מכירת דירה עם משכנתא: מכתב כוונות, פדיון ועמלות (2026)
בקצרה: מותר למכור דירה שרשומה עליה משכנתא, והקונה בדרך כלל לא צריך לחכות שתסלקו אותה לפני החתימה. המוכר מבקש מהבנק מכתב כוונות, מסמך רשמי שמפרט את יתרת ההלוואה ואת התנאים לסילוק. חלק מהתשלומים של הקונה מועבר ישירות לבנק של המוכר, והבנק מתחייב להסיר את השעבוד אחרי שקיבל את מלוא היתרה (במזרחי טפחות, בתוך 30 יום). על פירעון מוקדם חלות עמלות לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב-2002: הודעה לבנק 10 עד 45 יום מראש פוטרת מעמלת אי-הודעה של עד 0.1%. חלופה: גרירת המשכנתא לדירה הבאה, באישור הבנק.
לא מעט מהדירות שנמכרות בישראל משועבדות לבנק. עו״ד חיים פרטוש, חבר בלשכת עורכי הדין מאז 2012 (מ״ר 63935), מסביר בסרטון על קניית דירה שמשכנתא היא התחייבות לעשרות שנים, ושעד שהיא נפרעת הדירה בפועל משועבדת לבנק. במכירה, המשמעות היא ששלושה גורמים צריכים להסכים על אותו לוח זמנים: המוכר, הקונה והבנק. כשזה לא מתואם, נוצרים פערי מימון, הלוואות גישור ועיכובים ברישום.
המדריך עובר על התהליך לפי הסדר שבו הוא קורה, עם מה שהחוק והבנקים קובעים, ועם המלכודות שכדאי לזהות לפני החתימה.
האם אפשר למכור דירה עם משכנתא?
כן. המשכנתא רשומה לטובת הבנק, והוא צריך להסכים להסרתה, אבל אין צורך לסלק אותה לפני שחותמים על חוזה המכר. הדרך המקובלת היא שהכסף של הקונה עצמו מסלק את ההלוואה: חלק מהתשלומים הראשונים מועבר ישירות לבנק של המוכר, לפי הסכום שבמכתב הכוונות, והיתרה מועברת למוכר. הבנק מוחק את השעבוד, והקונה מקבל דירה נקייה.
יש שתי חלופות עיקריות:
- סילוק (פדיון) המשכנתא מכספי המכירה. זה המסלול הנפוץ, ועליו חלות עמלות הפירעון המוקדם.
- גרירת המשכנתא לדירה חדשה שהמוכר קונה: השעבוד עובר לנכס אחר וההלוואה ממשיכה. גרירה תלויה באישור הבנק ובבדיקת הנכס החדש, ולכן בודקים אותה מול הבנק לפני שחותמים על שני החוזים.
שלב 1: לפני שמפרסמים, בודקים את ההלוואה
לפני שמסכמים מחיר, כדאי לדעת שלושה דברים: כמה נשאר לשלם, כמה יעלה הפירעון המוקדם, והאם יש בהלוואה מסלולים שעמלתם גבוהה במיוחד. את העמלות מחשב הבנק, אבל אפשר לבקש ממנו אומדן מראש. זה חלק מ"תחשיב החשיפה" שעו״ד פרטוש עושה עם מוכרים לפני הפרסום: כמה כסף באמת יישאר ביד אחרי מס שבח, היטלים, עמלות וסילוק ההלוואה. את חלק המס אפשר להעריך במחשבון מס שבח.
שלב 2: מכתב כוונות מהבנק
לפי מזרחי טפחות, מכתב כוונות הוא "מסמך רשמי של הבנק המפרט את יתרת המשכנתא ואת התנאים להחזר (סילוק) המשכנתא". הבנק מציין שהמכתב נדרש בדרך כלל לפירעון מוקדם, ולעיתים גם כשמוכרים נכס שרשום עליו שעבוד. מה שחשוב לדעת עליו:
- הוא מפרט סכום ליום מסוים. היתרה משתנה עם הזמן, ולכן לפני כל העברה בודקים את היתרה המעודכנת. מזרחי טפחות ממליץ על כך במפורש.
- הוא כולל את ההתחייבות להסיר את השעבוד. במזרחי טפחות: הבנק יסיר את השעבוד מהנכס בתוך 30 יום מתשלום מלוא היתרה.
- יש לו עלות אחרי מספר בקשות. במזרחי טפחות, המכתב מונפק בלי עמלה פעמיים בשנה קלנדרית, ומהפעם השלישית לפי התעריפון.
התנאים המדויקים (תוקף, זמן הנפקה, עמלות) משתנים בין הבנקים. עורך הדין של הקונה יבקש לראות את המכתב לפני החתימה, כי עליו נשען כל מנגנון התשלום.
שלב 3: החוזה: לאן הולך כל שקל
בחוזה מכר של דירה משועבדת, סעיף התשלומים הוא הלב של העסקה. הוא קובע איזה תשלום מועבר לבנק של המוכר, באיזה סכום, ומתי היתרה משתחררת למוכר. כמה נקודות שבודקים:
- התשלום לבנק מכסה את היתרה. אם יתרת המשכנתא גבוהה מהתשלום הראשון של הקונה, צריך לקבוע מה קורה עד שהיתרה מסולקת, או לתאם את הסכומים מראש.
- הלוח מתאים למימון של הקונה. לעיתים קרובות גם הקונה לוקח משכנתא, והבנק שלו משחרר כסף רק אחרי בדיקות ורישומים. בסרטון על קניית דירה עו״ד פרטוש מדגיש שמועדי התשלום בחוזה חייבים להתאים למועדים שבהם הבנק משחרר כסף, אחרת הצד שמשלם נכנס להפרה, להלוואת בלון או לגישור יקר.
- מקדמת מס השבח. כשהמוכר חייב במס שבח, הקונה מעביר לרשות המסים מקדמה על חשבון המס אחרי שהוא שילם למוכר יותר מ-40% מהמחיר. לפי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין, כשיום הרכישה של המוכר הוא מ-7.11.2001 ואילך המקדמה היא 7.5% מהתמורה, והיא אינה חלה כשהתבקש פטור לדירת מגורים מזכה (סעיף 15(ח)(1)). גם את זה צריך לשבץ בלוח, כדי שלא יחסר כסף לסילוק המשכנתא. ראו תשלום מקדמות מס שבח.
- מסמכים לרישום. בעסקאות מכר נהוג שהמוכר חותם על ייפוי כוח בלתי חוזר לעורכי הדין, כדי שאפשר יהיה להשלים את הרישום גם אם הוא לא זמין. כדאי לדעת מה הוא מאפשר לפני שחותמים עליו.
להעמקה בסעיפי החוזה: הסכם מכירת דירה.
שלב 4: מה מגן על הקונה עד שהשעבוד נמחק
בדירה יד שנייה, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, בדרך כלל לא חל. הוא מגדיר "מוכר" כמי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות על מנת למכרה (או שקנה אותה על מנת למכרה ממי שבנה), כלומר קבלן או יזם, ולא בעל דירה פרטי שמוכר את הדירה שלו. לכן ההגנה על הקונה נבנית מתוך החוזה ומנגנוני העסקה:
- הערת אזהרה לטובת הקונה ברישום המקרקעין, בדרך כלל מיד אחרי התשלום הראשון. ראו מכירת דירה עם הערת אזהרה וכמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה.
- תשלום ישיר לבנק לפי מכתב הכוונות, כך שהכסף של הקונה מסלק את השעבוד ולא עובר דרך המוכר.
- הפקדת חלק מהכסף בנאמנות אצל עורך דין, כשהחוזה קובע שהכסף ישוחרר רק כשמתקיימים תנאים, למשל המצאת אישורי מסים או מחיקת השעבוד.
- תשלום אחרון כנגד מסירת החזקה והמסמכים להעברה.
שלב 5: הפירעון המוקדם והעמלות
עמלות הפירעון המוקדם של משכנתא מוסדרות בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב-2002. לפי כל זכות, אלה העמלות העיקריות:
| עמלה | מה היא | איך מקטינים |
|---|---|---|
| עמלה תפעולית | עמלה חד-פעמית, עד 60 ש״ח לפי כל זכות (סכום שעשוי להתעדכן) | לא ניתנת לחיסכון |
| עמלת אי-הודעה מוקדמת | עד 0.1% מהסכום שנפרע | הודעה בכתב לבנק 10 עד 45 יום לפני מועד הפירעון. מי שהודיע ולא פרע לא ייהנה מהפטור במשך 6 חודשים |
| עמלת הפרשי ריבית (היוון) | פיצוי לבנק כשריבית ההלוואה גבוהה מהריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם ביום הפירעון. לרוב העמלה המשמעותית | הצו מחייב הנחה של 10% עד 40% ממנה, לפי סוג ההלוואה והזמן שעבר מנטילתה |
| עמלת מדד ממוצע | רק בהלוואות צמודות למדד, בפירעון בין ה-1 ל-15 בחודש | פירעון מה-16 בחודש ועד סופו פטור ממנה |
| עמלת הפרשי שער | רק בהלוואות צמודות למטבע חוץ | הודעה לבנק לפחות שני ימי עסקים מראש |
מה זה אומר בעסקת מכר: ברגע שמועד התשלום לבנק נקבע בחוזה, שולחים לבנק הודעה בכתב על הפירעון בטווח של 10 עד 45 יום, ומתאמים, כשאפשר, את מועד הפירעון של מסלולים צמודים למחצית השנייה של החודש. את הסכום הסופי נותן הבנק, ולכן גם את זה בודקים מראש.
שלב 6: מחיקת השעבוד וסגירת העסקה
אחרי שהבנק קיבל את מלוא היתרה, הוא מוחק את המשכנתא (לפי מזרחי טפחות, בתוך 30 יום). רק אז אפשר לרשום את הדירה על שם הקונה נקייה משעבוד, ואם הקונה לוקח משכנתא, לרשום אותה לטובת הבנק שלו. בינתיים הכסף שבנאמנות, אם הוסכם כך, ממתין לתנאים שנקבעו בחוזה. ראו מהו רישום משכנתא.
במקביל רצים הדיווחים לרשות המסים (בתוך 30 יום מיום העסקה, סעיף 73) והאישורים להעברה. את השלבים על ציר אחד אפשר לראות בציר הזמן של עסקת דירה.
מוכרים וקונים בבת אחת
הרבה מוכרים מוכרים כדי לקנות. אז יש שתי עסקאות, לעיתים שתי משכנתאות, ושני לוחות תשלומים שצריכים להתאים. בסרטון על קניית דירה עו״ד פרטוש מזהיר שאם מועדי התשלום בעסקת הקנייה מגיעים לפני הכסף מהמכירה, נוצר פער מימון שמוביל להלוואת בלון או לגישור יקר. בסרטון ההשוואה בין יד שנייה לקבלן הוא מזכיר את תקופת "חרבות ברזל", שבה מוכרים התקשו למכור והורידו מחירים. שתי דרכים להתמודד:
- לתכנן את שני החוזים יחד, כך שהתשלומים בקנייה נשענים על כסף שכבר התקבל, או צפוי להתקבל בוודאות, מהמכירה.
- לבדוק מוקדם אם גרירת המשכנתא לדירה החדשה אפשרית וכדאית, במקום פירעון והלוואה חדשה.
משפרי דיור צריכים לבדוק גם את מועדי מס הרכישה: סימולטור משפרי דיור ומכירת דירה שנייה תוך 18 חודשים.
לקוחה של המשרד כתבה בעמוד ההמלצות על עסקת משכנתא מורכבת שבה "תמיד היה מענה, גם בשעות לא קונבנציונאליות". עסקאות כאלה דורשות תיאום צמוד בין עורכי הדין, הבנקים והצדדים, לעיתים ביום אחד.
להמשך
- מכירת דירה: המדריך המלא.
- כמה מס משלמים על מכירת דירה, עם דוגמאות מחושבות.
- צ׳קליסט מכירת דירה.
- קניית דירה: המדריך המלא, אם אתם גם קונים.
- ייפוי כוח בלתי חוזר.
מוכרים דירה עם משכנתא?
הכי קל לסדר את מנגנון התשלומים לפני שחותמים, כשעוד אפשר להתאים אותו להלוואה שלכם ולמימון של הקונה. עו״ד חיים פרטוש מקבל במשרדים בתל אביב וברחובות, בתיאום מראש. צרו קשר לתיאום פגישה.
נבדק ונכתב עבור משרד עו״ד חיים פרטוש. עודכן ב-4.11.2026.
מקורות
- כל זכות: עמלות פירעון מוקדם למשכנתא (צו הבנקאות, 0.1%, 10-45 יום, הנחה 10%-40%)
- בנק ישראל: צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב-2002 (PDF)
- מזרחי טפחות: מהו מכתב כוונות?
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974 (ויקיטקסט): הגדרת "מוכר"
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 (ויקיטקסט): סעיף 15 (מקדמה), סעיף 73 (הצהרה)
- gov.il: טופס 7000, הצהרה על מכירה ורכישה של נכס מקרקעין (30 ימים)
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון "קניית דירה" (יוטיוב)
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון "מכירת דירה" (יוטיוב)
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון "רכישת דירה מקבלן מול יד שנייה" (יוטיוב)
- partouche-law.com: לקוחות ממליצים
שאלות נפוצות
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
עו״ד חיים פרטוש – משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ומקרקעין, עם ניסיון מאז 2012 בליווי לקוחות פרטיים, משפחות ויזמים.
קראו עוד על המשרד ←
לשיחת ייעוץ עם עו״ד עו״ד חיים פרטוש בנושאי נדל״ן ומקרקעין
077-805-4838
השאירו פרטים ונחזור אליכם
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
