מהם דיני התמ"א

תוכנית תמ"א 38 נועדה לאפשר ביצוע של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במשך השנים, נכנס לתמונה הממ"ד (חדר ביטחון דרתי ממוגן), שגם אותו בונים במהלך אותו תמ"א 38. תוכנית תמ"א 38 מבקשת לעודד את ביצוע פעולות החיזוק של מבנים ישנים וכדי שהדבר ישתלם לקבלנים, מציעה המדינה הטבות ותמריצים, המאפשרים את מימון הפעולה על ידי הקבלנים. מדובר בהטבות המקנות לקבלנים זכויות בנייה בתנאים טובים במיוחד. חשוב להפריד בין פרויקט תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי בינוי, מדובר בשני דברים שונים. 

פרויקט מורכב הכולל עדכונים רבים

תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב ובמשך השנים, מאז חוקק לראשונה, בוצעו בדיני התוכנית תיקונים ועדכונים רבים. עדכון אחד בוצע כבר בשנת 2010, כשהוכנס תיקון 2 לתוכנית, המאפשר לקבלנים העוסקים בתמ"א, לבצע סגירה של קומה מפולשת בבניין, בנוסף לבנייה של מפלס נוסף ובמידת הצורך (תמ"א 38/2), ניתן להרוס לחלוטין בניין ולבנותו מחדש. בשנת 2012 פורסם עדכון נוסף לתוכנית, תיקון 3 לתמ"א 38, העוסק בהרחבת זכויות הבנייה, כך שהקבלן יוכל לבנות עוד 2.5 קומות נוספות בבניין (עד לתיקון החוק יכלו הקבלנים להוסיף רק 1.5 קומות לבניין). בשנת 2014 פורסם עוד עדכון, המתייחס לתיקון בחוק המע"מ, על פיו, אספקת שירותי בנייה בפרויקט תמ"א 38 וגם בפרויקטים של פינוי בינוי, לא יחויבו במס ולא יחויבו בתשלום מס מכירה של דירת מגורים חלופית באותו פרויקט.

בשנת 2016 פורסם עדכון חדש, תיקון 3א' לתמ"א 38, הקשור בתהליך הריסה ובנייה מחדש מתוקף החוק. התיקון מפשט את הוראות התמ"א 38 ומבהיר היטב את חישוב זכויות הבנייה. כמו כן, התיקון מספק הבהרות חשובות אודות תמריצי הבנייה בהליך של הריסה ובנייה מחדש. תיקון זה מאפשר לוועדות הבנייה המקומיות לאשר בנייה של מספר יחידות דיור הגדול ממה שנקבע בתוכניות המגרש.

העדכון החמישי והמשמעותי

בשנת 2017 פורסם עדכון נוסף לתוכנית תמ"א 38, התיקון החמישי, שקבע כי הרשויות המקומיות יוכלו לגבות היטל השבחה בסך של 25%, בגין כל קומה שתתווסף לבניין הקיים במסגרת הפרויקט. עד לתיקון החמישי, היה קיים פטור מתשלום היטל השבחה. יש להדגיש, היטל ההשבחה מחושב ומשולם, אך ורק, עבור הדירות שנוספות לבניין ולא לדירות שזכו לחיזוק או, נבנו במקום הדירות שנהרסו בפינוי בינוי.

שינוי קטן לשם התוכנית

לאחר שעודכנו מגוון העדכונים שהוזכרו להלן, עדכנה מדינת ישראל את שם התוכנית במסמכי המדינה

ל- תמ"א 38 נוסח משולב. תחת הכותרת החדשה נוספו כל התיקונים והעדכונים החדשים. יזמים או דיירים המעוניינים לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין ספציפי, צריכים לבצע בדיקת היתכנות, אל מול הנוסח המשולב של התוכנית, ביחס לתוכניות הסופיות של הפרויקט.

כישלון או הצלחה

בחודש נובמבר 2019, קבלה המועצה הארצית לבנייה, החלטה על ביטול באופן רשמי של תוכנית תמ"א 38, החל מחודש אוקטובר שנת 2022. חברי הוועדה טענו שהמתכונת הנוכחית לא השיגה את היעדים שלשמם היא נועדה – חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. הנתונים שנחשפו בפני חברי הוועדה הראו שפרויקט תמ"א 38 אינו מתבצע באזורים בהם קיים סיכון גבוה לרעידות אדמה. בנוסף, הוועדה מצאה שהתוכנית מאפשרת קבלת היתרים לבניית מגורים בלבד, מבלי לספק מענה לקיום תשתיות מתאימות לצרכי הדיירים. עוד צוין בתגובת הוועדה, מתן ההיתר לביצוע תוכנית בבניין אחד ספציפי, ללא התייחסות למרחב הקרוב, עלול לפגום בתהליכי התחדשות עירונית. בהמשך לטענות הוועדה, התקבלה החלטה, למצא תוכנית חלופית שתיקח בחשבון את המרחב כולו.

התוכנית החלופית

התוכנית החלופית שהונחה על השולחן, באוגוסט שנת 2021, נוסחה בידי צוות שבראשו עמדה השרה איילת שקד ולכן, התוכנית קיבלה את השם "חלופת שקד". בסיס התיקונים שקיבלו אישור הרחיבו את נושא תהליך חיזוק מבנים באמצעות הריסה ובנייה מחדש. הרחבה זו כוללת אישור תוכנית בסמכותה של וועדה מקומית, היכולה להוסיף זכויות בנייה ומתן אופציה לעירוב שימושים ויכולת לבצע חיזוק תוספות וייצור עיבוי, במידה וחברי הוועדה המקומית יחליטו שמדובר בפעולה חיונית. בנוסף, הוועדה המקומית תוכל לאשר הגדלה של שטחי בנייה בקרקעות נוספות.

עורך דין לליווי פרויקט

תהליך תמ"א 38 דורש ליווי מקצועי של עורך דין תמ"א המתמחה בתהליך, כך נכון גם בנוגע לחלופת שקד. מדובר עדין בתהליך ייחודי בתחום המקרקעין והוא דורש עורך דין מומחה כדוגמת עו"ד חיים פרטוש, המתמחה בנושא, מכיר את דיני התמ"א ואת כל התיקונים והעדכונים שהוכנסו בו לאורך השנים.