קניית נכס מסחרי

במידה ואתם מעוניינים לבצע קניית נכס מסחרי, עליכם לדעת שעסקאות בהן רוכשים משרדים, חנות, או מפעל, אינן עסקאות קלות לביצוע. על אחת כמה וכמה, נכונים הדברים, כאשר מדובר בעסקה של קניית נכס מסחרי מניב להשקעה. רכישה מסוג זה לוקחת זמן והיא הרבה יותר מורכבת ומסובכת מעסקה לרכישה של דירת מגורים. אבל, במידה ובחרתם נכס נכון וסיימתם את כל הפרוצדורה של קניית הנכס בהצלחה, אתם עשויים ליהנות מתשואות יפות בהרבה ממה שיכולה להניב השקעה בדירה מניבה. עסקאות של מקרקעין למסחר, דורשות ידע המאפשר לבצע ניהול סיכונים שקול ומדויק ועריכת הסכמים משפטיים חזקים וטובים. אי לכך, אתם צריכים עורך דין מקרקעין מנוסה ומיומן. 

ניהול זכויות הקניין

תחת הכותרת ניהול זכויות הקניין נמצא שורה ארוכה של מבחנים ובדיקות שיש לבצע. מטרת הבדיקות והמבחנים הללו היא, כיסוי מערך כל ההיבטים המשפטיים של הזכויות, החזקה בנכס וסוג השימוש שאמור להתבצע בנכס המסחרי. מדובר בתהליך שבו תקבעו באם יש או אין עסקה.

נכסים מסחריים, על פי רוב, מוחזקים על ידי מספר אנשים ולא בעלים אחד ויחיד. אי לכך, חשוב לוודא מראש, מי רשום כבעלים של הנכס וכמה בעלים קיימים לנכס זה. מומלץ לברר גם מה רמת האחזקה של כל שותף בנכס, בהתאם לרישום הזכויות במקרקעין. מומלץ לא להסתמך על נסח טאבו קלאסי ולהוציא נסח מעודכן. יש לציין, נכסים רבים במדינת ישראל נמצאים על קרקע השייכת לרשות מקרקעי ישראל.
בדקו כמה זמן נותר עד שתסתיים תקופת החכירה, כדי להימנע מדרישת תשלום גבוה בסיום תקופה זו, בעקבות בקשת הארכה.

בדיקת המחזיק הנוכחי בנכס וזכויותיו

חשוב מאוד לבחון מי האדם הרשום כמחזיק בנכס ובאלו תנאים הוא מחזיק בו. בדקו את הזכויות שרכש במהלך התקופה, זכויות שנקנו או נטמעו עם הזמן. עקבו אחר תשלומים המשולמים עדין, את האפשרות להאריך את זמן השימוש בנכס וכו'. חשוב שתוכלו לעיין בהסכם שנחתם בין המוכר לבין האדם שמכר לו את הנכס בעבר.

במקרים מסוימים אתם תגלו שקיימים חובות על הנכס, אם בתשלומי אגרה לרשות המקומית ואם לכל נושה אחר, מוסדי או פרטי. כל נכס מסחרי מוגדר לשימוש מסוים ולכן, בדקו היטב מהם השימושים המותרים לנכס שאתם רוצים בו ושהדברים תואמים את הצרכים והרצונות שלכם.

היבטי המיסוי בקניית נכס מסחרי

מבחינה משפטית לא קיים הבדל בין רכישת נכס מסחרי ורכישת נכס למגורים. אולם, בכל הקשור להיבטי המיסוי, קיים גם קיים הבדל. על פי רוב, פטורים הנהוגים בקניית נכס למגורים, אינם רלוונטיים לעסקאות של נכסים מסחריים. אי לכך, בטרם תבצעו עסקה, עשו את כל ההכנות המשפטיות לקראת קניית הנכס, בצעו תכנון מס כראוי וכל זאת, במטרה להרכיב את העסקה הטובה והמשתלמת ביותר שניתן.
חשוב לדעת, רמת המיסוי משתנה בהתאם לזהות המוכר כלומר, האם מדובר באדם פרטי, חברה או עוסק מורשה.

המיסים איתם יש להתמודד בקניית נכס מסחרי

• מס רכישה – מס רכישה על נכס מסחרי הוא קבוע ועומד על 6% משווי הנכס.
• תשלום מס ערך מוסף – המע"מ בישראל עומד על 17%. במידה והקונה הנו עוסק מורשה או חברה בע"מ, הוא יכול לבקש לקבל החזר על המע"מ ששלים בעסקה.
• מס הכנסה – אתם תדרשו לשלם מס הכנסה בעבור ההכנסות שיתקבלו מהנכס. בניגוד למה שקורה עם דירת מגורים, שהכנסותיה פטורות מתשלום מס הכנסה, עד לתקרה הקבועה בחוק, על נכס מסחרי תחויבו במס. גם במקרה זה סטטוס הקונה (עוסק מורשה או חברה), ישנה את גובה המס שיש לשלם.
• תשלום מס שבח – מדובר על ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס, לבין מחיר המכירה שלו. ישנה אפשרות לקזז חלק מהתשלום באמצעות חישוב ההוצאות המוכרות שביצעתם בנכס כגון: שיפוץ, מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין, שמאות ועוד.

האפשרות להשביח נכס מסחרי

השבחת נכס מסחרי מטרתה למקסם את ההכנסות משכר הדירה על השהות בנכס. השבחת נכס מסחרי מחולקת לשתי רמות –

• השבחה פסיבית – מדובר בשינויים עתידיים שהשמועה גורסת שעומדים להתבצע. למשל, קו רכבת חדש בקרבת הנכס, התחדשות עירונית בסמוך, הפשרת קרקעות חקלאיות וכו'.
• השבחה אקטיבית – רכישה של נכס הנחשב "בעייתי" והשבחתו מיד לאחר הרכישה, במטרה לבצע לאחר מכן, ללא המתנה, מכירה במחיר ממונף.

זכרו, אל תצאו לדרך ללא עורך דין כדוגמת עו"ד חיים פרטוש, מומחה לנדל"ן מסחרי, המכיר לעומק את כל היבטי המיסוי של עסקאות מסוג זה.

שאלות ותשובות בנושא קניית נכס מסחרי