מכתב לקבלן על ליקויי בנייה בתקופת הבדק
תקופת הבדק ותקופת האחריות: מה ההבדל
חוק המכר (דירות) מחלק את הזמן שאחרי המסירה לשתי תקופות. תקופת הבדק מתחילה מהמועד שבו הדירה הועמדה לרשותכם, ואורכה תלוי בסוג הליקוי לפי התוספת לחוק. בתקופה הזו ליקוי שמתגלה הוא באחריות הקבלן, אלא אם הוא יוכיח שאתם גרמתם לו. אחריה מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים, ובה הנטל עובר אליכם: צריך להוכיח שהליקוי נובע מתכנון, מעבודה או מחומרים.
| סוג הליקוי (לפי התוספת לחוק) | תקופת בדק |
|---|---|
| כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | שנה |
| מסגרות ונגרות (כולל אלומיניום ופלסטיק); ריצוף וחיפוי פנים | שנתיים |
| מכונות ודודים; פיתוח חצר וחניות; בידוד תרמי | שלוש שנים |
| מערכות צנרת (מים, הסקה, ביוב, נזילות); איטום המבנה | ארבע שנים |
| סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ״מ ברכיבים שאינם נושאים | חמש שנים |
| התנתקות או התפוררות של חיפויי חוץ | שבע שנים |
לליקוי יסודי, כלומר ליקוי ברכיבי השלד שמשפיע על יציבות ובטיחות, החוק קובע תקופה ארוכה יותר: 20 שנה מהמסירה שבהן הנטל על הקבלן.
להורדה: מכתב לקבלן על ליקויי בנייה בתקופת הבדק (קובץ Word)
המסמך הוא כלי עזר כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל עסקה שונה, ואין לחתום על מסמך משפטי ללא בדיקה של עורך דין.
פסק דין שחיים כתב עליו: אחריות של מהנדס
חשוב להבחין: זו תביעה נגד מהנדס, לא נגד קבלן לפי חוק המכר (דירות), ולכן תקופות הבדק שבטבלה לא חלו עליה. לפי חוק המכר (דירות), ליקוי יסודי נבדק עד 20 שנה מהמסירה (סעיף 4(א)(4)).
חיים פרטוש כתב ניתוח של פסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז (השופט ד״ר אחיקם סטולר), שבו בית שקע כ-21 שנה אחרי שנבנה. בית המשפט חייב את המהנדס בתשלום של כ-834 אלף ש״ח, דחה את טענות ההתיישנות והשיהוי, ומצא גם אשם תורם של הבעלים. חיים לא ייצג אף צד בתיק; הוא כתב עליו ניתוח (הניתוח באתר פסקדין). הלקח לבעלי דירות: התקופות שבטבלה חלות על הקבלן המוכר; אחריות של גורמים אחרים, כמו מהנדס, נבחנת לפי דינים אחרים. לכן ליקוי שהתגלה מאוחר כדאי לבדוק עם עורך דין.
מתי חייבים להודיע
לפי סעיף 4א לחוק, ליקוי שאפשר היה לגלות בבדיקה סבירה ביום המסירה צריך להודיע עליו תוך שנה מהמסירה. ליקוי נסתר צריך להודיע עליו תוך זמן סביר מהרגע שגיליתם אותו. המסקנה המעשית: לא מחכים. שולחים מכתב מסודר ברגע שמגלים, ושומרים אישור משלוח.
הזכות של הקבלן לתקן
סעיף 4ב לחוק מחייב לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקוי, והקבלן חייב לתקן תוך זמן סביר. הסעיף מתיר לתקן לבד ולחייב את הקבלן בהוצאות בשני מצבים: כשהליקוי חוזר אחרי שהקבלן תיקן אותו פעם אחת או יותר, תוך שנתיים מההודעה, או כשמדובר בתיקון דחוף שהקבלן לא ביצע בזמן סביר. ואם הקבלן קיבל הזדמנות נאותה ולא תיקן בזמן סביר, אפשר גם לתבוע ממנו פיצוי בגובה עלות התיקון. מי שמתקן לבד בלי לתת לקבלן הזדמנות, עלול להתקשות לגבות את העלות. לכן המכתב מזמין את הקבלן לתאם ביקור וקובע מועד.
המכתב סעיף אחר סעיף
סעיפים 1-3: מועד המסירה והסיווג
מועד המסירה קובע איפה כל ליקוי נמצא על ציר הזמן. בטבלה מסווגים כל ליקוי לפי סוגו בתוספת, כדי שיהיה ברור שהוא בתוך תקופת הבדק. ליקוי בתקופת האחריות מלווים בחוות דעת של מהנדס.
סעיפים 4-5: הזדמנות לתקן ולוחות זמנים
מועד לתיאום ביקור, מועד להשלמת התיקון, והפרדה בין ליקוי דחוף לרגיל. נזילה פעילה אינה יכולה לחכות חודש.
סעיף 6: מה קורה אם התיקון נכשל
המכתב מזכיר לקבלן מראש את הזכות לתקן על חשבונו כשהליקוי חוזר או כשתיקון דחוף לא בוצע. זה לא איום, זה החוק.
סעיפים 7-8: תיעוד ושמירת זכויות
טופס ביצוע חתום אחרי כל תיקון יוצר תיעוד לליקוי שחוזר. סעיף שמירת הזכויות מבהיר שהמכתב אינו רשימה סגורה.
איך מתעדים ליקוי
- צילום עם תאריך: צילום רחב שמראה איפה בדירה הליקוי נמצא, וצילום קרוב שמראה אותו. ברטיבות כדאי לצלם שוב אחרי כמה שבועות, כדי להראות התפשטות.
- יומן: מתי גיליתם, מתי הודעתם, מתי הקבלן הגיע, מה נעשה, ומתי הליקוי חזר.
- חוות דעת: מהנדס או בודק מוסמך מסווג את הליקוי, מסביר את הסיבה ומעריך עלות תיקון. היא חשובה במיוחד אם הקבלן טוען שהליקוי נגרם משימוש לא נכון.
- שמירת ראיות: לא מסלקים חלקים פגומים ולא מתקנים לבד לפני שהקבלן קיבל הזדמנות לראות את הליקוי, אלא אם מדובר בתיקון דחוף שנדרש כדי למנוע נזק, ואז מתעדים לפני ואחרי.
ליקויים ברכוש המשותף (גג, חדר מדרגות, חניון, חזית) מטפלים בהם בדרך כלל דרך נציגות הבית המשותף, ומכתב מרוכז מכל הדיירים יעיל יותר ממכתבים בודדים.
זהירות מוקש
זהירות מוקש! אל תסתפקו בשיחת טלפון עם מחלקת השירות של הקבלן ואל תחכו "שיגיעו מתישהו". בלי הודעה בכתב, עם תאריך ואישור משלוח, יהיה קשה להוכיח שהודעתם בזמן ושנתתם הזדמנות לתקן. ואל תחתמו על "כתב סילוק" או אישור ש"כל הליקויים תוקנו" לפני שבדקתם שזה נכון.
אם הקבלן לא מתקן
- שולחים תזכורת בכתב עם מועד אחרון.
- מזמינים חוות דעת של מהנדס שמתמחר את התיקון.
- בודקים את האפשרויות במדריכים עורך דין ליקויי בנייה ותביעה נגד קבלן.
אם עוד לא קיבלתם את הדירה, התחילו מהבדיקה ביום המסירה, ועיינו במדריך רכישת דירה מקבלן.
מקורות
שאלות נפוצות
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
עו״ד חיים פרטוש – משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ומקרקעין, עם ניסיון מאז 2012 בליווי לקוחות פרטיים, משפחות ויזמים.
קראו עוד על המשרד ←
לשיחת ייעוץ עם עו״ד עו״ד חיים פרטוש בנושאי נדל״ן ומקרקעין
077-805-4838
השאירו פרטים ונחזור אליכם
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
