צ׳קליסט למוכר: לפני שמפרסמים את הדירה

למה הצ׳קליסט מתחיל לפני המודעה

רוב המוכרים מתחילים במחיר ובמתווך. עו״ד חיים פרטוש ממליץ להתחיל במקום אחר: תחשיב חשיפה למס. בסרטון ״כל מה שכדאי לדעת על מס שבח״ הוא מתאר את השיטה: עורך הדין מחשב קודם את המס המקסימלי, ואז מפחית אותו באישורים, בניכויים ובפריסה. בסרטון ״מכירת דירה״ הוא מוסיף את המסקנה: אם זה לא כלכלי, זה לא הזמן למכור. מי שחותם קודם ומחשב אחר כך עלול לגלות שהעסקה הפסדית, וכבר אי אפשר לחזור ממנה.

הצ׳קליסט להורדה בנוי לפי השיטה הזו. שלבים 1 עד 3 נעשים לפני הפרסום, ושלבים 4 עד 7 מלווים את המכירה עצמה. לחישוב ראשוני משתמשים במחשבון מס שבח ובבדיקת הפטור ממס שבח, ואת התוצאות רושמים בדף.

הצ׳קליסט שלב אחר שלב

שלב 1: תחשיב חשיפה

רושמים את מחיר הרכישה, המחיר הצפוי וההוצאות שאפשר לבקש לנכות, עם קבלות. אחר כך בודקים אם יש פטור לדירת מגורים, אם פריסת המס רלוונטית (לפי סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין, עד 4 שנות מס או תקופת הבעלות, הקצרה מביניהן, על השבח הריאלי ובכפוף להגשת דוחות שנתיים למס הכנסה), ואם צפוי היטל השבחה. השורה האחרונה בשלב היא שאלה: המכירה כלכלית עכשיו, או שכדאי לבדוק תזמון ותכנון מס לפני הפרסום. בסרטון על מס שבח עו״ד פרטוש מספר על לקוח שקיבל תכנון מס ופריסה, ולדבריו חסך מאות אלפי שקלים בעסקה מסוימת.

שלב 2: כל הזכויות שלכם, גם חלקים קטנים

הפטור הבסיסי לפי סעיף 49ב(2) לחוק חל כשהדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר בישראל, הוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. לעניין זה המוכר, בן/בת הזוג (למעט מי שגר דרך קבע בנפרד) והילדים שטרם מלאו להם 18 (למעט ילד נשוי) נחשבים מוכר אחד. לפטור יש גם תקרת שווי: 5,008,000 ₪ (סעיף 49א(א1); הסכום אינו מתעדכן בשנים 2025 עד 2027), ומעליה הפטור חלקי. בדירה שהתקבלה בירושה יש מסלול נפרד (סעיף 49ב(5)): המוכר הוא בן הזוג של המוריש או צאצא שלו, ולמוריש הייתה ערב פטירתו דירת מגורים אחת בלבד, שאילו מכר אותה היה פטור. בסרטון ״מכירת דירה״ עו״ד פרטוש מספר על יורשים שרצו למכור את דירת הסבתא כ״דירה יחידה״ פטורה. בדיקה מוקדמת של רשימת הנכסים מצאה זכויות בנכס נוסף, שהיו מבטלות את הפטור והופכות עסקה פטורה לעסקה חייבת במס מלא. לדבריו, לתקן את זה אחרי החתימה ״קשה מאוד ויקר עוד יותר״. לכן בצ׳קליסט יש טבלה לכל דירה, כולל חלקים ודירות שהתקבלו בירושה או במתנה. בדירה שהתקבלה בירושה, הבדיקה נעשית גם על הנכסים של המוריש (ראו מכירת דירה שהתקבלה בירושה ופטור לדירת ירושה).

שלב 3: זכויות בנייה שלא נוצלו

בסרטון ״זכויות בנייה שלא נוצלו ומס שבח״ עו״ד פרטוש מסביר שמי שמוכר דירה עם זכויות בנייה שלא מומשו, למשל לפי תוכנית שמאפשרת הרחבה, מוכר בפועל דירת מגורים ועוד זכות במקרקעין, והזכות הזו עשויה להיות חייבת במס. ההמלצה שלו: סימולציית מס לפני העסקה. בצ׳קליסט יש שורה לבדוק אם יש זכויות כאלה, ואיך מדווחים עליהן לרשות המסים.

שלבים 4 ו-5: מסמכים וגילוי נאות

נסח עדכני, חוזה הרכישה, תשריט, צו ירושה אם צריך, מכתב יתרה מהבנק וחוזה שכירות אם יש. במקביל רושמים כל מה שידוע לכם על ליקויים, חריגות והתחייבויות. גילוי מלא בחוזה מגן גם עליכם: הסתרה עלולה לחזור כתביעה אחרי העסקה, גם כשהחוזה כולל סעיף As Is (ראו בדיקות לפני מכירת דירה).

שלבים 6 ו-7: ייצוג, משא ומתן ומועדים

אחרי החתימה מגישים הצהרה ושומה עצמית לרשות המסים בתוך 30 ימים (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין), ומשלמים את מס השבח, אם יש, בתוך 60 ימים (סעיף 90א). אם לא הוצג אישור מתאים, הקונה מעביר מקדמה על חשבון מס השבח מתוך התמורה (פירוט כאן). הסדר המלא מופיע בציר הזמן לעסקת דירה, במסלול המוכר.

זהירות מוקש! כשהקונה מציע ״בואו ניקח עורך דין אחד לשנינו״, זה נשמע חסכוני. עו״ד פרטוש מסביר בסרטון ״מכירת דירה״ שעורך דין אחד לא יכול להיות נאמן לגמרי לשני הצדדים, ואם יתגלע סכסוך הוא לא יוכל לייצג אף אחד מהם. כלשונו, כמה אלפי שקלים לא יטביעו עסקה של מיליונים. המטרה של המוכר, לדבריו: למסור את הנכס, לקבל את הכסף ולהיפרד, בלי זנבות בעוד שנתיים או שלוש.

להמשך

המדריך המלא למכירת דירה, 6 טעויות במכירת דירה ומס שבח על מכירת דירה. עו״ד פרטוש חבר בלשכת עורכי הדין מאז 2012, המשרד עוסק בנדל״ן בלבד, ומיסוי מקרקעין הוא אחד מתחומי העיסוק הרשומים של עו״ד פרטוש בלשכת עורכי הדין.

מקורות

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963: סעיפים 15, 48א(ה), 51, 73, 78, 87, 90א (נוסח בוויקיטקסט)
• חוק מיסוי מקרקעין: סעיפים 49א(א1) (תקרת שווי הפטור), 49ב(2), 49ב(5) (ויקיטקסט)
• רשות המסים: מדריך ״דע זכויותיך וחובותיך״ לרוכש ולמוכר זכות במקרקעין 2026 (PDF)
• רשות המסים: טופס 7002 (הצהרה ושומה עצמית), נוסח ידני (PDF)
• gov.il: בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין (למוכר נוסף) (טופס 2988)
• gov.il: הפקת נסח רישום מקרקעין
• רשות מקרקעי ישראל: בקשה לאישור זכויות
• עו״ד חיים פרטוש ביוטיוב: ״כל מה שכדאי לדעת על מס שבח״
• עו״ד חיים פרטוש ביוטיוב: ״מכירת דירה״
• עו״ד חיים פרטוש ביוטיוב: ״זכויות בנייה שלא נוצלו ומס שבח״
• עו״ד חיים פרטוש ביוטיוב: ״המוכר דורש סעיף As Is?״