זיכרון דברים בעסקת דירה: דוגמה וחלופה לא מחייבת

האם זיכרון דברים בעסקת דירה מחייב?

לעיתים קרובות כן. זיכרון דברים הוא מסמך קצר שהצדדים חותמים עליו "עד שיהיה חוזה", לפעמים על השולחן במטבח, לפעמים בנוסח שהמתווך הביא. הבעיה היא שבתי המשפט בישראל בוחנים את התוכן ולא את הכותרת. בפסיקה נקבע לא פעם שמסמך שעומד בשני מבחנים, מסוימות וגמירת דעת, הוא חוזה מחייב, גם אם הצדדים התכוונו לחתום אחר כך על חוזה מפורט.

מבחן המסוימות

האם המסמך כולל את הפרטים המהותיים של העסקה: הצדדים, הנכס, המחיר, ובדרך כלל גם תנאי התשלום ומועד המסירה. הפסיקה ריככה את הדרישה לאורך השנים, וקבעה שפרט חסר אפשר לפעמים להשלים מהדין או מהנוהג. ככל שהמסמך מפורט יותר, כך גדל הסיכוי שייחשב חוזה.

מבחן גמירת הדעת

האם הצדדים התכוונו להתחייב כבר עכשיו. המבחן אובייקטיבי: לשון המסמך ("מוכר", "קונה", "מתחייב"), העברת מקדמה, סעיף פיצוי, והתנהגות הצדדים לפני החתימה ואחריה. בית משפט עשוי לקבוע שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר, וכל מה שנשאר לחוזה המפורט הוא "פרטים טכניים".

דרישת הכתב

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע שהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. זיכרון דברים חתום הוא מסמך בכתב, וכשהוא מסוים מספיק, הוא עשוי לעמוד בדרישה. כאן מתחבר כלל האצבע של עו״ד חיים פרטוש מהסרטון "קניית דירה": במקרקעין, בלי חוזה בכתב אין עסקה. הוא עצמו מסייג שזה "לא מדויק במאה אחוז", והסייג חשוב: מה שהופך את המסמך לחוזה הוא התוכן, וגם דף אחד חתום יכול להיות "החוזה בכתב". ובכיוון ההפוך, בנסיבות חריגות הכירה הפסיקה גם בהתחייבות שלא עמדה במלואה בדרישת הכתב, מכוח עקרון תום הלב. אלה מקרים חריגים, ואין לבנות עליהם.

למה עדיף לא לחתום על זיכרון דברים

• אתם מתחייבים לפני הבדיקות. עדיין לא נבדקו הנסח, השעבודים, תיק הבניין, היטל ההשבחה והמס. אחרי שחתמתם, גילוי בעייתי לא בהכרח מאפשר לסגת.
• הוא קצר מדי. אין בו הערת אזהרה, אין התאמה למשכנתא, אין הצהרות מוכר ואין מנגנון נאמנות. השאלות האלה נשארות פתוחות, וכל אחת עלולה להפוך לסכסוך.
• הוא עלול להתנגש בעסקה אחרת. אם המוכר חותם על זיכרון דברים ואחר כך מוכר לאחר, נוצרת שאלה של עסקאות נוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, שמתבררת לרוב בבית המשפט.
• המקדמה בסיכון. מקדמה שהועברה ישירות לצד השני, בלי נאמנות, קשה להחזיר.
• אתם חותמים בלי ייצוג. זיכרון דברים נחתם בדרך כלל לפני שלכל צד יש עורך דין. חיים ממליץ שכל צד ייוצג על ידי עורך דין משלו כבר מהשלב הזה, ולא יסתמך על עורך הדין או על המתווך של הצד השני.

החלופה: מכתב כוונות שאינו מחייב

אם אתם רוצים "לסגור" את ההבנות לפני שעורכי הדין מתחילים לעבוד, חתמו על מכתב כוונות שכתוב בו במפורש שאינו חוזה ואינו מחייב, ושהתחייבות תיווצר רק בחוזה מפורט. במסמך שלנו (חלק ב) אין מקדמה ואין פיצוי, ויש הצהרת כוונות להעביר מסמכים לבדיקה, בלי התחייבות. חלק א במסמך מובא להמחשה בלבד, כדי שתזהו זיכרון דברים מחייב, ואינו מיועד למילוי או לחתימה. חשוב לדעת: גם במשא ומתן ללא חוזה חלה חובת תום לב לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג-1973. מי שמושך את הצד השני שבועות ואז נעלם בלי סיבה עלול לשלם על כך, גם בלי חוזה.

השוואה מהירה

זהירות מוקש! אל תחתמו על "רק זיכרון דברים, החוזה יבוא אחר כך". אם המסמך כולל נכס, מחיר ומועד, והעברתם מקדמה, ייתכן מאוד שכבר חתמתם על החוזה. במצב כזה כל מה שלא נכתב בו (הערת אזהרה, משכנתא, מסים) נשאר בלי הגנה. ובמילים של עו״ד חיים פרטוש: "רוב הבעיות בעסקת נדל״ן נוצרות לפני החתימה".

ואם כבר חתמתם?

אל תניחו שהמסמך חסר ערך, וגם לא שהוא מחייב בהכרח. פנו לעורך דין מקרקעין עם המסמך ועם כל ההתכתבויות סביב החתימה, כי גם הן נבחנות. עורך הדין יבדוק אם כדאי לרשום הערת אזהרה, ויתאם את החוזה המפורט כך שיחליף את זיכרון הדברים במפורש. אם העסקה כבר נכשלה, ראו גם ביטול חוזה קניית דירה אחרי חתימה.

הצעדים הבאים

1. קראו את חוזה המכר לדוגמה כדי לראות מה חסר בזיכרון דברים.
2. עברו על רשימת הבדיקות לפני קניית דירה.
3. תכננו את לוח הזמנים בציר הזמן של העסקה.
4. למדריכים המלאים: חוזה מכר דירה, קניית דירה ומכירת דירה.

מקורות

• חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (סעיפים 8 ו-9)
• חוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג-1973 (סעיף 12, תום לב במשא ומתן)
• מרכז הנדל״ן: חתמו על זיכרון דברים והמוכרת התחרטה (סקירת פסיקה)
• מרכז הנדל״ן: מוכר נסוג לאחר שחתם על זיכרון דברים (סקירת פסיקה)
• עו״ד חיים פרטוש, "קניית דירה" (יוטיוב)