הורים רבים בישראל בוחרים להעביר דירה לילדיהם במתנה עוד בחייהם – בין אם לצורכי תכנון ירושה, סיוע כלכלי, או חיזוק הקשר המשפחתי. כעורך דין מקרקעין שמלווה משפחות רבות בתהליכים אלה, אני יכול להעיד שמדובר במהלך נפוץ – אך כזה שמחייב תכנון מדוקדק. להלן אסביר מה חשוב לדעת לפני שמעבירים דירה במתנה לילד, אילו מיסים עשויים לחול, איך ניתן להקטין אותם בצורה חוקית, ומה כדאי לעשות כדי להבטיח שקט נפשי לכם ולילדיכם.
למה בכלל להעביר דירה במתנה מהורה לילד?
יש לא מעט סיבות שהורים בוחרים להעביר דירה לילד במתנה:
- תכנון ירושה מוקדם – כך יודעים בדיוק מי יקבל את הנכס ומתי.
- סיוע ברכישת דירה – מאפשר לילד לגור בדירה משלו מבלי שנדרש לשלם עליה.
- הגנה על נכסים – במקרים של סיכון לפירוק שיתוף עתידי או דרישות מצד צדדים שלישיים.
- תכנון מס – במקרים מסוימים העברה מוקדמת תחסוך מסים בהמשך.
עם זאת, יש לקחת בחשבון את סוגית המס כאשר מעבירים דירה לילדיכם.
מס שבח – האם יש פטור?
ככלל, העברת דירה במתנה נחשבת "עסקה" לצורכי חוק מיסוי מקרקעין.
המשמעות: נדרש לדווח עליה, ולעיתים גם לשלם מס.
עם זאת, כאשר מדובר בהעברת דירה מהורה לילד – כלומר לקרוב מדרגה ראשונה – ניתן ליהנות מפטור ממס שבח, לפי סעיף 62 לחוק.
הפטור יחול רק אם מדובר בהעברה ללא תמורה, ואם הילד הוא אכן קרוב כהגדרתו בחוק – צאצא ביולוגי, מאומץ או בן זוג של צאצא. חשוב להבין שהפטור אינו אוטומטי – יש להצהיר ולדווח על העסקה לרשות המסים.
כמובן, גם כאן יש מוקשים: אם יתברר בעתיד שבוצעה העברה לכאורה ללא תמורה אך בפועל ניתנה תמורה מוסווית (למשל, הילד לקח על עצמו משכנתא, או שילם "מתחת לשולחן") – הפטור יבוטל, והעסקה תסווג כמכר לכל דבר.
מס רכישה – מתי משלמים?
בניגוד למס שבח, מס רכישה כמעט תמיד חל על מקבל המתנה – גם אם לא שילם שקל.
החוק מעניק הטבה משמעותית בהעברת דירה מהורה לילד: מס רכישה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. כלומר, במקום לשלם לפי מדרגות המס ברכישה רגילה, משלם הילד שליש בלבד מהשיעור שהיו מחייבים אותו אילו קנה את הדירה בתמורה.
עם זאת, גם זה דורש תכנון: כדאי לבדוק אם הילד מחזיק כבר בדירה נוספת – מה שישפיע על גובה המס, שכן מדרגות המס לדירה נוספת שונות לגמרי. מעבר לכך, בעזרת תכנון של עו"ד מקרקעין ניתן יהיה להקטין משמעותית את חבות המס הראשונית, כך שהתשלום בסוף של שליש ממס הרכישה יקטן אף הוא. כמו כן, שווי הדירה שנקבע לצורכי מס רכישה יהיה לפי הערכת שווי שוק, ולא לפי הצהרת הצדדים.
תכנון מוקדם – חוסך כאבי ראש
אני ממליץ בחום שלא לבצע העברה כזו ללא ייעוץ משפטי. לקוחות רבים מגיעים אליי לאחר שכבר הגישו טפסים בעצמם, ואז נתקלים בקנסות, דרישות לתשלום מסים או סירוב לרישום העסקה בטאבו. עורך דין מקרקעין מנוסה יודע:
- להכין הסכם מתנה מסודר, ברור וחד משמעי.
- לדווח נכון לרשות המסים, תוך ניצול כל הפטורים האפשריים.
- להגן על ההורים – למשל, על ידי שמירה על זכות מגורים או רישום הערת אזהרה.
- לתכנן מראש את ההשלכות העתידיות – כמו מכירת הדירה על ידי הילד.
אני מדגיש: לא כל דירה מתאימה להעברה במתנה, ולא כל מצב משפחתי מאפשר את זה ללא סיכון. לכן, כדאי לבדוק כל מקרה לגופו.
ומה לגבי מכירה עתידית של הדירה על ידי הילד?
כאשר הילד מקבל דירה במתנה – הוא "נכנס לנעלי ההורה" לצורך חישוב מס השבח במכירה עתידית.
המשמעות: יום הרכישה ושווי הרכישה יהיו אלה של ההורה, ולא מועד קבלת המתנה.
לדוגמה, אם ההורה רכש את הדירה בשנת 1990 ב־200,000 ₪, והילד ימכור אותה בעתיד ב־2 מיליון ₪ – ייווצר שבח של 1.8 מיליון ₪, שממנו יקוזזו רק הוצאות מוכרות והקלות. לכן, אם הדירה מיועדת למכירה בעתיד, חשוב להבין את ההשלכות ולתכנן בהתאם.
שימו לב – אם הילד ימכור את הדירה ויבקש פטור ממס שבח לדירה יחידה, עליו להמתין 4 שנים ממועד קבלת המתנה (אם הילד לא גר בדירה) או שלוש שנים (אם הילד גר בדירה בעת ההעברה), כדי להיחשב כמי שמחזיק בדירה לתקופה מספקת לצורך הפטור.
שיקולים משפטיים – לא רק עניין של מיסים
העברת דירה במתנה מהורה לילד מעוררת גם סוגיות משפטיות:
- הגנה על ההורה – כדאי להבטיח זכות מגורים לכל החיים, גם לאחר הרישום על שם הילד.
- מניעת העברה לגורמים חיצוניים – באמצעות מנגנונים משפטיים כמו איסור שיעבוד.
- הגנה במקרה של גירושין – אם הילד נשוי, כדאי להבהיר שהדירה היא רכוש נפרד באמצעות הסכם ממון.
- אפשרות לביטול – להוסיף תנאים למתנה, כגון שמירה על יחסים תקינים.
במשרדנו אנחנו עורכים הסכמי מתנה מותאמים אישית, שמגינים גם על נותן המתנה וגם על מקבל הדירה – תוך שמירה על איזון עדין בין קרבה משפחתית לניהול סיכונים אחראי.
היזהרו מהונאת מס או הברחת נכסים מנושים!
חשוב לי להדגיש – לא אחת בעלי דירות מבקשים להעביר דירות לילדיהם כדי להונות את רשויות המס או את נושיהם. התנהגות זו מסוכנת למדי.
ראשית, לעניין הונאת רשויות המס: הורים מעבירים דירה על שם הילד כדי שלא תהיה בבעלותם דירה נוספת וכך נשארים עם מדרגות מס שבח או רכישה לדירה יחידה. ואולם, חשוב לדעת כי חזקת התא המשפחתי חלה גם על ילדים מתחת לגיל 18 ועל כן, אם ההעברה היא לילד קטין, היא לא תשפיע על מדרגות המס שלכם. מעבר לכך, אם יתברר שההעברה היא פיקטיבית, רשויות המס יוכלו להתעלם מהעסקה ולחייב אתכם במס בהתאם.
שנית, לעניין הברחת נכסים מנושים – לבית המשפט נתונה הסמכות לבטל עסקאות שנעשו אך כדי להבריח נכסים מנושים. העברת מקרקעין ללא תמורה היא עסקה שיכולה בהחלט להיות חשודה ככזו. על כן, אם יש לכם נושים ואתם באמת מעוניינים להעביר דירה לילדיכם ללא תמורה, עשו זאת בצורה שקופה ומדויקת אשר תוכיח כי לא מדובר בהברחת נכסים. אחרת, תיחשפו לסיכונים משמעותיים בתחום.
חיים פרטוש משרד עו"ד
אני, עו"ד חיים פרטוש, מלווה הורים וילדים בהעברת דירות מתנה, עם דגש על תכנון מס אופטימלי, ניסוח הסכם מדויק, דיווחים מלאים לרשות המיסים ורישום בטאבו. כל לקוח מקבל ליווי אישי, עם ראייה רחבה של ההיבטים המשפטיים, המיסויים והמשפחתיים של העסקה.
השירות שלנו ניתן בגישה של ONE STOP SHOP במסגרתו אתם לא צריכים לרדוף אחרי פקידים, שמאים או רשויות. צרו קשר עוד היום אנחנו נדאג לכל.
