מדריך טפסי רשות המסים בעסקת דירה: שומה עצמית, 7000, 7002, 2990 ועוד
מה זה שומה עצמית למס שבח
מי שמוכר זכות במקרקעין חייב למסור לרשות המסים, בתוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה שמפרטת את העסקה, את מחיר הרכישה והמכירה, את הניכויים שהוא מבקש, את סכום המס ודרך חישובו ואת הפטור שהוא מבקש (סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין). החוק רואה בהצהרה הזו שומה עצמית: המוכר קובע בעצמו את השבח ואת המס (סעיף 78(א)). את החישוב עורכים על גבי נספח 2990 או 2990א, שמצורף להצהרה המקוונת. רשות המסים שולחת הודעה על סכום המס בתוך 20 ימים, והמס משולם בתוך 60 ימים מיום המכירה (סעיף 90א). לאחר מכן לרשות יש עד 8 חודשים לבדוק את ההצהרה, לאשר אותה או לקבוע שומה אחרת.
הרוכש מגיש הצהרה משלו באותו מועד, וכוללת גם את חישוב מס הרכישה. את חישוב מס הרכישה אפשר לבדוק מראש במחשבון מס הרכישה, ואת מס השבח במחשבון מס השבח.
להורדה: מדריך טפסי רשות המסים בעסקת דירה: שומה עצמית, 7000, 7002, 2990 ועוד (קובץ Word)
המסמך הוא כלי עזר כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל עסקה שונה, ואין לחתום על מסמך משפטי ללא בדיקה של עורך דין.
טופס 7002, 7000 או 7000ב: איזה טופס מגישים
הרבה אנשים מחפשים ״טופס 7002 הצהרת מוכר״ ו״טופס 7000 הצהרת רוכש״. בפועל החלוקה שונה: לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026 יש שלושה טופסי הצהרה, וכל אחד משמש גם את המוכר וגם את הרוכש. בוחרים לפי סוג העסקה:
- טופס 7000: מכירה של דירת מגורים מזכה בלי זכויות בנייה קיימות או צפויות, שמבוקש לגביה פטור ממס שבח. לפי כותרת הטופס הוא משמש גם כשמבוקש פטור עד תקרת השווי ומס על העודף.
- טופס 7000ב: קנייה מקבלן, כשהנכס הוא מלאי עסקי שלו.
- טופס 7002: כל עסקה אחרת, למשל מכירה שחייבת במס, דירה עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות או נכס שאינו דירה. לטופס 7002 מצרפים את השומה העצמית בטופס 2990, ולפי הצורך גם בקשת פריסה (7003) או בקשת פטור (2988).
הטבלה: כל טופס, מי מגיש ועד מתי
| טופס | מה זה | מי מגיש | מתי |
|---|---|---|---|
| 7000 | הצהרה על מכירה של דירת מגורים מזכה שאין לה זכויות בנייה קיימות או צפויות, ומבוקש לגביה פטור ממס שבח (לפי כותרת הטופס, גם פטור עד תקרת השווי עם מס על העודף). טופס אחד משמש את המוכר ואת הרוכש. | המוכר והרוכש. בפועל: עורכי הדין שלהם במערכת שבח.נט. מי שאינו מיוצג: באזור האישי באתר רשות המסים. | בתוך 30 ימים מיום העסקה (סעיף 73) |
| 7000ב | הצהרה על קנייה מקבלן: נכס שהוא מלאי עסקי של המוכר, ומבוקש לגביו פטור ממס שבח לפי סעיף 50. | הקבלן ממלא את הצהרת המוכר; הרוכש ממלא את הצהרת הרוכש (חלק ו׳). | בתוך 30 ימים מיום העסקה |
| 7002 | הצהרה על כל עסקה אחרת: מכירה חייבת במס שבח, דירה עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות, נכס שאינו דירה, פעולה באיגוד מקרקעין. | המוכר והרוכש, בדרך כלל באמצעות עורכי הדין. | בתוך 30 ימים מיום העסקה |
| 2990 / 2990א | נתונים לשומה עצמית: חישוב השבח, הניכויים והמס (בין היתר בחישוב ליניארי במכירת דירת מגורים מזכה חייבת). | המוכר, בדרך כלל באמצעות עורך הדין. | מצורפת להצהרה (30 ימים). המס משולם בתוך 60 ימים (סעיף 90א) |
| שומה עצמית למס רכישה | אינה טופס נפרד: הרוכש מחשב את מס הרכישה בחלק ״הצהרת הרוכש״ שבטופס ההצהרה. | הרוכש. | בהצהרה (30 ימים). המס משולם בתוך 60 ימים |
| 2988 | בקשה לפטור ממס שבח לדירת מגורים, לכל מוכר נוסף שמבקש פטור ואינו מאותו תא משפחתי, ובמכירת דירה פטורה שיש לה זכויות בנייה. | המוכר המבקש פטור. | מצורפת להצהרה |
| 7003 | בקשה לפריסת המס על השבח הריאלי (סעיף 48א(ה)): עד 4 שנות מס או תקופת הבעלות, הקצרה מביניהן. | המוכר. | מצורפת להצהרה |
| 7155 | בקשה להקטנת שיעור המקדמה על חשבון מס השבח שהקונה מעביר. | המוכר או הרוכש. | עם ההצהרה המקוונת |
| 7152 | טופס לתשלום המקדמה על חשבון מס השבח על ידי הרוכש. | הרוכש. | כשמגיע מועד המקדמה: אחרי תשלום מעל 40% מהתמורה (מקבלן: מעל 80%) |
| 2973 | בקשה לפטור חלקי ממס רכישה לעולה. | הרוכש. | מצורפת להצהרה |
| טופס חתימות מקוצר | אישור המצהיר על נכונות הנתונים, עם חתימה מאומתת בידי עורך דין. | כל מצהיר. | עם כל הצהרה, חייבת או פטורה |
| 7013 | השגה על שומה. | מוכר או רוכש שחולק על השומה. | בתוך 30 ימים מקבלת הודעת השומה (סעיף 87) |
| 7100 | בקשה לאישור הגשה שאינה מקוונת (מקרים חריגים בלבד). | מי שאינו יכול להגיש באופן מקוון. | לפני ההגשה |
מי ממלא את הטפסים בפועל
ההגשה מקוונת בלבד מאז 1.12.2017. מוכר או רוכש שמיוצג על ידי עורך דין מגיש באמצעותו, במערכת המייצגים של רשות המסים (שבח.נט). מי שאינו מיוצג יכול להגיש בעצמו באזור האישי באתר רשות המסים. בכל הצהרה, גם פטורה, מצורף טופס חתימות מקוצר שבו המצהיר מאשר את נכונות הנתונים, וחתימתו מאומתת. ברוב העסקאות עורכי הדין של שני הצדדים מתאמים ביניהם את ההגשה, כי חלק מהנתונים בטופס משותפים לשניהם.
את סדר המועדים בעסקה שלכם, כולל מקדמת מס השבח ורישום הערת האזהרה, אפשר לחשב בציר הזמן לעסקת דירה. הסבר על התשלום עצמו: תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה ותשלום מקדמות מס שבח.
השומה העצמית מתחילה לפני החתימה
עו״ד חיים פרטוש מתאר בסרטון ״כל מה שכדאי לדעת על מס שבח״ את התהליך מהצד של המוכר: עורך הדין מכין תחשיב חשיפה, כלומר המס המקסימלי, ואז מפחית אותו באישורים, בניכויים ובפריסה. לדבריו, לקוח שקיבל תכנון מס ופריסה חסך מאות אלפי שקלים בעסקה מסוימת. השומה העצמית שמוגשת אחרי החתימה טובה רק כמו התכנון שנעשה לפניה. לכן כדאי לבדוק עוד לפני הפרסום אם יש פטור ממס שבח, ואת הסדר המלא למוכר אפשר לראות בצ׳קליסט למוכר.
מיסוי מקרקעין הוא אחד מתחומי העיסוק הרשומים של עו״ד פרטוש בלשכת עורכי הדין, והוא התארח ברדיו קול נשר בנושא תכנון מס בעסקאות נדל״ן.
זהירות מוקש! ״הדירה פטורה, אז אין מה להגיש״ היא טעות. חובת ההצהרה חלה גם כשמבקשים פטור מלא, ואיחור גורר קנס. טעות נפוצה נוספת היא הגשה על טופס 7000 של דירה שיש לה זכויות בנייה שלא נוצלו: טופס 7000 מיועד לדירת מגורים מזכה בלי זכויות בנייה קיימות או צפויות, ובמקרה כזה מגישים על טופס 7002. בנוסף, הצהרה שחסרים בה פרטים שהחוק דורש נחשבת, לעניין סעיף 82, כאילו לא הוגשה (סעיף 73(ד)), ורשות המסים רשאית לקבוע שומה לפי מיטב שפיטתה.
להמשך
מס שבח על מכירת דירה, מיסוי מקרקעין, החזר מס שבח והמדריכים למכירת דירה ולקניית דירה.
מקורות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963: סעיפים 15, 48א(ה), 51, 73, 78, 87, 90א (נוסח בוויקיטקסט)
- רשות המסים: מדריך ״דע זכויותיך וחובותיך״ לרוכש ולמוכר זכות במקרקעין 2026 (PDF)
- נדל״ן סנטר: טפסים של מיסוי מקרקעין, המדריך לשנת 2026
- רשות המסים: טופס 7002 (הצהרה ושומה עצמית), נוסח ידני (PDF)
- gov.il: טופס הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין (טופס 7000)
- gov.il: טופס הצהרה על מכירת ורכישת זכויות מקרקעין (טופס 7000ב)
- gov.il: בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין (למוכר נוסף) (טופס 2988)
- כל זכות: הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין
- עו״ד חיים פרטוש ביוטיוב: ״כל מה שכדאי לדעת על מס שבח״
- ראיון ברדיו קול נשר: תכנון מס בעסקאות נדל״ן
שאלות נפוצות
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
עו״ד חיים פרטוש – משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ומקרקעין, עם ניסיון מאז 2012 בליווי לקוחות פרטיים, משפחות ויזמים.
קראו עוד על המשרד ←
לשיחת ייעוץ עם עו״ד עו״ד חיים פרטוש בנושאי נדל״ן ומקרקעין
077-805-4838
השאירו פרטים ונחזור אליכם
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
