מדינת ישראל ידועה לרעה בשיעורי המס אותם היא גובה מאזרחיה, אנחנו אחת המדינות היקרות ביותר בכל הקשור למיסים, אותם נאלצים אזרחי המדינה לשלם: שומה אישית, מס רווחי הון, מס רכישה ומס שבח. מס השבח הוא מס המשולם על ידי מי שמוכר נכס במחיר גבוה יותר ממחיר הרכישה שעלה לו ביום הקנייה. על הפער בין מכיר הקנייה למכיר המכירה משולם מס השבח. אולם, קיימים מספר מקרים בהם ניתנות הנחות או פטורים מתשלום מס זה.
פטור ממס שבח
המחוקק נתן את דעתו על כך שאדם שברשותו דירת מגורים אחת, אינו בהכרח אדם בעל אמצעים, אין לו דירה נוספת להשקעה ומדירת המגורים שלו הוא אינו מרוויח הון כלשהו. לכן, חוק מס השבח קובע שאדם המחזיק נכס אחד בלבד, דירת מגורים, יהיה פטור, על פי רוב, מתשלום מס שבח, גם אם במכירת הנכס נוצר פער לזכותו ממחיר הקניה. הדבר נובע מכך שבמכירת הדירה אין כוונה למימוש רווחים אלא, רצון לשפר רמת מגורים או לשנות את אזור המגורים. הפער שנוצר לזכות המוכר אינו בא לידי ביטוי בקניית נכס חדש מכיוון שכשנכס אחד מתייקר, רוב הסיכויים שגם מחיר הנכס הנרכש יקר יותר, כתוצאה מעליית מחירי נדל"ן כללית.
המפנה הגדול
בשנת 2014 החליטה המדינה לבטל את הפטור ממס שבח וקבעה, כל אדם המחזיק על שמו, יותר משני נכסים למגורים, יחויב בתשלום מס שבח על הדירה השנייה ומעלה. שיעור המס שנקבע לנכס שני ומעלה הנו 25%, המס ישולם בתוך 60 ימים ממכירת הדירה השנייה בפועל. רפורמה זו גרמה לכך שמשמעות הזמן שחושבה מיום קניית הדירה ועד היום בו נמכרה, בוטל לחלוטין ומס השבח משולם בכל מצב, ללא תנאים וללא קשר ללוחות זמנים.
חישוב מס השבח
דרך החישוב של מס השבח איננה פשוטה והיא מכילה אלמנטים שונים לרבות, הוצאות שהוצאתם על הנכס הנמכר, במידה וביצעתם שיפוץ של הנכס בטרם העמדתם אותו למכירה. המחוקק מתחשב בעובדה שמרבית האנשים לוקחים משכנתא על מנת לממן את רכישת הנכס למגורים והריבית אותה משלמים על המשכנתא. אי לכך, ההוצאות שהיו לכם בגין הדירה הנמכרת נלקחות בחשבון, בבוא רשות המיסים לחשב את מס השבח שעליכם לשלם, בשל מכירת נכס למגורים. הוצאות נוספות כגון, תשלום ל עורך דין מקרקעין, כדוגמת עורך הדין חיים פרטוש, המתמחה בכל נושאי המקרקעין ומיסוי המקרקעין, יילקחו גם כן בחשבון, בטרם יחושב מס השבח שיהיה עליכם לשלם. במידה והדירה אותה אתם מוכרים נרכשה לפני שנת 2014, מס השבח יחושב רק משנת 2014 ולא לפני כן.
הגשה ותשלום
במטרה לחשב ולשלם בפועל את מס השבח, אתם נדרשים למלא טופס שומה עצמית, דרך האתר של רשות המיסים הישראלית. בטופס השומה תתבקשו לפרט את כל הנתונים של הנכס שלכם ובנוסף, תדרשו לציין את כל ההוצאות שביצעתם בנכס לרבות, צרוף חשבוניות וקבלות על תשלום. טופס השומה הוא סוג של הצהרה שלכם ומחייב אתכם לרשום את כל הנתונים בצורה מדויקת ואמתית. נתוני הטופס יהוו את הבסיס לחישוב מס השבח שיהיה עליכם לשלם, בגין מכירת הדירה.
פטורים אפשריים ממס שבח
ציינתי קודם לכן שבמקרים מסוימים ניתן לקבל הנחה בתשלום מס השבח ואף, לקבל פטור מלא מתשלום מס זה. המקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח אינם רבים וכוללים למשל, מצב בו אתם מחזיקים רק בדירה אחת המשמשת אתכם למגורים. דירה שבבעלותכם לפחות 18 חודשים מיום הרכישה. פטור נוסף מגיע למי שקיבל נכס בירושה ובתנאי שהוא עומד תחת שלושה עקרונות: מדובר בדירה היחידה שהייתה ברשותו של המוריש, אתם בני הזוג או צאצאיו של המוריש והשלישי, המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח במידה והיה מוכר את הנכס בעודו בחיים. בכל אחד מהמקרים הללו ניתן לקבל פטור מלא מתשלום מס שבח והדבר אינו ענין של מה בכך, מכיוון שעלות מס שבח, יכולה להגיע לסך של עשרות אלפי שקלים.
פריסת מס שבח
סעיף 48 לחוק מיסוי מקרקעין מקבע את האפשרות שעומדת בפני כל מוכר נכס, לבקש ולקבל פריסה לתשלומים, של מס השבח אותו עליו לשלם. מטרת הפריסה היא להקל על משלמים שאינם אנשים עמידים כלכלית ומתקשים לשלם את המס בתשלום אחד.
שאלות ותשובות:
מה משמעות התיקון שבוצע בחוק בשנת 2014?
בשנת 2014 החליטה המדינה לבטל את הפטור ממס שבח וקבעה, כל אדם המחזיק על שמו, יותר משני נכסים למגורים, יחויב בתשלום מס שבח על הדירה השנייה ומעלה. שיעור המס שנקבע לנכס שני ומעלה הנו 25%, המס ישולם בתוך 60 ימים ממכירת הדירה השנייה בפועל.
כיצד מגישים ומשלמים מס שבח?
במטרה לחשב ולשלם בפועל את מס השבח, אתם נדרשים למלא טופס שומה עצמית, דרך האתר של רשות המיסים הישראלית. בטופס השומה תתבקשו לפרט את כל הנתונים של הנכס שלכם ובנוסף, תדרשו לציין את כל ההוצאות שביצעתם בנכס לרבות, צרוף חשבוניות וקבלות על תשלום. טופס השומה מהווה הצהרה מחייבת שלכם.
באלו מקרים ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח?
במקרה ואתם מחזיקים רק בדירה אחת המשמשת אתכם למגורים, דירה שבבעלותכם לפחות 18 חודשים מיום הרכישה. פטור נוסף מגיע למי שקיבל נכס בירושה ובתנאי שהוא עומד תחת שלושה עקרונות: מדובר בדירה היחידה שהייתה ברשותו של המוריש, אתם בני הזוג או צאצאיו של המוריש והשלישי, המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח במידה והיה מוכר את הנכס בעודו בחיים.
כיצד ניתן להקטין את שיעור מס השבח שיש לשלם בפועל?
הדרך להפחית את שיעור מס השבח לתשלום עוברת דרך הוצאות שהוצאתם על הנכס הנמכר, במידה וביצעתם שיפוץ של הנכס בטרם העמדתם אותו למכירה. כמו כן, הריבית אותה אתם משלמים על המשכנתא שלכם נחשבת גם היא להוצאה מוכרת. הוצאות נוספות כגון, תשלום לעורך דין מקרקעין יילקחו גם כן בחשבון, בטרם יחושב מס השבח שיהיה עליכם לשלם.
