חוזה מכר דירה סעיף אחר סעיף: מה לבדוק בכל סעיף
12 הסעיפים שעליהם מתווכחים
סכסוכים רבים בעסקאות יד שנייה לא נולדים מהמחיר אלא מכמה סעיפים ספציפיים בחוזה: לוח התשלומים, ההצהרות, המסים והפיצוי. עו״ד חיים פרטוש אומר ש"אין חוזה סטנדרטי", ולכן הדרך הנכונה לקרוא חוזה היא לשאול בכל סעיף: מה קורה אם משהו משתבש, ומי משלם על זה. העמוד הזה מסכם את 12 הסעיפים האלה, ולצדו חוזה מכר לדוגמה מלא עם הסבר. העמודה "בחוזה לדוגמה" מפנה לסעיף המקביל בחוזה הדוגמה, כדי שתוכלו לראות איך כל נושא מנוסח בפועל.
| סעיף | בחוזה לדוגמה | מה הקונה צריך לבקש | מה המוכר צריך לבקש |
|---|---|---|---|
| 1. תיאור הנכס וההצמדות | ס׳ 2 | שהגוש, החלקה ותת החלקה תואמים לנסח עדכני; שהחניה והמחסן רשומים או מתוארים במפורש עם מקור הזכות | שהתיאור לא מבטיח שטח או הצמדה שאינם רשומים; לצרף תשריט |
| 2. הצהרות המוכר ו-"As Is" | ס׳ 3 ונספח ז | הצהרות מפורטות על שעבודים, הליכים, חריגות בנייה, רטיבות והתחדשות עירונית; שסעיף "As Is" לא מוחק את חובת הגילוי | לגלות בכתב כל מה שידוע, כדי שלא תהיה טענה של הסתרה; לנסח את "As Is" ביחד עם הגילוי |
| 3. התמורה והצמדה | ס׳ 5.1, 5.5 | סכום במספרים ובמילים; מה כלול (מטלטלין); אם יש הצמדה ולאיזה מדד | מנגנון הצמדה או ריבית על איחור; מה קורה בשינוי מחירים עד המסירה |
| 4. לוח התשלומים מול המשכנתא | ס׳ 5.2-5.4, 6.1-6.2 | שמועדי התשלום מתאימים לזמן השחרור של הבנק; ארכה לעיכוב של הבנק | ששיעור משמעותי משולם מוקדם; שאיחור מעבר לימי החסד הוא הפרה |
| 5. סילוק המשכנתא של המוכר | ס׳ 7 | תשלום ישיר לבנק המוכר לפי מכתב סילוק עדכני; התחייבות הבנק לביטול | שתשלום לבנק נחשב תשלום על חשבון התמורה; שההפרש, אם יש, מוסדר מראש |
| 6. הערת אזהרה | ס׳ 8 | רישום מיד אחרי החתימה ולפני תשלום משמעותי | בקשת מחיקה חתומה בנאמנות, למקרה של ביטול כדין |
| 7. מסירת החזקה ומצב הדירה | ס׳ 9 | תאריך מסירה ברור; דירה פנויה; פרוטוקול מסירה; סכום מעוכב עד המסירה | שהמסירה מותנית בתשלום מלא; ימי חסד מוגדרים; מגורים זמניים אם צריך |
| 8. מסים והיטלים | ס׳ 10 | מי משלם מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, ארנונה וועד בית; מה עם תוכניות שבהליך | תחשיב מס שבח והיטל השבחה לפני החתימה; כיסוי היטל על תוכניות עתידיות |
| 9. כספים בנאמנות | ס׳ 5.2, 5.6 | תשלום ראשון בנאמנות עד רישום הערת אזהרה; סכום מעוכב עד אישורי מסים ועירייה; מי הנאמן ומתי משחרר | מועד שחרור קצר וברור; ריבית על הכסף בנאמנות |
| 10. הפרה ופיצוי מוסכם | ס׳ 13 | פיצוי סביר והדדי; התראה ותקופת תיקון לפני ביטול | אותו דבר; וגם הגדרה מה נחשב הפרה יסודית |
| 11. תנאים מתלים וביטול | ס׳ 4.2, 6.4-6.6 | אם המשכנתא לא אושרה: האם אפשר לבטל, ובאיזה מחיר | הגבלת תנאים מתלים; מועד אחרון ברור לקיומם |
| 12. ייפוי כוח, רישום ודמי תיווך | ס׳ 11, 12, 14 | ייפוי כוח בלתי חוזר שמוגבל לביצוע החוזה; רישום בזמן סביר; כל צד משלם למתווך שלו | אותו דבר; שייפוי הכוח לא מאפשר פעולה שאינה בחוזה |
להורדה: חוזה מכר דירה סעיף אחר סעיף: מה לבדוק בכל סעיף (קובץ Word)
המסמך הוא כלי עזר כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל עסקה שונה, ואין לחתום על מסמך משפטי ללא בדיקה של עורך דין.
הסעיפים בפירוט
1. תיאור הנכס
החוזה צריך להתאים לנסח הרישום ולתשריט הבית המשותף. חניה "שתמיד הייתה שלנו" אבל לא רשומה היא מקור קלאסי לוויכוח אחרי המסירה.
2. הצהרות המוכר וסעיף "As Is"
בסרטון שלו על סעיף "As Is" חיים מסביר שהסעיף אינו מוחלט: חובת תום הלב, כולל גילוי לפני החוזה, גוברת עליו. המוכר הוא שמחזיק במידע, ופגם נסתר שהמוכר ידע עליו פותח פתח לטענות. מצד שני, הקונה לא יכול להתעלם מרטיבות שרואים בעין. ההגנה הטובה ביותר למוכר היא גילוי מלא בכתב בתוך החוזה. גם החוק תומך בכך: לפי סעיף 16 לחוק המכר, התשכ״ח-1968, מוכר אינו יכול להסתמך על המגבלות שבחוק או בהסכם לגבי אי-התאמה בעובדות שידע או היה עליו לדעת עליהן ולא גילה לקונה.
3 ו-4. התמורה ולוח התשלומים
קונה עם משכנתא צריך מועדים שהבנק יכול לעמוד בהם. חיים מסביר בסרטון "קניית דירה" שעורך הדין מתאים את מועדי התשלום לשחרור המשכנתא, כדי שהקונה לא ייכנס להפרה, ומתאם את החוזה עם מכירת הדירה הקיימת כדי למנוע פער מימון. המוכר, מנגד, רוצה תשלום ראשון משמעותי שמוכיח רצינות.
5. סילוק המשכנתא של המוכר
חלק מהתמורה עובר ישירות לבנק של המוכר. הקונה צריך מכתב סילוק עדכני והתחייבות לביטול; המוכר צריך שהתשלום לבנק ייחשב תשלום על חשבון המחיר.
6. הערת אזהרה
זו ההגנה המרכזית של הקונה עד הרישום. ראו כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה, ולצד המוכר: ביטול הערת אזהרה אם העסקה בוטלה.
7. מסירת החזקה
תאריך, מצב הדירה, מה נשאר בה, וסכום מעוכב עד שהמפתח עובר. פרוטוקול מסירה חתום חוסך ויכוחים על מזגן חסר או מונה שלא נקרא.
8. מסים והיטלים
ברירת המחדל: מס רכישה על הקונה, מס שבח על המוכר, והיטל השבחה לפי מועד אישור התוכנית. חיים ממליץ למוכרים לערוך "תחשיב חשיפה" לפני שמפרסמים את הדירה: מחשבים את המס המקסימלי, ואז מפחיתים פטורים, ניכויים ופריסה. ובלשונו, אם העסקה לא כלכלית, זה לא הזמן למכור. התחילו במחשבון מס שבח ובבדיקת הפטור; קונים: מחשבון מס רכישה והאם הדירה נחשבת דירה שנייה.
9. כספים בנאמנות
מי מחזיק את התשלום הראשון עד רישום הערת האזהרה ואת הסכום המעוכב, עד מתי, ומה מספיק כדי לשחרר אותם. כל עמימות כאן מעכבת את המוכר חודשים, ולכן בחוזה לדוגמה הוראות הנאמנות מרוכזות בסעיף 5.6.
10. הפרה ופיצוי מוסכם
פיצוי מוסכם חוסך הוכחת נזק, אבל בית המשפט רשאי להפחית פיצוי שאין לו יחס סביר לנזק הצפוי. שני הצדדים ירצו פיצוי הדדי, התראה בכתב ותקופה לתיקון לפני ביטול.
11. תנאים מתלים
האם הקונה יכול לבטל אם הבנק לא אישר משכנתא? אם כן, עד מתי ובאיזה מחיר. בחוזה לדוגמה (סעיף 6.4) הקונה רשאי לבטל בהודעה בכתב עד מועד שנקבע, ומקבל בחזרה את כל מה ששילם בלי פיצוי. המוכר ירצה מועד קצר וברור, כדי לא להישאר עם דירה "תפוסה" בלי עסקה.
12. ייפוי כוח, רישום ודמי תיווך
ייפוי כוח בלתי חוזר לעורכי הדין מאפשר להשלים את הרישום, ובלבד שהוא מוגבל לביצוע החוזה. דמי תיווך: כל צד משלם למתווך שלו, לפי הזמנת תיווך בכתב.
זהירות מוקש! אל תחתמו על חוזה שעורך הדין של הצד השני ניסח ו"גם בודק בשבילכם". חיים אומר בסרטון "מכירת דירה" שעורך דין לשני הצדדים לא יכול להיות נאמן לשניהם, ובסכסוך לא ייצג אף אחד מהם. 12 הסעיפים כאן הם בדיוק המקומות שבהם האינטרס שלכם שונה מזה של הצד השני.
איך משתמשים בטבלה
- הורידו את טבלת הבדיקה והביאו אותה לפגישה הראשונה.
- בדקו את הנכס לפי רשימת הבדיקות לפני קניית דירה ומה לבדוק לפני קניית דירה יד שנייה.
- תכננו את לוח הזמנים בציר הזמן של העסקה.
- למדריך המלא: חוזה מכר דירה; מוכרים: מכירת דירה; קונים: קניית דירה.
מקורות
- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א-1970 (סעיפים 6, 7, 15)
- חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (סעיף 126, הערת אזהרה)
- עו״ד חיים פרטוש, "המוכר דורש סעיף As Is? אל תחתמו..." (יוטיוב)
- עו״ד חיים פרטוש, "קניית דירה" (יוטיוב)
- עו״ד חיים פרטוש, "מכירת דירה" (יוטיוב)
- עו״ד חיים פרטוש, "כל מה שכדאי לדעת על מס שבח" (יוטיוב)
שאלות נפוצות
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
עו״ד חיים פרטוש – משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ומקרקעין, עם ניסיון מאז 2012 בליווי לקוחות פרטיים, משפחות ויזמים.
קראו עוד על המשרד ←
לשיחת ייעוץ עם עו״ד עו״ד חיים פרטוש בנושאי נדל״ן ומקרקעין
077-805-4838
השאירו פרטים ונחזור אליכם
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
