רשימת בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה

איך משתמשים ברשימה

הרשימה מחולקת לפי תחומים. לכל בדיקה כתוב למה היא חשובה ואיך עושים אותה, ולרוב גם יש קישור לשירות הרשמי: הפקת נסח טאבו, אישור זכויות ברמ״י, מרשם המשכונות, אתר מנהל התכנון ו-GovMap. מסמנים כל בדיקה שבוצעה, ופס ההתקדמות מראה כמה נשאר. אפשר להדפיס את הרשימה ולהביא אותה לפגישה עם עורך הדין, עם המוכר או עם הבנק. בלשונית ״מוכר״ יש רשימה קצרה למי שמוכר דירה.

בדיקות שמסומנות ״בדרך כלל דרך עורך דין״ דורשות קריאה משפטית של מסמכים: נסח, תשריט, הערות, תיק בניין. אפשר להזמין את המסמכים לבד, אבל הפירוש שלהם הוא מה שקובע.

הבדיקות שקונים לא חושבים לעשות

בסרטון ״קניית דירה״ עו״ד חיים פרטוש מונה בדיקות שקונה לא יכול לעשות לבד, ושרוב הקונים בכלל לא חושבים עליהן: האם יש אנטנה סלולרית על הגג או ליד הבניין, האם בקומת הקרקע פועל גן ילדים או מוסד, והאם הבניין כבר קשור בעסקת פינוי בינוי או תמ״א 38 שהמוכר חתם עליה. כל אחת מהן משפיעה על החיים בדירה ועל ערכה, וכולן נמצאות ברשימה.

הוא מתאר עוד מוקש שקשור למס: קונה שמחזיק, בלי לדעת, חלק בדירה (מתנה, או ירושה מסבתא שעדיין גרה בדירה) משלם מס רכישה של דירה נוספת מהשקל הראשון, במקום מדרגות דירה יחידה. לדבריו, טיפול בזה אחרי החתימה עולה הרבה יותר. לכן בדיקת ״דירה יחידה״ מופיעה ברשימה לפני החתימה, עם קישור לבדיקה ולמחשבון מס הרכישה.

דוגמה

זוג מוצא דירת 4 חדרים בבניין משנות ה-70. הנסח נקי, חוץ ממשכנתא של המוכר. הבדיקות מראות שלושה דברים: המרפסת נסגרה בלי היתר; החניה שהמוכר ״מוכר עם הדירה״ אינה מוצמדת בתשריט; ונציגות הבניין כבר חתמה עם יזם על פינוי בינוי. אף אחד מהממצאים לא חייב לבטל את העסקה, אבל כל אחד מהם משנה את החוזה: הצהרה וסעיף שיפוי על החריגה, תמחור מחדש של החניה, והתייחסות להסכם עם היזם. אם היו מגלים את זה אחרי החתימה, כבר לא היה על מה לנהל משא ומתן.

מה ברשימה

מה משנה את סדר הבדיקות

• דירה שאינה רשומה בטאבו: במקום נסח בודקים אישור זכויות מרמ״י או מהחברה המשכנת, וגם את מרשם המשכונות.
• דירה שעברה בירושה: בודקים שיש צו ירושה או צו קיום צוואה, ושכל היורשים חותמים.
• אתם מוכרים דירה אחרת: בדיקת המימון ולוח התשלומים עולה לראש הרשימה, כדי שלא ייווצר פער בין שתי העסקאות.

ולמוכרים

הרשימה למוכר קצרה יותר, ומתחילה בתחשיב חשיפה: לפני שמפרסמים את הדירה מחשבים את המס המקסימלי, ואז את מה שמפחית אותו. עו״ד פרטוש אומר בסרטון על מכירת דירה שאם זה לא כלכלי, זה לא הזמן למכור. הוא גם ממליץ לא לחלוק עורך דין עם הקונה: כמה אלפי שקלים לא יטביעו עסקה של מיליונים.

מתי לפנות לעורך דין

לפני שמשלמים דמי רצינות ולפני שחותמים על זיכרון דברים. המשרד של עו״ד פרטוש עוסק בנדל״ן בלבד: עסקאות, מיסוי מקרקעין ותכנון ובנייה. למאמר המלא על הבדיקות: מה לבדוק לפני קניית דירה יד שנייה. לשלבים ולמועדים שאחרי החתימה: ציר זמן לעסקת דירה.