נסח טאבו מקוון

השלב הראשון בדרך לרכישה בטוחה של מקרקעין הוא עיון בנסח הטאבו. הדרך הפשוטה ביותר לעיין בנסח הטאבו היא להזמין נסח טאבו מקוון. במאמר זה עו"ד חיים פרטוש מסביר לכם מניסיונו ומומחיותו אודות החשיבות של עיון בנסח הטאבו, מה אפשר למצוא בנסח הטאבו ואיך מפיקים נסח טאבו מקוון. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בנושא.

נסח טאבו מקוון – תעודת הזהות של הנכס שלכם

אני רוצה לפתוח את המאמר באמרה מוכרת אך מדויקת להפליא – נסח טאבו מהווה תעודת זהות של הנכס שלכם. אני אבהיר למה הכוונה.

נסח הטאבו מספק לנו את כלל המידע המשפטי הבסיסי של הדירה. נסח הטאבו מאפשר לנו לזהות את הדירה, להבין מי הבעלים בה, אילו שטחים מוצמדים לדירה ועוד. על כן, עיון בנסח הטאבו יאפשר לנו להכיר את הדירה ולהפיק מידע חיוני על הנכס בו אנו מתעניינים. זו הסיבה בגינה מקובל להתייחס לנסח הטאבו כתעודת הזהות של הנכס, שלא ניתן להתקדם בעסקה לפני עיון בו.

מה כלול בנסח טאבו?

לקוחות רבים, המודעים לחשיבות העיון בנסח הטאבו, שואלים אותי איזה מידע ניתן להפיק ממנו. מה מופיע בנסח הטאבו.  עיון בנסח הטאבו יקנה לכם מידע באשר לכל הפרטים שלהלן:

1. זיהוי הנכס – גוש חלקה וכן תת חלקה בדירות בבית משותף
2. שטח הדירה
3. הרכוש המוצמד לדירה – חניות, חצרות וכו' שמוצמדות בטאבו לדירה
4. תקנון הבניין – עיון בנסח הטאבו יאפשר לכם לראות אם תקנון הבניין הוא התקנון המצוי או תקנון מוסכם
5. פירוט הבעלויות בנכס – למי יש בעלות בנכס ועל איזה חלק מהדירה, האם מדובר בזכות בעלות, חכירה או שכירות ארוכה
6. הערות אזהרה – תוכלו לראות האם נרשמו הערות אזהרה על הדירה, מה שיכול להעיד על כך שהמוכר ביצע כבר עסקה למכירת הדירה לאדם אחר
7. שעבודים משכנתאות ועיקולים – תוכלו לראות האם רשומה משכנתא על הדירה

על מה חשוב להסתכל כשבוחנים נסח טאבו?

עד עתה הסברתי מה ניתן לראות בנסח טאבו. כעת, אפרט על מה חשוב להסתכל כשמעיינים בנסח טאבו מקוון. ראשית, חשוב שתוודאו כי המוכרים הם אכן הבעלים הבלעדיים של הזכויות הנמכרות לכם. וודאו כמובן כי המוכרים הם הבעלים של הנכס וכן כי אין בעלים זולתם לדירה.

אני אספר לכם כי לא אחת טיפלתי במקרים בהם קונים התעניינו בדירה ולפתע, אגב העיון בנסח הטאבו, גילו כי המוכרים הם לא הבעלים בדירה וכי יש יורשים נוספים המחזיקים בזכויות בעלות בנכס. אלמלא עיינו בנסח הטאבו, לקוחותיי היו עלולים להיכנס לעסקה בה הם היו רוכשים יותר זכויות ממה שהמוכרים יכלו למכור.

שנית, יש לבדוק כי לא רשומות הערות כלשהן על הנכס. תחילה, נוודא כי לא רשומות הערות אזהרה המעידות על ביצוע עסקאות סותרות בנכס. קרו לי מקרים בהם מתוך העיון בנסח הטאבו גילינו כי המוכר כבר התחייב למכור את הדירה לקונים אחרים.

לאחר מכן, יש לוודא כי הדירה נקיה מכל שעבוד ועיקול. לא נרצה, כמובן, להיכנס לדירה שלנושים יש זכויות בה. החלפת הבעלות בדירה לא תמחק מאליה את זכויות הנושים בנכס.

כמו כן, נוודא כי שטח הדירה עליו הצהיר הבעלים אכן תואם את הרשום בטאבו וכי השטחים שדיווח כי מוצמדים לדירה באמת רשומים בטאבו כמוצמדים לנכס. אגב כך נעיין בתקנון הבניין ונבדוק שאין בו דברים חריגים.

חשוב לי להדגיש מה לא נוכל לבדוק בנסח הטאבו. ראשית, לא נוכל לוודא שאין חריגות בניה בנכס. כמו כן, לא נוכל לדעת אם נפלו ליקויים ואי התאמות בבניית הדירה. על כן, עיון בנסח הטאבו המקוון מהווה שלב ראשוני בבדיקות המקדמיות לפני רכישת דירה, אך בהחלט לא שלב יחיד.

נסח טאבו היסטורי ומרוכז

אציין בקצרה כי ניתן להזמין גם נסח טאבו היסטורי המפרט סטטוס זכויות קודם בנכס, בניגוד לנסח טאבו רגיל המפרט סטטוס זכויות נוכחי. כמו כן, תוכלו לבקש לעיין בנסח טאבו מרוכז המציג מידע חלקי על כלל הדירות בבניין. עורך דין מקרקעין המלווה את העסקה יוכל לייעץ לכם אם יש בכך צורך.

הפקת נסח טאבו מקוון

אני שומע לא אחת על לקוחות ששילמו מאות שקלים לחברות מפוקפקות למיניהן עבור הפקת נסח טאבו מקוון. אני מפציר בכם שלא לעשות זאת. כיום, הפקת נסח טאבו נעשית בקלות רבה דרך אתר השירותים הממשלתיים, בעלות של 17 שקלים בלבד (נכון לשנת 2024). כל שתצטרכו זה להזין מספר גוש חלקה וחיש מהר תקבלו, עבור 17 השקלים ששילמתם, נסח טאבו מקוון.

אני אספר לכם כי קיימות דרכים אחרות לקבלת נסח טאבו. תוכלו, למשל, להגיע ללשכת מיסוי המקרקעין הרלוונטית ולקבל ממנה העתק של נסח הטאבו. ואולם, למעט מקרים חריגים שבחריגים, אין בכך כל יתרון. השירות המקוון זול ומהיר יותר במידה משמעותית. אם במקרה יהיה צורך בהפקת נסח פיזי, עורך הדין שלכם יגיד לכם לעשות זאת. אחרת, הסתפקו בנסח המקוון.

מה נסח טאבו לא מספר לכם - וזה בדיוק מה שמפיל עסקאות

נסח טאבו הוא מסמך חזק, אבל הוא מסמך על רישום - לא על מציאות. זו ההבחנה שאני חוזר עליה בכל בדיקה, ורוב הרוכשים אינם מודעים לה.

אלה הדברים שלא תמצאו בנסח, ושחייבים בדיקה נפרדת:

• מי מחזיק בנכס בפועל. הנסח מציג בעלות, לא חזקה. דייר מוגן, שוכר עם חוזה ארוך או בן משפחה שמתגורר בנכס לא יופיעו בו כלל
• המצב התכנוני והיתרי הבנייה. חריגות בנייה, סגירת מרפסת, יחידה שפוצלה או תוספת ללא היתר אינן נרשמות בטאבו. ראו רכישת דירה עם חריגות בנייה
• חובות לרשות המקומית. ארנונה, היטל השבחה שטרם שולם ואגרות אינם חלק מהנסח
• מצב פיזי של הנכס. רטיבות, ליקויי בנייה, מצב תשתיות - הנסח שותק לחלוטין
• הצמדות ושימושים ייחודיים. חניה, מחסן וגג מוצמדים מופיעים בנסח רק אם נרשמו כך. את הפירוט המדויק מוצאים בתשריט הבית המשותף
• הסכמי שיתוף שלא נרשמו. הסכם בין בעלים משותפים שלא נרשם אינו מופיע - וזו אחת הסכנות הגדולות בנכסים במושע

המסקנה המעשית שאני נותן לכל לקוח: הנסח הוא נקודת הפתיחה של הבדיקה, לא סיומה. בדיקה מלאה כוללת גם תיק בניין בוועדה המקומית, בדיקת חזקה בפועל ואישורי עירייה. פירוט במה לבדוק לפני קניית דירה יד שנייה.

כשהנכס בכלל לא רשום בטאבו

זו נקודה שמפתיעה רוכשים, והיא נפוצה יותר ממה שנדמה: לא כל נכס בישראל רשום בלשכת רישום המקרקעין.

שני המקרים השכיחים:

נכס בניהול רשות מקרקעי ישראל. בקרקע שאינה בבעלות פרטית, הזכויות עשויות להתנהל מול רשות מקרקעי ישראל ולא בטאבו. במצב כזה הנסח לא ייתן לכם את התמונה, ויש לבחון את הרישום אצל הרשות ואת תנאי החכירה.

נכס שרשום אצל חברה משכנת. בבניינים שטרם נרשמו כבית משותף, הזכויות מנוהלות אצל החברה שבנתה או אצל גורם מטעמה. כאן נדרש אישור זכויות מהחברה המשכנת - מסמך אחר לגמרי מנסח טאבו, שמפיקים בדרך אחרת ושתוקפו מוגבל בזמן.

מה שזה אומר מעשית: אם ביקשתם נסח ולא מצאתם את הנכס, זה אינו סימן לבעיה - זה סימן שצריך לבדוק במקום אחר. ובעסקה כזאת, רישום הזכויות בסופו של דבר על שמכם הוא הליך ארוך יותר, ולכן חשוב שהחוזה יסדיר מי אחראי להשלים אותו ובאיזה מועד.

נסח הוא צילום רגע - ולכן מפיקים אותו יותר מפעם אחת

נסח טאבו משקף את הרישום ברגע ההפקה בלבד. בין חתימת החוזה לבין השלמת העסקה יכולים לחלוף חודשים, ובפרק הזמן הזה אפשר שיירשמו עיקולים, שעבודים או הערות חדשות.

לכן בכל תיק אני מפיק נסח לפחות פעמיים: אחד בשלב הבדיקה המקדימה, ואחד סמוך למועד העברת התשלום המשמעותי ולרישום. זו בדיקה שעולה מעט ומונעת את התרחיש הגרוע ביותר - העברת כספים לנכס שמצבו המשפטי השתנה.

ובאותו הקשר: רישום הערת אזהרה בשלב מוקדם הוא מה שמגן עליכם בפרק הזמן הזה, והוא הדבר הראשון שאני דואג לו אחרי החתימה. על מנגנון המשכנתה ראו מהו רישום משכנתה, ועל זיהוי מתחזים ראו איך טאבו נט מסייע להימנע מרמאים.

לסיכום

קונים דירה? מעוניינים לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות לפני הרכישה? פנו אליי וקבלו שירותי ייעוץ וייצוג משפטיים מהשורה הראשונה בתחום.

אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובמיוחד בליווי רוכשי דירות ובעל ניסיון רב בתחום. אצלי תהנו משירותי ONE STOP SHOP – כל השירותים במקום אחד. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו ללקוחותיי המרוצים.