פרוטוקול מסירת דירה מקבלן ורשימת ליקויים

למה יום המסירה חשוב כל כך

יום המסירה הוא הרגע שבו האחריות על מצב הדירה מתחילה להימדד. תקופות הבדק והאחריות לפי חוק המכר (דירות) מתחילות מהמועד שבו הדירה הועמדה לרשותכם. כל מה שתכתבו בפרוטוקול, ומה שלא תכתבו, ישפיע על מה שתוכלו לדרוש אחר כך. המוטו של חיים פרטוש מתאים גם כאן: רוב הבעיות בעסקת נדל״ן נוצרות לפני החתימה, וזה נכון גם לחתימה על פרוטוקול המסירה.

מה בודקים, ובאיזה סדר

מסמכים לפני מפתחות

לפני שנכנסים לדירה מבקשים לראות את האישור לאכלוס או תעודת הגמר (טופס 4 או המסמך המקביל), את הוראות התחזוקה והשימוש ואת המפרט המעודכן. לפי סעיף 2 לחוק, את הוראות התחזוקה אפשר למסור לכל המאוחר כשהדירה מועמדת לרשות הקונה, ואי-מסירתן נחשבת אי-התאמה לפי סעיף 4.

חדר אחר חדר

הפרוטוקול מחולק לפי חדרים: ריצוף, קירות, חלונות, דלתות, חשמל, אינסטלציה ומיזוג. בממ״ד בודקים את דלת ההדף, החלון והאטימה. בחדרי הרחצה מפעילים מים לכמה דקות ובודקים שיפועים ונזילות. בכל ליקוי רושמים מיקום, תיאור ומספר צילום.

השוואה למפרט ולתשריט

זה החלק שקונים מפספסים. בודקים שמה שנמסר הוא מה שהבטיחו: מספר נקודות החשמל, סוג הכלים הסניטריים, החיפוי, החניה והמחסן במיקום ובמספר שבתשריט. על משמעות התשריט ראו מהו תשריט בית משותף, ועל חניות חוק החניות בבניין משותף. אם יש חשש לפער בשטח הדירה או המרפסות, אפשר להזמין מודד מוסמך ולרשום את התוצאה בפרק מדידת השטח שבפרוטוקול.

מונים ומפתחות

מצלמים את מוני המים, החשמל והגז, ורושמים כמה מפתחות קיבלתם. כך לא תשלמו על צריכה של הקבלן או של עובדיו.

איך מתכוננים ליום המסירה

• זמן: כדאי להקצות לדירת ארבעה חדרים שעתיים לפחות. אל תסכימו למסירה של עשרים דקות בין דירה לדירה. אם הנציג ממהר, בקשו מועד נוסף להשלמת הבדיקה.
• שעות אור: עדיף לקבוע את המסירה ביום, כדי לראות סדקים, גוונים ושיפועים.
• ציוד: עותק של המפרט והתשריט, מטר, פלס, פנס, מטען טלפון לבדיקת שקעים, ומצלמה. כל צילום ממספרים ומקשרים לשורה בפרוטוקול.
• מים וחשמל מחוברים: בלי חיבור אי אפשר לבדוק נזילות, לחץ מים, דוד וחשמל. אם המערכות לא מחוברות, רושמים זאת בפרוטוקול ומבקשים מועד בדיקה נוסף.
• עותק חתום: לא עוזבים את הדירה בלי עותק של הפרוטוקול כפי שנחתם, כולל ההערות בכתב יד.

אם קבעתם בודק מטעמכם, תאמו איתו את המועד מראש ובקשו ממנו דוח כתוב שיצורף לפרוטוקול. דוח כזה הוא הבסיס למכתב הליקויים שתשלחו לקבלן אחר כך, ולמעקב אחרי התיקונים בתקופת הבדק. ליקוי שנרשם בפרוטוקול אינו "סגור" עד שתוקן. כדאי לבקש מהנציג לרשום לצד כל ליקוי מועד תיקון, ולעקוב אחריו בכתב.

מי צריך להיות שם

נציג הקבלן יגיע עם פרוטוקול משלו. כדאי להגיע עם מהנדס או בודק מוסמך מטעמכם, שמכיר את התקנים ויודע לזהות ליקויים שלא רואים בעין. חיים פרטוש השלים את התכנית להכשרה מקצועית בתכנון ובנייה באוניברסיטת בר-אילן (2017). ועדיין, הבדיקה ההנדסית עצמה היא עבודה למהנדס או לבודק מוסמך, וניסוח ההסתייגויות בפרוטוקול הוא עבודה לעורך דין. עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם גם ביום המסירה.

סעיף שמירת הזכויות

הסעיף החשוב ביותר בפרוטוקול הוא זה שקובע שהחתימה אינה מהווה ויתור. הוא אומר שלושה דברים: החתימה מאשרת רק קבלת חזקה ואת הממצאים של אותו יום; אפשר להודיע בהמשך על ליקויים נוספים; והזכות לפיצוי על איחור נשמרת. לפי סעיף 4א לחוק, ליקוי שאפשר היה לגלות בבדיקה סבירה ביום המסירה צריך להודיע עליו תוך שנה מהמסירה, וליקוי נסתר תוך זמן סביר מהגילוי. לכן גם ליקוי שלא נרשם בפרוטוקול אינו אבוד, כל עוד מודיעים עליו בזמן.

זהירות מוקש

זהירות מוקש! בפרוטוקולים מודפסים של קבלנים מופיע לעיתים משפט כמו "הדירה נמסרה במצב תקין ולשביעות רצון הקונה" או "הקונה מוותר על כל טענה". אל תחתמו עליו כמו שהוא. מחקו את המשפט, הוסיפו בכתב יד את סעיף שמירת הזכויות, ובקשו עותק חתום. אם מתנים את המפתח בחתימה על ויתור, עצרו ופנו לעורך דין.

מה קורה אחרי המסירה

1. שולחים לקבלן בכתב את רשימת הליקויים המלאה, גם אם נרשמה בפרוטוקול.
2. ממשיכים לתעד ליקויים שמתגלים בחודשים הבאים, ושולחים מכתב מסודר.
3. אם הקבלן לא מתקן, בודקים את האפשרויות במדריך עורך דין ליקויי בנייה.

אם המסירה עצמה התעכבה, בדקו כמה פיצוי מגיע במחשבון הפיצוי על איחור במסירה. התמונה המלאה במדריך רכישת דירה מקבלן.

מקורות

• חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973 (נוסח עדכני, כולל תיקון 9 והתוספת)
• סרטון: קניית דירה (חיים פרטוש)