דירה יד שנייה או מקבלן? ההשוואה המלאה 2026
בקצרה: דירה יד שנייה או מקבלן? ביד שנייה קונים דירה קיימת שאפשר לבדוק, נכנסים לרוב בתוך חודשים ספורים, וההגנה נשענת בעיקר על החוזה. בדירה מקבלן משלמים לרוב לפני שהדירה קיימת, אבל חוק המכר (דירות) וחוק הבטחת השקעות נותנים הגנות שאין ביד שנייה: ערבות על הכסף מעבר ל-7% מהמחיר, פיצוי קבוע על איחור, הגבלת ההצמדה למדד ותקופות בדק. מס הרכישה זהה בשני המסלולים: ב-2026 דירה יחידה פטורה עד 1,978,745 ש״ח. ההבדל הגדול למשפרי דיור הוא לוח הזמנים למכירת הדירה הישנה.
עו״ד חיים פרטוש הקדיש לשאלה הזאת סרטון של 14 דקות, ״רכישת דירה מקבלן מול יד שנייה״. הנקודה שהוא חוזר אליה: לא משנה אם קונים מקבלן, יד שנייה או מקרוב משפחה, זו העסקה הכי גדולה שרוב האנשים יעשו, ולכן כל מסלול צריך בדיקה משלו לפני החתימה. ההשוואה כאן מסדרת את ההבדלים לפי מה שחשוב לקונה: החוק, הכסף, הזמן, הביטחון והסיכונים.
עודכן ב-5.11.2026. נבדק ונכתב עבור משרד עו״ד חיים פרטוש, לפי נוסח החוקים והוראות הביצוע של רשות המסים לשנת 2026.
מה עו״ד פרטוש אומר בסרטון ההשוואה
- יש שלושה שלבים לקנייה מקבלן: ״על הנייר״, בזמן הבנייה, ודירה גמורה מהמלאי. לדבריו, ככל שהפרויקט מתקדם המחיר עולה, ובדירה גמורה מועד הכניסה דומה לעסקת יד שנייה.
- עסקת יד שנייה קצרה יותר: בדרך כלל חודש או חודשיים ועד חצי שנה או שנה, ורק לעתים רחוקות יותר.
- ממ״ד: בדירה חדשה יש מרחב מוגן, ביד שנייה זה לא מובטח. משקיע יכול לשקול דירה ישנה באזור שמיועד לפינוי-בינוי; מי שקונה לגור צריך דירה ראויה למגורים, עם ממ״ד.
- משפרי דיור: בקנייה מקבלן התקופה למכירת הדירה הישנה נספרת ממועד מסירת הדירה החדשה, וביד שנייה ממועד הקנייה. בשני המקרים יש סיכון שוק: בתקופת ״חרבות ברזל״ מוכרים נתקעו ונאלצו להוריד מחירים.
- ״אין חוזה סטנדרטי״: גם מול קבלן שמגיש נוסח אחיד, עורך דין שמייצג אתכם מנהל משא ומתן, ולדבריו מצליח לשנות את החוזה ״בחלק משמעותי מהמקרים״.
- איחור במסירה: חוק המכר קובע פיצוי, ולדבריו בפסיקה האחרונה קבלן שטוען ל״כוח עליון״ בגלל המלחמה צריך להראות שהמלחמה פגעה בפרויקט הספציפי.
שימו לב: המספרים שנאמרו בסרטון נכונים למועד הצילום. המספרים העדכניים ל-2026 מופיעים בהמשך העמוד, לפי הוראות רשות המסים.
יד שנייה מול קבלן: ההשוואה בטבלה אחת
| נושא | דירה יד שנייה | דירה מקבלן |
|---|---|---|
| מה קונים | דירה קיימת, שאפשר לראות ולבדוק פיזית לפני החתימה | לרוב דירה שעוד לא קיימת, לפי תוכניות ומפרט |
| החוק שמגן על הקונה | בעיקר דיני החוזים וההסכם עצמו | גם חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, וחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, התשל״ה-1974, שאי אפשר להתנות עליהם לרעת הקונה |
| החוזה | נכתב במשא ומתן בין עורכי הדין של שני הצדדים | נוסח של הקבלן, אבל לדברי עו״ד פרטוש ״אין חוזה סטנדרטי״ |
| הגנה על הכסף ששילמתם | הערת אזהרה ותשלומים מדורגים לפי ההסכם | מעל 7% מהמחיר רק כנגד בטוחה לפי החוק, ובפרויקט עם ליווי בנקאי: פנקס שוברים וערבות על כל תשלום |
| מועד כניסה | בדרך כלל חודשים ספורים עד שנה | לפי מועד המסירה בחוזה; ״על הנייר״ יכול להיות כמה שנים |
| איחור בכניסה | לפי מה שנקבע בהסכם | פיצוי קבוע בחוק (סעיף 5א) לחוזים מ-7.7.2022 |
| מחיר והצמדה | מחיר קבוע שנקבע במשא ומתן | המחיר כולל מע״מ, ולרוב חלקו צמוד למדד תשומות הבנייה, בגבולות שהחוק קבע |
| ממ״ד | לא מובטח, תלוי בבניין | קיים בדירות חדשות |
| ליקויים אחרי הכניסה | לפי ההסכם וחובת הגילוי של המוכר; אין תקופת בדק קבועה בחוק | תקופות בדק ואחריות קבועות בחוק המכר (דירות), לפי סוג הליקוי |
| מס רכישה | אותן מדרגות בשני המסלולים: דירה יחידה פטורה עד 1,978,745 ש״ח (2026); דירה נוספת 8% מהשקל הראשון | |
| עורך דין | שלכם, מול עורך הדין של המוכר | עורך הדין של הקבלן (שמטפל ברישום) וגם שלכם, שמייצג רק אתכם |
איזה חוק מגן עליכם בכל מסלול?
בעסקת יד שנייה שני הצדדים הם בדרך כלל אנשים פרטיים, והחוק משאיר להם חופש חוזים כמעט מלא. עו״ד פרטוש מדגיש בסרטון ״קניית דירה״ שהמשמעות היא שקונה שמגיע בלי עורך דין משלו נמצא בידי הצד השני: מה שלא נכתב בהסכם, בדרך כלל לא קיים.
בקנייה מקבלן המחוקק הניח שהכוחות לא שווים, ולכן קבע שני חוקים שמגינים על הקונה גם אם החוזה אומר אחרת:
- חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973: מפרט מחייב, פיצוי על איחור במסירה (סעיף 5א), תקופות בדק ואחריות, והגבלת ההצמדה למדד בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022. לפי משרד הבינוי והשיכון, את הוראות הפיצוי וההצמדה אי אפשר לסתור בחוזה המכר.
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974: לפי סעיף 2, המוכר לא יקבל יותר משבעה אחוזים מהמחיר אלא אם נתן לקונה אחת מהבטוחות שבחוק: ערבות בנקאית או ערבות מנותן ערבות אחר, פוליסת ביטוח, משכנתא ראשונה, הערת אזהרה או העברת הבעלות.
סקירה של שני החוקים: חוק המכר דירות: עיקרי ההגנות על הקונה, ועל הבטוחות עצמן: ערבות חוק מכר ופנקס שוברים.
מתי נכנסים לגור? הזמן הוא ההבדל הגדול
ביד שנייה המועד נקבע במשא ומתן, ובדרך כלל הוא קרוב. אפשר להתאים אותו למכירת הדירה הנוכחית ולשחרור כספי המשכנתא, וזה אחד הדברים שעו״ד פרטוש בודק כבר בשלב החוזה, כדי שלא ייווצר פער מימון.
בקנייה מקבלן המועד תלוי בשלב שבו קונים:
| שלב | מה מקבלים | מה כדאי לדעת |
|---|---|---|
| ״על הנייר״ | לרוב המחיר הנמוך ביותר בפרויקט | הכניסה רחוקה. בודקים אם יש היתר בנייה, מה מצב התכנון ומה קורה אם ההיתר מתעכב. ראו קניית דירה על הנייר |
| בזמן הבנייה | מחיר גבוה יותר, ופחות זמן המתנה | בודקים את מועד המסירה בחוזה, את קצב הבנייה בפועל ואת הערבויות על מה שכבר שולם |
| דירה גמורה (מלאי) | לרוב המחיר הגבוה ביותר, כניסה קרובה | בודקים טופס 4 לפני הכניסה ומצב הרישום. ראו טופס 4 |
מי שקונה מקבלן צריך לבנות את המימון והמגורים לתקופה שעד המסירה, כולל אפשרות של איחור. את השלבים והמועדים של כל מסלול אפשר לראות בציר הזמן של עסקת דירה.
כמה זה עולה בפועל: מחיר, הצמדה ועלויות נלוות
המחיר בעסקת יד שנייה קבוע. בדירה מקבלן המחיר כולל מע״מ, ולרוב חלק ממנו צמוד למדד תשומות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022 החוק מגביל את ההצמדה: לכל היותר מחצית מכל תשלום, 20% הראשונים של המחיר אינם צמודים, ואין הצמדה למדד שמתפרסם אחרי מועד המסירה שנקבע בחוזה. את ההשפעה על לוח התשלומים שלכם אפשר לחשב במחשבון ההצמדה למדד תשומות הבנייה.
מס רכישה מחושב באותן מדרגות בשני המסלולים. לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים:
| חלק השווי | דירה יחידה (16.1.2025 עד 15.1.2028) |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש״ח | 0% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 ש״ח | 3.5% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 ש״ח | 5% |
| 6,055,070 עד 20,183,565 ש״ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש״ח | 10% |
על דירה נוספת משלמים 8% עד 6,055,070 ש״ח ו-10% מעל. לפי הוראת השעה השיעורים האלה חלים עד 31.12.2026; בשל פיזור הכנסת, סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת צפוי להאריך את התוקף עד כ-10.2.2027. מה יחול לאחר מכן טרם הוכרע. את הסכום המדויק לעסקה שלכם מחשבים במחשבון מס רכישה 2026, ואת כל העלויות הנלוות (עורך דין, תיווך ביד שנייה, שמאי, בדק בית) במחשבון עלויות קניית דירה.
ממ״ד וביטחון: למי מתאים מה?
בסרטון שצולם בזמן המלחמה עו״ד פרטוש מעלה שיקול שלא תמיד מופיע בהשוואות: בדירה חדשה יש ממ״ד, ובדירה יד שנייה זה תלוי בבניין. ההבחנה שלו היא לפי המטרה:
- משקיע: יכול לשקול דירה ישנה באזור שמיועד לפינוי-בינוי, ולראות בה השקעה לטווח ארוך.
- מי שקונה כדי לגור: צריך דירה ראויה למגורים עכשיו, עם מרחב מוגן.
מי שבוחר דירה ישנה בבניין שמיועד להתחדשות עירונית צריך לבדוק אם המוכר כבר חתם על הסכם עם יזם, כי הסכם כזה עלול לחייב גם את הקונה. זו אחת הבדיקות שעו״ד פרטוש מונה בסרטון ״קניית דירה״ כבדיקות שרק עורך דין עושה.
משפרי דיור: לוח הזמנים למכירת הדירה הישנה
מי שיש לו דירה אחת וקונה דירה חלופית יכול לשלם מס רכישה לפי מדרגות הדירה היחידה, ולא 8% מהשקל הראשון, אם ימכור את הדירה הישנה בזמן. כאן המסלול משנה הרבה:
- יד שנייה: לרוכשים מ-1.6.2025 התקופה היא 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה (לרוכשים בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: 18 חודשים).
- מקבלן: לפי סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, בדירה שנרכשה מקבלן התקופה היא 12 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה עם הקבלן (ואם המסירה התעכבה בנסיבות שאינן בשליטת הרוכש, מהמסירה בפועל). כך אפשר לגור בדירה הישנה עד שמקבלים את החדשה.
- הארכה בגלל המלחמה: הוראת ביצוע 2/2026 דחתה ב-3 חודשים את היום האחרון של תקופה שחלה, אפילו ליום אחד, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026.
כל הכללים, כולל דוגמאות לחישוב ההארכה: משפרי דיור 2026: הכללים במס רכישה ובמס שבח ומכירת דירה שנייה תוך 18 או 24 חודשים.
הסיכונים בכל מסלול, ומה בודקים לפני החתימה
ביד שנייה
- מה שלא כתוב בנסח: אנטנה סלולרית על הגג, מוסד או גן ילדים בבניין, הסכם פינוי-בינוי או תמ״א 38 שהמוכר חתם עליו.
- חריגות בנייה: מרפסת סגורה או תוספת בלי היתר עוברות לקונה. ראו קניית דירה עם חריגות בנייה.
- ליקויים נסתרים: רטיבות, צנרת, סדקים. בדק בית לפני החתימה, והצהרות מוכר מפורטות בחוזה.
- שעבודים ועיקולים: משכנתא של המוכר, עיקולים, הערות לטובת אחרים. ראו נסח טאבו: איך קוראים נסח ומה בודקים.
הרשימה המלאה: מה לבדוק לפני קניית דירה יד שנייה ורשימת הבדיקות האינטראקטיבית.
מקבלן
- הקבלן לא משלים את הפרויקט: לכן בודקים מה הבטוחה על כל שקל ששולם, ושהתשלומים עוברים דרך פנקס השוברים כשיש ליווי בנקאי.
- איחור במסירה: מועד ״משוער״ או סעיף ״כוח עליון״ רחב מחלישים את הפיצוי. ראו איחור במסירת דירה מקבלן.
- פער בין המפרט לדירה: מה שלא כתוב במפרט ובתשריט, כמו חניה או מחסן, קשה לדרוש אחר כך. ראו חוק חניות בבניין משותף.
- סעיפים לא מאוזנים: מועדים לקונה שאי אפשר לעמוד בהם, פיצוי מוסכם חד-צדדי, הצמדה מעבר למותר.
לפני שחותמים מול קבלן אפשר לעבור על החוזה בבדיקת חוזה קבלן (רמזור), ולקרוא את המדריך לרכישת דירה מקבלן.
ליקויים אחרי הכניסה: מה מגיע לכם?
בדירה מקבלן, חוק המכר (דירות) קובע תקופת בדק שמתחילה במסירה ואורכה תלוי בסוג הליקוי: שנה כברירת מחדל, ועד שבע שנים בליקויים מסוימים. אחריה יש תקופת אחריות של שלוש שנים נוספות. בתקופות האלה הקבלן חייב לתקן, ולכן פרוטוקול מסירה מפורט ובדיקה הנדסית במסירה חשובים. ראו פרוטוקול מסירת דירה מקבלן וליקויי בנייה ותביעה נגד קבלן.
ביד שנייה אין תקופת בדק כזאת בחוק. האחריות של המוכר נקבעת בעיקר בחוזה ובחובה שלו לגלות את מה שידע, ולכן הבדיקה ההנדסית וההצהרות בחוזה נעשות לפני החתימה, לא אחריה.
עורך הדין: מה שונה בין המסלולים
ביד שנייה לכל צד יש עורך דין משלו, ועו״ד פרטוש ממליץ לא לחלוק עורך דין אחד עם הצד השני. בקנייה מקבלן יש עורך דין שהקבלן בחר, והקונה משלם לו. לדברי עו״ד פרטוש, עורך הדין של הקבלן לא מייצג את הקונה: התשלום אליו הוא על רישום הזכויות, ואין לו אינטרס לשפר לקונה את המועדים או את הפיצוי המוסכם. לכן צריך גם עורך דין שלכם. פירוט שכר הטרחה בשני המקרים: שכר טרחת עורך דין בקניית דירה מקבלן ומחשבון שכר טרחה של עורך דין מקרקעין.
אז מה מתאים לכם? שאלות לפני שמחליטים
- מתי אתם צריכים לגור בדירה? אם בתוך שנה, יד שנייה או דירה גמורה מקבלן. אם אפשר לחכות, ״על הנייר״ יכול להיות זול יותר.
- יש לכם דירה למכור? בדקו איזה מסלול נותן לכם יותר זמן, ומה קורה אם השוק נתקע.
- כמה ודאות אתם צריכים במחיר? ביד שנייה המחיר קבוע; מקבלן חלק מהמחיר צמוד למדד עד המסירה.
- ממ״ד חשוב לכם? בדירה חדשה הוא קיים; ביד שנייה בודקים בבניין.
- מה מטרת הקנייה? מגורים או השקעה. לפי עו״ד פרטוש, משקיע וזוג שקונה לגור לא צריכים לבחור אותה דירה.
המסלול המלא, משלב התקציב ועד הרישום בטאבו: קניית דירה 2026: המדריך המלא.
מי כתב
עו״ד חיים פרטוש, חבר בלשכת עורכי הדין מאז 2012 (מ״ר 63935). חוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין רשומים בתחומי העיסוק שלו בלשכה, והוא השלים השתלמויות בקניין ומקרקעין (2013), בעסקאות מקרקעין מתקדמות (2014) ובתכנון ובנייה באוניברסיטת בר-אילן (2017). המשרד הוא משרד בוטיק שעוסק רק בנדל״ן, ומדורג 5.0 ב-31 ביקורות בגוגל.
להמשך
- קניית דירה מקבלן: המדריך המלא
- מה לבדוק לפני קניית דירה יד שנייה
- בדיקת חוזה קבלן לפני חתימה
- סימולטור משפרי דיור
- מחשבון מס רכישה 2026
מתלבטים בין יד שנייה לקבלן?
את ההחלטה כדאי לקבל אחרי שבודקים את מעמד המס, את לוח הזמנים ואת המימון, לפני שחותמים על משהו. עו״ד חיים פרטוש מקבל במשרדים בתל אביב וברחובות, בתיאום מראש. צרו קשר.
מקורות
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון ״רכישת דירה מקבלן מול יד שנייה״ (יוטיוב, 14 דקות)
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון ״קניית דירה״ (יוטיוב)
- חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, נוסח מעודכן (ויקיטקסט)
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, נוסח מעודכן (ויקיטקסט)
- משרד הבינוי והשיכון: תיקון 9 לחוק המכר (דירות), פיצוי על איחור והצמדה
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (מדרגות מס רכישה ותקרות לשנת 2026)
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 (משפרי דיור והארכת מועדים בשל המלחמה)
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיף 9(ג1ג) (ויקיטקסט)
- חוק יסוד: הכנסת, סעיף 38 (ויקיטקסט)
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים
- לשכת עורכי הדין: כרטיס עו״ד חיים פרטוש (חבר מאז 2012)
- partouche-law.com: אודות (השתלמויות 2013, 2014, ותכנון ובנייה בבר-אילן 2017)
שאלות נפוצות
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
עו״ד חיים פרטוש – משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ומקרקעין, עם ניסיון מאז 2012 בליווי לקוחות פרטיים, משפחות ויזמים.
קראו עוד על המשרד ←
לשיחת ייעוץ עם עו״ד עו״ד חיים פרטוש בנושאי נדל״ן ומקרקעין
077-805-4838
השאירו פרטים ונחזור אליכם
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
