מס שבח על מכירת דירה

מוכרים דירה? ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח על המכירה. כמי שעוסק בדיני מקרקעין באופן יום יומי, אני יודע עד כמה מס השבח עלול להכביד על המוכרים. עם זאת, תכנון נכון בעזרת עו"ד למיסוי מקרקעין יכול להפחית משמעותית את תשלומי המס בעסקה. במאמר זה אסביר לכם כיצד.

תשלום מס שבח במכירת דירה

המס העיקרי אותו תידרשו לשלם בעת מכירת דירה הוא מס שבח. אני אזכיר את חוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי מוכרי מקרקעין ישלמו מס בשיעור 25% על השבח בעסקה, כלומר על הרווח הנקי ממנה. הרווח הנקי מוגדר כשווי המכירה פחות שווי הרכישה בניכוי הוצאות שהוצאו עבור הדירה. אני אשתמש בדוגמה מספרית פשוטה כדי להבין איך עובד מס שבח:

1. פלוני רכש דירה ב-1,500,000 ₪
2. פלוני שילם מס רכישה בסך 120,000 ₪
3. פלוני שילם לעו"ד ומתווך 40,000 ₪
4. פלוני שיפץ את הדירה ב-200,000 ₪
5. פלוני מכר את הדירה ב-2,800,000 ₪

בדוגמה שהצגנו, השבח יחושב באופן הבא:

השבח החייב במס = הוצאות שהוצאו עבור הדירה ומותרות בניכוי – שווי הרכישה – שווי המכירה

2,860,000 – 1,500,000 – (120,000 + 40,000 + 200,000) = 1,000,000

בדוגמה האמורה, השבח החייב במס יעמוד על מיליון שקלים. משכך, המוכר יתחייב בתשלום מס שבח בשיעור 25%, כלומר 250 אלף שקלים.

חשוב לי להדגיש כי מדובר בדוגמה פשוטה, עם מספרים עגולים ויפים ונתונים מוחלטים. המציאות, כמובן, כאוטית במיוחד. מתעורר ספק באשר לשווי המכירה ושווי הרכישה, אילו הוצאות המותרות בניכוי, מאיזה מועד מחשבים את הנתונים ועוד. ואולם, דוגמה זו מסייעת בעיני בהבנת מהות המס והיקפיו.

משפרי דיור

על פי חוק, משפרי דיור יוכלו להמשיך וליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, גם אם בזמן המכירה בבעלותם דירה נוספת. זאת, בתנאי שהם רכשו את הדירה החדשה ב-18 החודשים שקדמו למכירת הדירה, או תוך 12 חודשים ממועד המסירה אם מדובר בדירה מקבלן.

איך לחסוך בתשלום מס שבח במכירת דירה?

כעת, ברצוני להציג לכם מספר דרכים בהן אני משתמש כדי לחסוך ללקוחותיי בתשלום מס השבח. אציג את הדרכים בקצרה ואתם מוזמנים לעיין במאמרים נוספים אצלנו באתר המרחיבים אודות כל אחת מהדרכים הללו.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה

תחילה, אדגיש כי מכירה של דירת מגורים יחידה פטורה ממס שבח. זאת, אם המכירה עונה על הקריטריונים שלהלן:

1. מדובר בדירה המשמשת למגורים. גם שימוש דתי (בית כנסת) או לצרכי חינוך (גן ילדים) מוכר כשימוש למגורים
2. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר או שיש בבעלותו לא יותר משליש דירה נוספת
3. המוכר מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות
4. המוכר לא מכר דירה נוספת בפטור ממס ב-18 החודשים שקדמו למכירה
5. שווי הדירה במכירה אינו עולה על 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2024)

אם המכירה עומדת בכל התנאים הללו – הרי שהיא תהיה פטורה לחלוטין ממס שבח. אני רוצה להדגיש כי לעיתים במבט ראשון ניתן לחשוב שהעסקה עומדת, או לא עומדת בתנאים האמורים, אך בחינה מעמיקה יותר תוביל למסקנה הפוכה.

על כן, אני מפציר בכם לפנות אל עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין קודם למכירה. עורך הדין יסייע לכם לתכנן את העסקה, באותם מקרים גבוליים, באופן שהמכירה תוגדר כמכירת דירת מגורים יחידה בפטור ממס שבח.

דירת ירושה

תוכלו ליהנות מפטור ממס שבח לדירת ירושה, גם אם מדובר בדירתכם השנייה. זאת, בתנאי שהדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש, אם הוא היה מוכר אותה בעצמו המכירה הייתה פטורה ממס ואתם צאצאיו או נשואים לצאצאיו.

פטור לינארי מוטב

עד לשנת 2014 מכירת דירת מגורים הייתה פטורה ממס שבח גם אם הייתה בבעלותכם דירה נוספת, ובתנאי שלא מכרתם דירה נוספת בפטור ב-4 השנים שקדמו למכירה. הפטור בוטל מ-2014 ולהבא, אך לא למפרע. לכן, על השבח שצברתם עד לשנה זו, תהיו פטורים ממס. עם זאת, כיום ישנה מגמה של משרד האוצר לביטול הפטור הלינארי המוטב ויש להתעדכן לפני מכירת הדירה שלכם אם הפטור עדיין בתוקף.

פריסה ופיצול של מס השבח

ציינתי כי שיעור המס עומד על 25% ולא מדובר בהכנסה הנכללת במס ההכנסה שאתם משלמים מהמשכורת שלכם. ואולם, תוכלו להגיש בקשה לפריסת מס השבח עד 4 שנים אחורה ולשלם על השבח מס הכנסה בהתאם למדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית. כמו כן, תוכלו לפצל את השבח עם בן או בת הזוג שלכם וכך להפחית את ההכנסה החייבת המתווספת לכל אחד כל שנה.

אדגיש כי פריסה ופיצול של מס השבח משתלמים במיוחד עבור אנשים בני 60+, שכן עבורם מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית מתחילות מ-10%. זאת, בזמן שליתר האוכלוסייה מדרגות המס מתחילות מ-31%, מה שהופך את הפריסה ללא משתלמת במרבית המקרים ביחס לתשלום מס בשיעור 25%.

נחזור לדוגמה הקודמת ונרחיב אותה כדי להבין את היתרון בפריסת מס שבח ופיצולו.

1. השבח החייב במס: 1,000,000 ₪
2. הכנסות בני הזוג שאינן מיגיעה אישית ב-4 השנים האחרונות: 0 שקלים
3. שווי נקודות זיכוי בלתי מנוצלות: 3,000 ₪ בשנה לכל אחד מבני הזוג

בדוגמה האמורה, השבח יתפצל בין בני הזוג, כלומר חצי מיליון שקלים להכנסתו של כל אחד, ויתחלק 4 שנים אחורה. כך, לכל אחד תתווסף הכנסה שנתית בסך 125,000 ₪ עליה יצטרך לשלם מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית 4 שנים אחורה.

לפיכך, בהתאם למדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית, בני הזוג יצטרכו לשלם 10% מס בלבד, כלומר 100,000 ₪. מאחר שלכל אחד מהם נותרו נקודות זיכוי בשווי 3,000 ₪ בכל שנה שלא נוצלו, מ-100,000 השקלים ינוכו 24,000 שקלים.

לכן, בסופו של דבר, בני הזוג ישלמו מס שבח בסך 76,000 ₪. זאת, לעומת 250,000 ₪ שהיו משלמים אלמלא ביקשו פריסה ופיצול של מס השבח!

עם זאת, חשוב לי להדגיש כי לא בכל מקרה ניתן לבקש פריסה ופיצול של מס השבח. תנאי בסיסי לכך הוא שבני הזוג יגישו דוחות שנתיים למס הכנסה וכן כי הדירה תהיה בבעלותם לכל אורך השנים עבורן מבוקשת פריסת המס. אם בני הזוג לא הגישו דוחות שנתיים, הם לא יוכלו לבקש פריסה של מס השבח.

כמו כן, תושבי חוץ ככלל לא יוכלו לבקש פריסה של מס השבח. ואולם, תושבי חוץ ממדינות מסוימות יוכלו לבקש פריסה של המס מכוח אמנות בילטרליות בין מדינת ישראל לבין אותן מדינות.

הרחבת ההוצאות המותרות בניכוי

חוק מיסוי מקרקעין מונה שורה ארוכה של הוצאות המותרות בניכוי במכירת דירה. אני אספר לכם שבמסגרת עבודתי אני בוחן אילו הוצאות יכולות להיות רלוונטיות עבור המוכרים שאני מייצג. לא אחת הם מגלים כי סך ההוצאות המותרות בניכוי עליהן הם יכולים להצהיר גבוה משמעותית ממה שהם חשבו. כך, סך השבח החייב במס פוחת וממילא גם המס שתשלמו בפועל.

מס שבח במכירת דירה – סיכום

במאמר זה הצגתי שורה קצרה של שיטות להפחתת מס השבח שתשלמו בעסקה. בפועל, אני משתמש בכל עסקה במגוון שיטות וכן בשיטות נוספות שלא הצגתי כדי להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי. פנו אל עו"ד מיסוי מקרקעין מומלץ והפסיקו לשלם מס סתם.

תשובות לשאלות נפוצות

כמה מס שבח צריך לשלם על מכירת דירה?

ככלל, שיעור המס עומד על 25% מהרווח הנקי בעסקה. עם זאת, שיעור המס עשוי להשתנות כשמבקשים פריסה ופיצול של מס השבח. כמו כן, הגדרת הרווח הנקי משתנה בהתאם למאפייני העסקה ועו"ד מקרקעין ממולח יוכל להרחיב את ההוצאות המותרות בניכוי באופן שיפחית את תשלומי המס, והכל, כמובן – כחוק!

מתי יש פטור ממס שבח על מכירת דירה?

מכירת דירת מגורים יחידה פטורה ממס שבח, בתנאי שהמכירה עומדת בכלל התנאים הקבועים בחוק. כמו כן ייתכנו מקרים נוספים בהם יחול פטור ממס שבח, דוגמת משפרי דיור או מכירת דירת ירושה.

האם משפרי דיור צריכים לשלם מס שבח?

אם משפרי דיור מוכרים את דירתם תוך 18 חודשים מיום החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה, או 12 חודשים ממועד מסירת הדירה מקבלן, הם יוכלו למכור את דירתם המקורית בפטור ממס שבח. זאת, כמובן, בתנאי שהמכירה עומדת בשאר התנאים הקבועים בחוק.

האם עדיין יש פטור לינארי מוטב?

נכון לשנת 2024 הפטור עדיין בתוקף, חרף הניסיונות לשנות זאת. ואולם, ייתכן כי הפטור יבוטל בתקופה הקרובה ועל כן יש להתעדכן בנושא.