איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה

בעוד שרוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור ממס רכישה או הנחה משמעותית במס, רוכשי דירה שנייה צפויים לשלם מס רכישה בשיעורים גבוהים. איך ניתן בכל זאת להיחלץ מתשלום זה? במאמר זה נציג את הדרכים החוקיות הרלוונטיות עבורכם.

כמה מס רכישה משלמים על דירה שניה?

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי מקרקעין ישלמו מס רכישה על הדירה שרכשו. שיעורי מס הרכישה לדירה שהיא דירתם היחידה של הרוכשים, נמוכים יחסית. לעומת זאת, שיעורי מס הרכישה לדירה שנייה גבוהים מאוד. לרוב, תשלמו 8% מס רכישה על הדירה. אם המחיר של הדירה עולה על 6 מיליוני שקלים, על יתרת המחיר תשלמו מס רכישה בשיעור של 10%.

משמעות הדברים היא כי אם רכשתם דירה בשווי של 3 מיליוני שקלים, למשל, תתחייבו במס רכישה בסך 240 אלף שקלים! אם שוויה של הדירה עומד על 4 מיליון שקלים, חבות המס תקפוץ ל-320 אלף שקלים! מדובר בסכומים אסטרונומיים שתרצו כמובן להימנע מלשלם אותם.

איך תוכלו להימנע מתשלום המס אם באמת מדובר בדירה השנייה שלכם? להלן נציג מספר דרכים חוקיות באמצעותן תוכלו להימנע מתשלום מס רכישה לדירה שנייה, בסיועו של עורך דין מקרקעין. עוד קודם לכן, נצרף טבלה פשוטה ובהירה המסכמת את שיעורי מס הרכישה לדירה שנייה ולדירה ראשונה.

טבלת שיעורי מס רכישה לדירה ראשונה ולדירה שנייה

	מחיר הדירה	שיעור מס הרכישה לדירה ראשונה	שיעור מס הרכישה לדירה שנייה
מדרגה ראשונה	0 עד 1,978,745 ₪	0%	8%
מדרגה שנייה	1,978,745 עד 2,347,040 ₪	3.5%	8%
מדרגה שלישית	2,347,040 עד 6,055,070	5%	8%
מדרגה רביעית	6,055,070 עד 20,183,565 ₪	8%	10%
מדרגה חמישית	20,183,586 ₪ ומעלה	10%	10%

משפרי דיור – איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה

דרך אחת לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה היא למכור את הדירה המקורית שלכם. נניח כי רכשתם דירה חדשה ואתם מתכננים לעבור אליה בקרוב. כרגע, יש בבעלותכם שתי דירות. האם המשמעות היא שתשלמו מס רכישה כאילו מדובר בדירה שנייה?

התשובה היא שאם תמכרו את הדירה המקורית שלכם ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה, לא תצטרכו לשלם מס רכישה על דירה שנייה. תוכלו לבקש דחיה של שומת המס ב-18 החודש ואם תמכרו את הדירה, תהנו מפטור ממס רכישה על דירה שנייה. ואולם, אם המכירה תתעכב ועוד לא תבוצע, תחויבו בשיעורי מס רכישה לדירה שנייה.

בעלות בשליש דירה נוספת

איך עוד אפשר שלא לשלם מס רכישה על דירה שנייה? אל תהיו בעלים של דירות שלמות. אם אתם בעלים של שליש דירה בלבד, ברכישת דירה נוספת לא תחשבו כבעלי דירה ראשונה. לכן, תוכלו להמשיך ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה ראשונה וכך לא תשלמו מס רכישה על דירה שנייה. זכרו – אם בבעלותכם שליש דירה, הדירה החדשה שתרכשו לא תיחשב לדירה שנייה.

רישום דירה על שם אחד מבני הזוג

דרך נוספת לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה היא לרשום את הדירה הראשונה על שם אחד מבני הזוג ולערוך הסכם ממון לפיו הדירה לא תהיה של שני בני הזוג במשותף. כך, בן הזוג השני יוכל לרכוש דירה נוספת, לערוך הסכם ממון דומה, ולא לשלם מס רכישה על דירה שנייה גם על הדירה הנוספת.

עם זאת, מדובר בפתרון הכרוך בסיכונים משפטיים וזוגיים. על כן, יש לבצע אותו רק בעזרת עו"ד מקרקעין המתמחה גם בדיני משפחה. חשוב שעורך הדין יהיה אנושי וירצה באמת בטובתם של שני בני הזוג, כדי לחסוך מצבים בעייתיים בעתיד.

פטור ממס רכישה לנכה

תקנות מס רכישה מעניקות שורה של פטורים והנחות משמעותיות ממס רכישה לדירה שנייה. כך, נכים, נכי צה"ל, נפגעי פעולות האיבה, עיוורים, עולים חדשים ועוד יכולים לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה אלא לשלם מס רכישה בשיעור חצי אחוז בלבד.

חשוב לשים לב מי מוגדר כנכה לעניין הפטור. כל נכה העומד באחד מהתנאים הבאים, יוכל ליהנות מההנחה האמורה בתשלום מס רכישה על דירה שנייה. נכה שלא עומד בתנאים אלו, לא ייהנה מהנחה זו. התנאים הרלוונטיים הם:

• דרגת אובדן כושר השתכרות של 75% לפחות
• דרגת נכות רפואית של 100%
• דרגת נכות רפואית של 90% לפחות לפי חישוב משוקלל של אחוזי הנכות
• דרגת נכות רפואית של 50% הנובעת משיתוק או גפיים קטועות, וכן לנכים מתאונות דרכים (במקרים אלו ההנחה מותנית במעבר וועדה רפואית)
• הורים המקבלים גמלת ילד נכה קבועה בשיעור 188%, או שנקבעה לילד נכות רפואית לצמיתות בשיעור 100%, או שנקבעה לו נכות רפואית משוקללת לצמיתות בשיעור 90% (מכמה ליקויים)
• נכה צה"ל בדרגת נכות של 19% ומעלה

אם אתם עומדים באחד מתנאי הפטור האמורים – מצאתם דרך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה.

קבלת דירה בירושה

דרך נוספת לא לשלם מס רכישה היא לקבל דירה בירושה. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה. משכך, יורשי דירה לא יתחייבו בתשלום מס רכישה על הנכס שיקבלו.

הצד שלא מדובר בו: מה קורה אם לא עמדתם בזמן

כל המסלולים שתיארתי למעלה מבוססים על עמידה בתנאים, ולכן חשוב באותה מידה להבין מה קורה כשלא עומדים בהם. זה החלק שכמעט לא נכתב עליו, והוא זה שגורם לנזק בפועל.

המקרה הנפוץ - משפרי דיור שלא הצליחו למכור בזמן. רכשתם דירה חדשה כשבידיכם דירה קודמת, שילמתם מס רכישה מופחת בהסתמך על כך שתמכרו את הקודמת בתוך פרק הזמן שהדין מאפשר, ואז השוק האט, העסקה נפלה, או הרוכש נסוג.

מה שקורה מבחינת המס: הזכאות שנקבעה על בסיס ההנחה שתמכרו מתבטלת בדיעבד. השומה מתוקנת לשיעור החל על דירה נוספת, ולהפרש מצטרפים הפרשי הצמדה וריבית ממועד העסקה המקורי - כלומר משנתיים אחורה, ולא ממועד הגילוי.

זו הסיבה שאני אומר ללקוחות דבר שנשמע שמרני: אל תבססו את התכנון על מכירה עתידית שאין לכם שליטה עליה. אם המכירה של הדירה הקודמת מסובכת - נכס במושע, שותפים, דירה מושכרת עם דייר, הליכי גירושין - הסיכון שלא תעמדו בזמן הוא ממשי, וכדאי לתמחר אותו מראש.

מה שכן אפשר לעשות: לבדוק אם קיימת עילה להארכה בנסיבות מסוימות, ולהיערך לכך בכתב מול רשות המסים לפני שהמועד חלף ולא אחריו. פירוט במכירת דירה שנייה תוך 18 חודשים.

רישום על שם בן זוג אחד - והמגבלה שחייבים להכיר

הפרק על רישום הדירה על שם אחד מבני הזוג הוא נכון, אבל הוא דורש הבהרה שבלעדיה הוא עלול להטעות.

נקודת המוצא בדין היא שבני זוג נחשבים תא משפחתי אחד לצורך מס רכישה, יחד עם ילדים עד גיל 18. המשמעות: עצם הרישום על שם בן זוג אחד אינו יוצר בהכרח הפרדה לצורכי מס. מי שמניח שאפשר "לפצל" זכאות פשוט על ידי רישום, עלול לגלות שהשומה נקבעת אחרת.

מתי הפרדה כן מוכרת: בעיקר כשקיימת הפרדה רכושית אמיתית ומוכחת - למשל נכס שהיה בידי אחד מבני הזוג לפני הנישואין, או הסכם ממון שנערך ומקוים בפועל. המילה המכריעה כאן היא "בפועל": הפרדה שקיימת על הנייר ואינה מתקיימת בהתנהלות הכספית לא בהכרח תעמוד.

מה זה אומר מעשית:

• הסכם ממון לבדו אינו פתרון מס. הוא רכיב, לא תשובה
• התנהלות כספית משותפת עלולה לשמוט את הטענה - חשבון משותף שממנו שולמה הדירה הוא דוגמה
• זה תחום שנבחן לגופו של מקרה, ואני לא אתן בו תשובה גורפת. מי שמציע לכם "פתרון" גורף בסוגיה הזאת, לא בדק את הנסיבות שלכם

הבדיקה הנכונה נעשית לפני העסקה, לא בשלב השומה. ראו גם מתי דירה נחשבת דירה שנייה.

גירושין, פירוד ופירוק שיתוף - מצב שדורש התייחסות נפרדת

זה תרחיש שכיח שאינו מכוסה בגוף המאמר, ויש בו הזדמנות וגם מלכודת.

בהליכי פירוד, העברת חלקים בדירה בין בני הזוג היא פעולה במקרקעין - ולכן יש לבחון את המשמעות שלה. במקביל, מצבו של כל אחד מהצדדים "כמחזיק דירה" משתנה, וזה משפיע ישירות על מס הרכישה בעסקה הבאה של כל אחד מהם.

שתי נקודות מעשיות:

עיתוי. רכישת דירה חדשה לפני שהוסדרה העברת הזכויות בדירה המשותפת יכולה למקם את הרוכש כמחזיק שתי דירות, גם אם מבחינתו הדירה הראשונה "כבר לא שלו". מה שקובע הוא המצב המשפטי, לא ההסכמה בין הצדדים.

מה שהוסכם בהסכם הגירושין. האופן שבו נוסחה העברת הדירה - האם כחלוקת רכוש, האם בתמורה, והאם עם תשלומי איזון - משפיע על ההיבט המיסויי. לכן זה סעיף שראוי שייבחן בעין של מיסוי מקרקעין ולא רק בעין של דיני משפחה.

להעמקה: איך מבצעים פירוק שיתוף בין אחים במס מינימלי, העברה ללא תמורה והעברת דירה במתנה מהורה לילד.

ולסיום נקודה אחת שמסכמת את כל הפרק הזה: בכל אחד מהמסלולים שתיארתי - משפרי דיור, הפרדה רכושית, ירושה, פירוד - מה שמכריע הוא העיתוי והתיעוד, לא הכוונה. את שניהם מסדירים לפני העסקה.

לסיכום

רוצים לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה? פנו אל עו"ד חיים פרטוש וצמצמו את תשלומי המס למינימום ההכרחי על פי חוק. עו"ד פרטוש הינו עו"ד וותיק ומנוסה, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. אצל עו"ד פרטוש, תהנו משירותי ONE STOP SHOP – טיפול בכלל צרכיכם המשפטיים, מהקצה אל הקצה. קבעו פגישת ייעוץ ראשונית במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיו של עו"ד פרטוש.