מכירת דירה 2026: המדריך המלא למוכר

רוב המוכרים מתחילים מהמתווך או מלוח המודעות. עו״ד חיים פרטוש ממליץ להתחיל ממקום אחר: מהשאלה כמה כסף באמת יישאר לכם אחרי המכירה. לדבריו, יש מוכרים שחותמים על חוזה ורק אחר כך מגלים שמס השבח, היטל ההשבחה וההוצאות הופכים את העסקה להפסד. ואז כבר מאוחר.

המדריך הזה עובר על מכירת דירה כמסלול: מה קורה בכל שלב, מי עושה מה, מה המועדים לפי החוק ב-2026, ואיפה נמצאים המוקשים. בכל שלב יש קישור לכלי או למאמר שמעמיק בו.

מה עו״ד פרטוש אומר בסרטון "מכירת דירה"

• פונים לעורך דין לפני שמפרסמים, לא אחרי שמצאתם קונה. הכלי המרכזי הוא תחשיב חשיפה למס, ואם המכירה לא כלכלית, "זה לא הזמן למכור".
• פטור על דירה יחידה הוא לא דבר מובן מאליו. הסיפור על הדירה של סבתא (בהמשך) מראה איך פטור שנראה ודאי יכול להיעלם.
• בדירה בירושה בודקים את המוריש, לא את היורש. אם התנאים התקיימו אצלו, היורשים "נכנסים לנעליים שלו".
• זכויות בנייה שלא נוצלו (חדר על הגג, הרחבת מרפסת) לא נכנסות לפטור על הדירה, אלא אם ערכן נמוך מאוד.
• לא לחלוק עורך דין עם הקונה. "כמה אלפי שקלים לא יטביעו עסקה של מיליונים".
• המטרה של המוכר: לתת את הנכס, לקבל את הכסף ולהיפרד, בלי זנבות שחוזרים אחרי שנתיים או שלוש.

שלב 1: תחשיב חשיפה לפני שמפרסמים

מה קורה: לפני שקובעים מחיר ומפרסמים, מחשבים את כל המיסים וההוצאות של המכירה. עו״ד פרטוש מתאר את השיטה כך: קודם מחשבים את המס המקסימלי, ואז מפחיתים ממנו את מה שמגיע לכם: פטורים, ניכוי הוצאות ופריסה. התוצאה מראה כמה באמת יישאר לכם ביד, ואם זה הזמן הנכון למכור.

מה נכנס לתחשיב:

• מס שבח: מס על הרווח מהמכירה. ליחיד, המס הוא 25% מהשבח הריאלי, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות, ובדירות מגורים מסוימות חלק מהשבח מחושב באופן ליניארי ויכול להיות פטור. ראו מס שבח על מכירת דירה.
• היטל השבחה: אם אושרה תוכנית שהעלתה את שווי הנכס, ההיטל הוא לרוב מחצית מעליית השווי, ובדרך כלל משלמים אותו בעת המכירה. ראו מהו היטל השבחה ובאילו מקרים מחייבים בהיטל השבחה.
• הוצאות המכירה: שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאות ופירעון מוקדם של משכנתא.

את החישוב הראשוני אפשר לעשות במחשבון מס השבח, ובמחשבון היטל השבחה. התחשיב המלא, עם הפטורים והניכויים שמתאימים לכם, נעשה עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין.

בסרטון שלו על מס שבח עו״ד פרטוש מספר על לקוח שקיבל תכנון מס ופריסה, ולדבריו "חסך מאות אלפי שקלים" באותה עסקה. התכנון הזה אפשרי רק כשהבדיקה נעשית לפני החתימה.

שלב 2: האם הפטור באמת חל עליכם

מה קורה: הפטור הנפוץ ביותר הוא על מכירת דירת מגורים יחידה. התנאים העיקריים: זו הדירה היחידה שלכם, החזקתם בה לפחות 18 חודשים, ולא מכרתם דירה אחרת בפטור כזה ב-18 החודשים שלפני כן. לפי הוראת ביצוע של רשות המסים, תקרת הפטור הוקפאה על 5,008,000 ש״ח עד סוף 2027. על החלק שמעל התקרה יש מס.

מי עושה מה: עורך הדין בודק את רשימת הנכסים שלכם ושל בני המשפחה הרלוונטיים, כולל חלקים קטנים, ירושות שלא נרשמו וזכויות בנייה לא מנוצלות, ומחליט באיזה מסלול פטור לבקש.

עו״ד פרטוש מספר בתחילת הסרטון על יורשים שרצו למכור את הדירה של סבתא. הם אמרו לו שזו היתה הדירה היחידה שלה, ולכן המכירה פטורה. לפני העסקה נבדקה רשימת הנכסים שלה, ונמצאו זכויות בנכס נוסף. הזכויות האלה היו מבטלות את הפטור, ועסקה שנראתה פטורה ממס היתה הופכת לחייבת. לדבריו, לתקן דבר כזה אחרי החתימה "קשה מאוד ויקר עוד יותר".

דירה בירושה: כאן הכלל שעו״ד פרטוש מדגיש הוא שבודקים את המוריש. אם הדירה היתה דירת המגורים היחידה שלו ושאר התנאים התקיימו אצלו, היורשים יכולים לבקש פטור גם אם יש להם דירות אחרות, כי הם "נכנסים לנעליים שלו" (יש לסעיף תנאים גם לגבי היורש, למשל קרבת המשפחה). ראו פטור לדירת ירושה ומס שבח על דירה שנייה בירושה.

בדיקה ראשונה: בדיקת פטור ממס שבח. להעמקה: פטור ממס שבח, מס שבח על דירה ראשונה, מס שבח על דירה שנייה.

שלב 3: מסמכים ורישום: מסדרים את הבית לפני שמגיע קונה

מה קורה: קונה רציני ועורך הדין שלו יבקשו לראות נסח טאבו, תשריט, היתרים ומצב משכנתא. כל פער שמתגלה באמצע המשא ומתן נותן לקונה סיבה להוריד מחיר או לסגת.

• רישום הזכויות: האם הדירה רשומה על שמכם, ואיפה (טאבו, רמ״י, חברה משכנת). בדירה בירושה צריך צו ירושה או צו קיום צוואה, ואת הזכויות צריך לרשום על שם היורשים לפני ההעברה לקונה. לדברי עו״ד פרטוש, אפשר לעשות את זה גם במהלך העסקה, אבל מומלץ מראש. ראו בקשה לרישום הורשה וירושה של דירה.
• משכנתא ושעבודים: כמה נשאר לפרוע, ומה עמלת הפירעון המוקדם.
• חריגות בנייה: תוספת בלי היתר תעלה בבדיקה של הקונה. עדיף לדעת עליה קודם ולהחליט איך מציגים אותה.
• גילוי נאות: מה אתם יודעים על הדירה ועל הבניין (רטיבות, סכסוכים, תוכניות התחדשות). ראו בדיקות לפני מכירת דירה ודברים שחשוב לדעת לפני מכירת דירה.

שלב 4: תזמון: אם אתם גם קונים דירה

מה קורה: משפרי דיור קונים דירה חדשה ומוכרים את הישנה, ושני החוזים צריכים להתאים זה לזה. אם קונים לפני שמוכרים, מס הרכישה על הדירה החדשה יחושב כדירה יחידה רק אם תמכרו את הישנה בתוך התקופה שהחוק קובע. התקופות האלה השתנו כמה פעמים בשנים האחרונות והוארכו זמנית בעקבות המלחמה, והן שונות בקנייה מיד שנייה ובקנייה מקבלן. ראו סימולטור משפרי דיור ומכירת דירה שנייה בתוך התקופה.

אם מוכרים לפני שקונים, צריך לתכנן איפה גרים בינתיים ומתי מוסרים את הדירה. בשני המקרים, לוח התשלומים במכירה צריך להתאים ללוח התשלומים בקנייה, כדי שלא תצטרכו הלוואת גישור יקרה.

שלב 5: עורך דין משלכם, לא משותף עם הקונה

מה קורה: לפעמים עורך הדין של הקונה מציע "לחסוך" ולהסתפק בעורך דין אחד לשני הצדדים. עו״ד פרטוש מתייחס לזה ישירות בסרטון: עורך דין אחד לא יכול להיות נאמן לגמרי לשני צדדים שהאינטרסים שלהם הפוכים, ואם נוצר סכסוך הוא לא יכול לייצג אף אחד מהם. "כמה אלפי שקלים לא יטביעו עסקה של מיליונים". הוא משווה את זה לבחירה של רופא טוב או מוסכניק טוב.

מה עורך הדין של המוכר עושה: תחשיב חשיפה, בדיקת זכויות ופטורים, ניסוח החוזה או הערות לטיוטה, הגנה על הכסף עד שהוא אצלכם, דיווח לרשות המסים, פירעון המשכנתא, קבלת האישורים ומחיקת ההערות בסוף העסקה.

עו״ד חיים פרטוש עוסק רק בנדל״ן: עסקאות, תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין וליטיגציה. הוא חבר בלשכת עורכי הדין מאז 2012, השלים השתלמות בקניין ומקרקעין (2013), בעסקאות מקרקעין מתקדמות (2014) ובתכנון ובנייה באוניברסיטת בר-אילן (2017), והמשרד מדורג 5.0 ב-31 ביקורות בגוגל.

כמה זה עולה: מחשבון שכר טרחה לעורך דין מקרקעין, שכר טרחת עורך דין מקרקעין.

שלב 6: משא ומתן וחוזה: איך המוכר מגן על עצמו

מה קורה: אחרי שמסכמים מחיר, עורכי הדין מנסחים חוזה. בצד המוכר, השאלה המרכזית היא איך לא למסור את הדירה ואת הזכויות לפני שכל הכסף הגיע.

סעיפים שהמוכר צריך לבדוק:

1. לוח התשלומים: תשלום ראשון משמעותי בחתימה, ומסירת החזקה רק כנגד התשלום האחרון.
2. הערת אזהרה לטובת הקונה: נרשמת רק אחרי שהתשלום הראשון התקבל, ועם ייפוי כוח שמאפשר למחוק אותה אם העסקה מתבטלת. ראו מכירת דירה עם הערת אזהרה וביטול הערת אזהרה.
3. משכנתא של הקונה: מה קורה אם הבנק של הקונה לא מאשר או מתעכב.
4. מי משלם מה: מס שבח והיטל השבחה על המוכר כברירת מחדל, אבל החוזה צריך לומר את זה במפורש, וגם מה קורה עם חובות ארנונה ועד בית עד המסירה.
5. הצהרות המוכר ו-As Is: בסרטון נפרד עו״ד פרטוש מסביר שסעיף "As Is" לא מוחלט. חובת תום הלב, כולל גילוי לפני החוזה, גוברת עליו, ופגם נסתר שהמוכר ידע עליו יכול לחזור אליו. ההגנה הטובה למוכר היא גילוי מלא שנכתב בחוזה.
6. פיצוי מוסכם: בגובה שמכסה נזק אמיתי, לשני הצדדים.

להעמקה: הסכם מכירת דירה, חוזה מכר דירה, 6 טעויות במכירת דירה.

שלב 7: חתימה ודיווח לרשות המסים

מה קורה: בתוך 30 יום מיום המכירה המוכר חייב להגיש הצהרה לרשות המסים (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין), גם אם הוא מבקש פטור. ההצהרה מוגשת באופן מקוון, עם שומה עצמית ובקשות הפטור או הפריסה. גם הקונה מגיש הצהרה משלו באותו מועד. מוכר שחייב במס משלם את מס השבח לפי השומה העצמית, ככלל בתוך 60 יום מיום העסקה. בנסיבות מסוימות, לפי סעיף 51 לחוק, מועד התשלום נדחה, למשל עד שהקונה מקבל חזקה.

מי עושה מה: עורך הדין של המוכר מכין את ההצהרה ואת השומה העצמית, מגיש את בקשת הפטור ומלווה את השומה מול משרד מיסוי מקרקעין עד לקבלת אישור המיסים.

להעמקה: תשלום מקדמות מס שבח, פריסת מס שבח, האסטרטגיות החוקיות לחיסכון במס שבח, החזר מס שבח.

שלב 8: פירעון המשכנתא וקבלת התשלומים

מה קורה: אם יש על הדירה משכנתא, צריך לפרוע אותה מכספי הקונה. עורך הדין של המוכר מבקש מהבנק מכתב כוונות או יתרה לסילוק, והחוזה קובע שחלק מהתשלומים יועבר ישירות לבנק המלווה עד שהמשכנתא מסולקת. הבנק של הקונה מצידו יעביר כסף רק אחרי שהוא מקבל ביטחונות, ולכן עורכי הדין של שני הצדדים מתאמים בין שני הבנקים.

מי עושה מה: אתם מול הבנק שלכם (בקשת יתרה לסילוק), עורך הדין מתאם את מסלול הכסף, והבנק מוחק את רישום המשכנתא אחרי הפירעון.

להעמקה: מהו רישום משכנתא, שעבוד ומשכנתא על חלק של שותף.

שלב 9: האישורים להעברה

מה קורה: כדי שהקונה יוכל לרשום את הדירה על שמו, המוכר צריך להמציא אישורים:

• אישור מיסים מרשות המסים: שמס השבח שולם או שהפטור אושר, ושהקונה שילם מס רכישה.
• אישור עירייה: שאין חובות ארנונה ושהיטל ההשבחה שולם או שאין חיוב.
• אישור זכויות מרמ״י או מהחברה המשכנת, כשהדירה לא רשומה בטאבו.
• מחיקת משכנתאות והערות שרשומות לטובת אחרים.

לא פעם האישורים האלה הם צוואר הבקבוק של העסקה. לכן כדאי להתחיל לטפל בהם מיד אחרי החתימה, ולא כשהקונה מחכה עם התשלום האחרון. את מה שקורה בכל שלב ומתי אפשר לראות בציר הזמן של עסקת דירה.

שלב 10: מסירה, רישום ופרידה בלי זנבות

מה קורה: הקונה משלם את התשלום האחרון, ואתם מוסרים מפתחות, קריאות מונים ותעודות. עורך הדין של הקונה רושם את הזכויות על שמו, ועורך הדין שלכם מוודא שההעברה הושלמה, שההערות שנרשמו בעסקה נמחקו ושלא נשאר שום חוב פתוח על שמכם.

זו המשמעות של המשפט שעו״ד פרטוש חוזר עליו: לתת את הנכס, לקבל את הכסף ולהיפרד, בלי זנבות שחוזרים אחרי שנתיים או שלוש. זנב כזה יכול להיות שומה מתוקנת, קונה שטוען לפגם נסתר, או רישום שנתקע ומחזיר אתכם לתמונה.

שווה לזכור שגם אחרי המסירה יש עוד שני דברים לסגור: לשמור את כל מסמכי העסקה, החוזה, השומה, אישורי התשלום והקבלות, לפחות עד שהשומה נעשית סופית, ולוודא שההודעה על החלפת המחזיק נמסרה לעירייה, לחברת החשמל ולתאגיד המים. זנב קטן כמו חשבון ארנונה שממשיך להגיע על שמכם הוא בדיוק מה שעו״ד פרטוש מתכוון אליו כשהוא מדבר על פרידה בלי זנבות.

מה המוכר משלם, ומתי

הטבלה מרכזת את התשלומים העיקריים של מוכר דירה. הסכומים תלויים בעסקה, ולכן הם מחושבים בתחשיב החשיפה.

חלק מההוצאות של המכירה ושל הרכישה המקורית יכולות להיות מוכרות בחישוב מס השבח. בסרטון על מס שבח עו״ד פרטוש מונה ביניהן שכר טרחת עורך דין, ריבית על המשכנתא ושיפוצים מסוימים. לכן כדאי לשמור קבלות מהיום שקניתם את הדירה. ראו גם השפעת האינפלציה על חישוב מס שבח.

שש שאלות לשאול את עצמכם לפני שמפרסמים

1. כמה יישאר לי ביד? אחרי מס שבח, היטל השבחה, משכנתא והוצאות. זה תחשיב החשיפה.
2. האם הפטור חל עליי בוודאות? כולל חלקים קטנים בנכסים אחרים, ירושות שלא נרשמו וזכויות בנייה לא מנוצלות.
3. האם הדירה רשומה כמו שצריך? על שמי, עם התשריט הנכון, בלי חריגות שיפתיעו את הקונה.
4. מה אני חייב לגלות לקונה? כל פגם שאני יודע עליו. גילוי מלא בחוזה הוא ההגנה הטובה ביותר שלי.
5. איך המכירה מתחברת לקנייה הבאה? מועדים, מימון ומס רכישה על הדירה החדשה.
6. מי מייצג אותי? עורך דין שמתמחה בנדל״ן ובמיסוי מקרקעין, ולא עורך הדין של הקונה.

אם יש לכם תשובה ברורה לשש השאלות, אתם מוכנים לפרסם. אם לא, זה בדיוק השלב שבו עו״ד פרטוש ממליץ לעצור ולבדוק, כי לדבריו רוב הבעיות בעסקת נדל״ן נוצרות לפני החתימה.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה: הצעדים

דירה בירושה היא אחד המקרים הנפוצים ביותר של מכירה, וגם אחד המורכבים. עו״ד פרטוש הקדיש לנושא כמה סרטונים, והנקודות שלו מסתדרות לסדר עבודה ברור:

1. צו ירושה או צו קיום צוואה. בלי צו אין מי שיכול למכור. ראו ירושה של דירה.
2. חלוקת העיזבון הראשונה. לדבריו זה השלב הקריטי: היורשים יכולים להסכים על חלוקה שונה מהצוואה או מהצו, כל עוד לא נכנס כסף מבחוץ, ולעיתים בלי מס. כיום אין בישראל מס ירושה, אבל העברה או מכירה מאוחרת יותר כבר חושפות למס שבח, למס רכישה ולהיטל השבחה.
3. רישום הזכויות על שם היורשים. אפשר לעשות את זה גם במהלך העסקה, אבל הוא ממליץ מראש. ראו בקשה לרישום הורשה.
4. תיאום אינטרסים בין היורשים. לכל יורש יש מצב אחר: אחד רוצה למכור מיד, אחר רוצה לחכות, לשלישי יש חוב. כדאי לסכם בכתב איך מחליטים על מחיר, על מתווך ועל חלוקת הכסף.
5. בדיקת הפטור לפי המוריש. כאן נכנס הכלל של "נכנסים לנעליים שלו", וגם הבדיקה של רשימת הנכסים, כמו בסיפור הדירה של סבתא.

כשהיורשים לא מצליחים להסכים, לדבריו לעיתים קרובות אפשר למצוא פתרון יצירתי שחוסך הליך פירוק שיתוף בבית משפט. כשזה לא מצליח, ההליך כולל לפעמים מינוי כונס נכסים, ועולה ליורשים זמן ושכר טרחה נוספים. להרחבה: פטור לדירת ירושה, מס שבח על דירה שנייה בירושה.

מקרים מיוחדים במכירת דירה

• יורשים שלא מסכימים: לפי עו״ד פרטוש, "חשיבה יצירתית" מנעה פירוק שיתוף בבית משפט במקרים רבים. ראו פירוק שיתוף בין אחים ומכירת נכס בין אחים.
• דירה מושכרת: ראו מכירת דירה מושכרת.
• דירה ממחיר למשתכן: יש מגבלות על מכירה. ראו מכירת דירה ממחיר למשתכן.
• העברה לילדים במקום מכירה: ראו דירה במתנה.

רוצים לדעת כמה יישאר לכם מהמכירה?

הצעד הראשון הוא תחשיב חשיפה, לפני שהדירה מתפרסמת. עו״ד חיים פרטוש מקבל במשרדים בתל אביב וברחובות, בתיאום מראש. צרו קשר לתיאום פגישה, ונבדוק יחד מה המס, מה הפטורים ומה הדרך הנכונה למכור את הדירה שלכם.