מס רכישה 2026: המדריך המלא לקונה דירה
בקצרה: מס רכישה הוא מס שמשלם מי שקונה זכות במקרקעין בישראל, לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963. בשנת 2026, יחיד תושב ישראל שקונה דירה יחידה פטור עד 1,978,745 ש״ח, ומעל זה משלם 3.5%, 5%, 8% ו-10% במדרגות. המדרגות האלה מוקפאות עד 15.1.2028. מי שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ש״ח ו-10% על היתרה, לפי הוראת שעה שתוקפה הרשמי עד 31.12.2026. ההצהרה לרשות המסים מוגשת בתוך 30 יום מיום העסקה, וההבדל בין דירה יחידה לנוספת יכול להיות גבוה מאוד.
רוב הקונים שואלים "כמה מס רכישה אשלם", אבל לפי עו״ד חיים פרטוש (חבר בלשכת עורכי הדין מאז 2012, מ״ר 63935) השאלה הראשונה היא אחרת: מה מעמד המס שלכם. בסרטון שלו על קניית דירה הוא מתאר קונה שלא ידע שהוא מחזיק חלק בדירה אחרת, חלק שקיבל במתנה או חלק מירושה בדירה שסבתא עדיין גרה בה. מבחינת רשות המסים הוא כבר בעל דירה, והוא משלם 8% מהשקל הראשון במקום מדרגות הדירה היחידה. לדבריו אפשר לפעמים לתקן את זה בדיעבד, אבל זה עולה הרבה יותר.
המדריך הזה מרכז את כל מה שצריך לדעת על מס רכישה בשנת 2026: המדרגות והתוקף שלהן, מי נחשב בעל דירה יחידה, מה קורה למשפרי דיור, ההקלות שבתקנות, איך מדווחים ומשלמים, ואיפה נמצאים המוקשים. כל נתון מגיע עם תאריך תוקף ועם קישור למקור רשמי. את החישוב לעסקה שלכם אפשר לעשות במחשבון מס רכישה 2026.
נתוני מס רכישה 2026 במבט אחד
| נושא | הנתון | תוקף |
|---|---|---|
| דירה יחידה: חלק פטור | עד 1,978,745 ש״ח | 16.1.2025 עד 15.1.2028 (מוקפא) |
| דירה יחידה: שיעורים מעל הפטור | 3.5%, 5%, 8%, 10% במדרגות | 16.1.2025 עד 15.1.2028 (מוקפא) |
| דירה נוספת | 8% עד 6,055,070 ש״ח, 10% מעל | הוראת שעה, רשמית עד 31.12.2026 (ראו הסבר על 10.2.2027) |
| משפר דיור: מכירת הדירה הקודמת | 24 חודשים מהרכישה (לרוכשים מ-1.6.2025); מקבלן: 12 חודשים מהמסירה | בתוספת הארכה זמנית בגלל המלחמה |
| הגשת הצהרה | בתוך 30 יום מיום העסקה | סעיף 73 לחוק |
| קנס אי-הגשת הצהרה | 310 ש״ח לכל שבועיים פיגור | 16.1.2026 עד 15.1.2027 |
מקור: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 של רשות המסים (18.1.2026). עודכן ב-4.11.2026.
מהו מס רכישה ומי משלם אותו?
מס רכישה מוטל לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין על הקונה, לא על המוכר. הוא חל על רכישה של זכות במקרקעין: דירה, בית, מגרש, חנות או משרד, וגם דירה שעדיין בבנייה כשהמוכר התחייב לסיים אותה. המוכר משלם מס אחר, מס שבח, על הרווח שלו.
שלושה דברים קובעים כמה תשלמו:
- שווי הזכות שנרכשה. בדרך כלל זה המחיר בחוזה, אבל החוק מדבר על שווי, ולכן כשיש פער בין המחיר לשווי השוק רשות המסים יכולה לבחון אותו.
- סוג הנכס. לדירת מגורים יש מדרגות משלה. על נכס שאינו דירת מגורים, כמו קרקע, חנות או משרד, תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה קובעת שיעור של 6%. ראו מס רכישה על קרקע.
- מעמד הקונה. יחיד תושב ישראל שזו דירתו היחידה משלם לפי מדרגות הדירה היחידה. מי שיש לו (או לבן הזוג או לילדיו הקטינים) דירה נוספת משלם לפי שיעורי הדירה הנוספת. ולכל זה מתווספות הקלות לקבוצות מסוימות.
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה ב-2026?
המדרגות לדירה יחידה עובדות כמו מדרגות מס הכנסה: כל שיעור חל רק על החלק במחיר שנמצא בתוך המדרגה, לא על כל המחיר. לפי הוראת ביצוע 1/2026 הסכומים מוקפאים לעסקאות מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028, ולכן לא עודכנו בינואר 2026.
| שווי הדירה (דירה יחידה) | שיעור המס על החלק הזה |
|---|---|
| עד 1,978,745 ש״ח | פטור |
| מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 ש״ח | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ועד 6,055,070 ש״ח | 5% |
| מעל 6,055,070 ועד 20,183,565 ש״ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש״ח | 10% |
הטבלה המלאה, עם דוגמאות לכל מדרגה, נמצאת במדרגות מס רכישה 2026.
דוגמאות: כמה מס על דירה יחידה ועל דירה נוספת
| מחיר הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת | הפער |
|---|---|---|---|
| 1,800,000 ש״ח | 0 ש״ח | 144,000 ש״ח | 144,000 ש״ח |
| 2,500,000 ש״ח | כ-20,538 ש״ח | 200,000 ש״ח | כ-179,462 ש״ח |
| 3,000,000 ש״ח | כ-45,538 ש״ח | 240,000 ש״ח | כ-194,462 ש״ח |
| 4,000,000 ש״ח | כ-95,538 ש״ח | 320,000 ש״ח | כ-224,462 ש״ח |
החישוב לדירה של 3,000,000 ש״ח כדירה יחידה: על 1,978,745 ש״ח הראשונים אין מס. על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ש״ח משלמים 3.5%, כ-12,890 ש״ח. על החלק שבין 2,347,040 ל-3,000,000 ש״ח משלמים 5%, כ-32,648 ש״ח. סך הכול כ-45,538 ש״ח. השיעורים נכונים לעסקאות שנחתמות בשנת 2026, ובדירה נוספת בכפוף לתוקף הוראת השעה.
מס רכישה על דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון, ועד מתי?
מי שקונה דירת מגורים שאינה דירתו היחידה משלם לפי הוראת השעה 8% על השווי עד 6,055,070 ש״ח ו-10% על החלק שמעל. אין פטור על החלק הראשון, ולכן כבר בדירה של שני מיליון ש״ח מדובר ב-160,000 ש״ח.
התוקף: לפי הוראת השעה, 8% ו-10% חלים עד 31.12.2026. זה המועד שמופיע בהוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים. בשל פיזור הכנסת, סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת צפוי להאריך את התוקף עד כ-10.2.2027. הסעיף קובע שחיקוק שתוקפו פוקע בחודשים הראשונים של כהונת הכנסת הנכנסת נשאר בתוקף עד תום שלושה חודשים, והתאריך 10.2.2027 נגזר ממועד השבעת הכנסת ה-26, הצפוי לפי המכון הישראלי לדמוקרטיה ב-10.11.2026. נכון ל-4.11.2026 לא פורסמה על כך הודעה רשמית של רשות המסים. מה יחול לאחר מכן טרם הוכרע.
מה זה אומר בפועל: מי שחותם על רכישת דירה נוספת סביב סוף 2026 או בתחילת 2027 צריך לבדוק מה השיעור שחל ביום החתימה, ולא להסתמך על טבלה ישנה. בהרחבה: מס רכישה על דירה שנייה.
מי נחשב בעל דירה יחידה?
זו השאלה שעליה נופלים רוב הקונים, והיא לא תמיד פשוטה. לפי החוק:
- התא המשפחתי הוא רוכש אחד. סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק קובע שרואים את הרוכש, בן הזוג (למעט בן זוג שגר בדרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מלאו להם 18 כרוכש אחד, למעט ילד נשוי או יתום. דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת גם לכם.
- גם חלק בדירה יכול להיחשב דירה. חלק מירושה או ממתנה עלול להפוך אתכם לבעלי דירה. לחלקים קטנים יש הסדר מיוחד בחוק, ולכן כל חלק צריך בדיקה פרטנית. ראו שליש דירה ומס רכישה.
- דירה בבנייה נספרת. הגדרת "דירת מגורים" בחוק כוללת גם דירה שהמוכר התחייב לבנות.
- תושבות. מדרגות הדירה היחידה ניתנות ליחיד תושב ישראל. תושב חוץ נבחן אחרת. ראו מס רכישה לתושב חוץ.
כדי לבדוק את המצב שלכם בתוך דקות, ענו על השאלון: האם הדירה נחשבת דירה שנייה, וקראו את מתי דירה נחשבת דירה שנייה לפי החוק.
משפרי דיור: כמה זמן יש למכור את הדירה הקודמת?
מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הקודמת מחזיק לרגע שתי דירות. החוק מאפשר לו לשלם לפי מדרגות הדירה היחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בזמן:
- רכישה מ-1.6.2025 ואילך: 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
- רכישה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: 18 חודשים.
- רכישה מקבלן: 12 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה, או מהמסירה בפועל אם היא התעכבה בנסיבות שאינן בשליטת הקונה.
הארכה בגלל המלחמה: לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 מ-30.3.2026, אם התקופה למכירה חלה, אפילו ביום אחד, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026, היום האחרון שלה נדחה בשלושה חודשים, החל מהמאוחר מבין 31.5.2026 והמועד המקורי. למשל, מי שקנה ב-1.6.2025 והיה צריך למכור עד 1.6.2027, יכול למכור עד 1.9.2027.
בסרטון ההשוואה בין קבלן ליד שנייה עו״ד פרטוש מזכיר שמשפרי דיור ב"חרבות ברזל" התקשו למכור והורידו מחירים. מי שהקנייה שלו תלויה במכירה צריך לתכנן גם את התרחיש שבו המכירה מתעכבת. התרחיש שלכם: סימולטור משפרי דיור, ובהרחבה: משפרי דיור שלא מכרו בזמן.
הקלות ופטורים במס רכישה
מעבר למדרגות, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה-1974, קובעות הקלות לקבוצות ולמצבים מסוימים. העיקריות למי שקונה דירה:
| מצב | מה קובעות התקנות | להרחבה |
|---|---|---|
| נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו (תקנה 11) | 0.5% במקום השיעור הרגיל, בתנאים, ולכל היותר פעמיים | תקנה 11 לתקנות מס רכישה |
| עולה חדש שקונה דירת מגורים (תקנה 12א) | מדרגות מופחתות בחלון זמן סביב העלייה | תקנות מס רכישה |
| העברה ללא תמורה לקרוב (תקנה 20) | שליש ממס הרכישה הרגיל | דירה במתנה |
| העברה ללא תמורה לבן זוג שגר בדירה (תקנה 21) | פטור ממס רכישה | דירה במתנה |
| ירושה | ירושה אינה מכירה, ולכן אינה חייבת במס רכישה | פטור ממס רכישה |
בפוסט שפרסם בספטמבר 2026 על תקנה 11, עו״ד פרטוש מזכיר שמס רכישה על דירה שנייה יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד, ושלמי שעומד בתנאי ההקלה ההבדל משמעותי מאוד. ההקלות לא ניתנות אוטומטית: מבקשים אותן בהצהרה ומצרפים את האישורים.
איך מדווחים ומשלמים מס רכישה?
- הצהרה בתוך 30 יום. לפי סעיף 73 לחוק, גם הקונה וגם המוכר מגישים הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מיום העסקה. ההצהרה מוגשת באופן מקוון, בדרך כלל על ידי עורך הדין המייצג. ראו את דף השירות של טופס 7000 ברשות המסים.
- שומה עצמית. הקונה מחשב בהצהרה את המס לפי המעמד שלו. לפי טופס 7002, מי שעורך שומה עצמית לפי דירה יחידה מצרף טופס 7912. מדריך לטפסים: טפסי רשות המסים בעסקת דירה.
- תשלום. אחרי קליטת ההצהרה נשלחים הודעת שומה ושובר לתשלום. לפי כל זכות, משלמים לפי השומה העצמית בתוך 60 יום מתאריך העסקה, ועל סכום שלא שולם במועד מתווספים הפרשי הצמדה וריבית. בהרחבה: תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה.
- קנסות. לפי הוראת ביצוע 1/2026, מי שלא הגיש הצהרה במועד חייב 310 ש״ח לכל שבועיים של פיגור (ו-250 ש״ח על אי-הודעה), לתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027.
מס רכישה בקנייה מקבלן
גם בקנייה מקבלן המס נקבע לפי המדרגות שחלות ביום העסקה, כלומר ביום החתימה, ולא ביום קבלת המפתח. שתי נקודות מיוחדות לקבלן:
- מועד המסירה קובע למשפרי דיור. 12 החודשים למכירת הדירה הקודמת נספרים מהמסירה, ולכן חשוב שמועד המסירה בחוזה יהיה ריאלי. ראו רכישת דירה מקבלן.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה. בפוסט על המדד עו״ד פרטוש מזכיר שההצמדה יכולה להוסיף עשרות אלפי שקלים ויותר למחיר, ושיש לה גם השלכה על מס הרכישה. את ההשפעה על המחיר אפשר לחשב במחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה.
איך אפשר להפחית מס רכישה, כחוק?
בסרטון הקצר "מה זה מס רכישה?" עו״ד פרטוש מסיים בכך שיש דרכים להפחית את המס או לייעל אותו. הדרכים החוקיות תלויות במצב של כל משפחה, ובדרך כלל הן נמצאות באחד מהתחומים האלה:
- בדיקת מעמד מוקדמת: לגלות לפני החתימה חלק שגורם לכם להיחשב בעלי דירה, ולבדוק אם ההסדרים לחלקים קטנים חלים עליו.
- תזמון של משפרי דיור: לתכנן את מועד הקנייה ואת מועד המכירה כך שיתאימו לתקופה שבחוק, כולל ההארכה הזמנית.
- זכאות לפי התקנות: תקנה 11 לנכים ולמשפחות שכולות, ותקנה 12א לעולים.
- העברות במשפחה: מתנה לקרוב חייבת בשליש מהמס, אבל יש לה מלכודות משלה, למשל לגבי מעמד הילד בקנייה הבאה. ראו דירה במתנה.
- שווי מול מחיר: כשיש פער אמיתי בין המחיר לשווי, אפשר לבחון אותו עם שמאי.
בהרחבה: הדרכים החוקיות לחיסכון במס רכישה ואיך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה.
הסרטון "מה זה מס רכישה?" צולם בשנת 2024, והסכומים שמוזכרים בו אינם עדכניים. הסכומים לשנת 2026 מופיעים בטבלאות שבעמוד.
מה עו״ד פרטוש בודק לפני שקונים
המוטו של המשרד הוא שרוב הבעיות בעסקת נדל״ן נוצרות לפני החתימה, ובמס רכישה זה נכון במיוחד. אלה השאלות שכדאי לענות עליהן לפני שחותמים:
- האם לי, לבן או לבת הזוג או לילדים הקטינים יש זכות כלשהי בדירת מגורים, כולל חלק, ירושה, מתנה או דירה בבנייה?
- אם אני משפר דיור: עד מתי עליי למכור את הדירה הקודמת, ומה קורה אם המכירה מתעכבת?
- אם זו דירה נוספת: מה השיעור שיחול ביום החתימה, בהתחשב בתוקף הוראת השעה?
- האם אני זכאי להקלה לפי התקנות, ואילו אישורים צריך לצרף?
- האם מועדי התשלום בחוזה מאפשרים לשלם את המס בזמן, לצד המשכנתא?
עו״ד פרטוש עוסק רק בנדל״ן: עסקאות, תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין וליטיגציה. מיסוי מקרקעין רשום כאחד מתחומי העיסוק שלו בלשכת עורכי הדין, והוא התארח ברדיו קול נשר בשיחה עם עו״ד גיא יעקב על תכנון מס בעסקאות נדל״ן (מהתקשורת). המשרד מדורג 5.0 ב-31 ביקורות בגוגל.
להמשך
- מחשבון מס רכישה 2026: החישוב המדויק לפי סוג הרוכש.
- שאלון: האם הדירה נחשבת דירה שנייה.
- מחשבון עלויות קניית דירה: מס רכישה ועוד כל ההוצאות שמעבר למחיר.
- מדרגות מס רכישה 2026 ומס רכישה על דירה שנייה.
- קניית דירה: המדריך המלא שלב אחר שלב.
נבדק ונכתב עבור משרד עו״ד חיים פרטוש. עודכן ב-4.11.2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת.
רוצים לדעת כמה מס רכישה תשלמו בעסקה שלכם?
הכי משתלם לבדוק את מעמד המס לפני שמחפשים דירה, ובוודאי לפני שחותמים. עו״ד חיים פרטוש מקבל במשרדים בתל אביב וברחובות, בתיאום מראש. צרו קשר.
מקורות
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (18.1.2026): מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ונוספת, קנסות, תקופות תוקף
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 (30.3.2026): הארכת תקופות בגלל המלחמה, משפרי דיור
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 (ויקיטקסט): סעיף 9, סעיף 73
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה-1974 (ויקיטקסט): תקנות 2, 11, 12א, 20, 21
- חוק יסוד: הכנסת, סעיף 38 (ויקיטקסט): הארכת תוקף חיקוקים בעת חילופי כנסת
- המכון הישראלי לדמוקרטיה: מה יכולה כנסת חדשה לעשות בלי ממשלה? (1.11.2026, השבעת הכנסת ה-26 ב-10.11)
- רשות המסים: דף השירות להצהרה על מכירה ורכישה (טופס 7000), הגשה בתוך 30 יום
- רשות המסים: סימולטור לחישוב מס ברכישת מקרקעין
- כל זכות: תשלום מס רכישה (60 יום מתאריך העסקה)
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון „קניית דירה“ (יוטיוב)
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון „מה זה מס רכישה?“ (יוטיוב, 2024)
- עו״ד חיים פרטוש, סרטון „רכישת דירה מקבלן מול יד שנייה“ (יוטיוב)
- רדיו קול נשר: עו״ד גיא יעקב מארח את עו״ד חיים פרטוש, תכנון מס בעסקאות נדל״ן (יוטיוב)
- לשכת עורכי הדין: כרטיס עו״ד חיים פרטוש (חבר מאז 2012)
שאלות נפוצות
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
עו״ד חיים פרטוש – משרד עורכי דין המתמחה בנדל״ן ומקרקעין, עם ניסיון מאז 2012 בליווי לקוחות פרטיים, משפחות ויזמים.
קראו עוד על המשרד ←
לשיחת ייעוץ עם עו״ד עו״ד חיים פרטוש בנושאי נדל״ן ומקרקעין
077-805-4838
השאירו פרטים ונחזור אליכם
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
