו״ד פרטוש ממליץ לערוך תחשיב חשיפה עוד לפני שמפרסמים דירה למכירה, ובלשונו: "אם זה לא כלכלי, זה לא הזמן למכור".
- זכויות לא רשומות: דירה שרשומה בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל דורשת יותר בדיקות ומסמכים.
- תכנון ובנייה: חריגות בנייה, היטל השבחה או הסכם פינוי בינוי שהמוכר כבר חתם עליו.
מה בדרך כלל כלול
- בדיקת נסח טאבו, היתרים, חובות ועיקולים.
- משא ומתן וניסוח חוזה המכר.
- דיווח לרשות המסים ותשלום המסים במועד.
- ליווי עד רישום הזכויות או העברתן, כולל מול הבנק.
אגרות רישום, שמאות ומסים אינם חלק משכר הטרחה. שאלו מראש מה כלול ומה לא, ובקשו את זה בכתב.
קנייה מקבלן: שני עורכי דין, ולא אחד
בקנייה מקבלן הקונה משלם לעורך הדין של הקבלן על רישום הזכויות. לפי סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) ותקנות הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות, הקבלן לא יכול לדרוש מהקונה יותר מהנמוך מבין 5,915 ₪ ו-0.5% מהמחיר, לפני מע״מ. הסכום מתעדכן כל שנה ב-1 בינואר לפי המדד, והתקרה לא חלה על דירה שמחירה מעל 4,642,750 ₪.
עו״ד פרטוש חוזר על כך בסרטון "קניית דירה": עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם. הוא מייצג את הקבלן, ואתם משלמים לו רק על הרישום. לכן גם בקנייה מקבלן כדאי שיהיה לכם עורך דין משלכם, שיבדוק את החוזה ואת הבטוחות. לדבריו, אין חוזה סטנדרטי מול קבלן, וחוזה אפשר לשנות.
למה לא לחסוך על עורך דין משותף
עו״ד פרטוש מסביר שהוא לא ממליץ לקונה ולמוכר לחלוק עורך דין אחד. במילים שלו, כמה אלפי שקלים לא יטביעו עסקה של מיליונים. עורך דין אחד לא יכול לדאוג באמת לשני צדדים שיש להם אינטרסים הפוכים.
מתי לבקש הצעת מחיר
כדאי לפנות לפני שחותמים על משהו, גם לא על "זיכרון דברים". ההצעה בפועל נקבעת לפי העסקה: מי הצדדים, יש משכנתא, יש ירושה, ומה מצב הרישום. המשרד עוסק רק בנדל״ן, מאז 2012.
שאלות נפוצות
להמשך קריאה
כלים נוספים
- עו״ד חיים פרטוש, "מכירת דירה" (יוטיוב, 2024): הערכת טווח שכר הטרחה ועמדתו על עו״ד משותף
- עו״ד חיים פרטוש, "קניית דירה" (יוטיוב): עו״ד הקבלן לא מייצג את הקונה
- תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע״ה-2014 (נבו)
- חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, סעיף 6ג (נבו)
- החלטת ממשלה 1270: העלאת שיעור המע״מ ל-18% מ-1.1.2025
- רשות המסים: הוראת פרשנות בעניין שינוי שיעור המע״מ (5.12.2024)
כלי מידע באתר משרד עו״ד חיים פרטוש (מ״ר 63935), המבוסס על החוק והמקורות הרשמיים שלמעלה. התוצאה היא הערכה בלבד ואינה מחליפה ייעוץ משפטי. הנתונים נבדקו לאחרונה ב-4.11.2026.
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
