מס שבח דירה שניה

מס שבח הנו מס אותו משלמים על רווחים המתקבלים ממכירה של דירה. אולם, אין הדבר כל כך פשוט כמו שהוא נשמע וזה לא בהכרח רע. קיימים מצבים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס זה, בעיקר כשמדובר במכירה של דירת מגורים יחידה, או מדירת מגורים ראשונה. לכן, חשוב מאוד להכיר את הנושא, או להתייעץ עם עורך דין נדל"ן המכיר היטב את דיני מיסוי המקרקעין בישראל. 

מס שבח דירה שניה – שנת 2014

יש לציין, עד לפני מספר שנים, היו נהוגים פטורים נרחבים ממס שבח, כך שמרבית מוכרי הדירות כלל לא נדרשו לשלם מס זה. החוק לא עסק כלל בכמות הדירות שאדם מחזיק ולא מה סך השווי שלהן. הדבר היחיד שקבע הוא, שהדירה נמכרה רק לאחר 4 שנים מרגע שנרכשה. בשנת 2014 עודכנו תקנות מס שבח וכללי המשחק שונו לחלוטין. כיום, מס שבח מחושב בצורה הרבה יותר מורכבת והיקף הפטורים פחת בצורה משמעותית ביותר. התיקונים שהוכנסו בתקנות מס השבח נגעו גם לנושא, מס שבח דירה שניה.

מהי המהות של מס השבח?

מס שבח מחושב ליחיד או לתא משפחתי המוכר דירה. הוא משולם על הפער בין סכום רכישת הדירה לבין הסכום שהתקבל ממכירתה. חישוב המס צמוד מדד ומקובל לקזז ממנו הוצאות שבוצעו בגין השבחת הנכס והוצאות שכר טרחת עורך דין ומתווך. מס השבח, בדרך כלל, הוא 25% מהרווח נטו, לאחר כל הקיזוזים שמקובל להוריד. אי לכך, מומלץ מאוד לשמור את כל האישורים למיניהם, המעידים על הוצאות בנכס. אישורים אלה יידרשו על ידי מיסוי מקרקעין כשזה יהיה רלוונטי.

מהי דירת מגורים מזכה?

הגדרתה של דירת מגורים מזכה היא, דירה, או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה והיא בבעלות או בחכירה של יחיד ומשמשת למגורים בלבד (למעט, מלאי עסקי לצורך מס הכנסה). במידה ומדובר בדירה שניה והיא בכל זאת עומדת בקריטריונים של דירה מזכה, שבנייתה הושלמה והיא נמצאת בחכירה או בבעלות של 25 שנה ויותר ושייכת לאדם פרטי, מעל 50% משטחה שימשו למגורים בארבע השנים לפני מועד המכירה, או לחילופין, 80% מהתקופה אותה מחשבים למס שבח שימשו למגורים, דינה יהיה דומה לדינה של דירה יחידה. חריגים הנחשבים לדירת מגורים למרות שלא מדובר בדירת מגורים הם: גני ילדים ובתי כנסת. לפיכך, דירה מזכה ויחידה של מוכר, תהיה פטורה מתשלום מס שבח. דירה שניה מזכה, תוכל ליהנות מחישוב מיטיב של מס לינארי מוטב.

מהם הפטורים השכיחים ביותר ממס שבח בהקשר של מכירת דירת מגורים?

בתקנות מיסוי המקרקעין מצוינים פטורים שונים בניהם כמה שכיחים יותר, בהקשר של דירות מגורים:

• פטור המגיע לאדם המוכר דירה יחידה למעט, מצב בו מדובר בדירת יוקרה ודירה שהזכויות בה הושפעו מזכויות בנייה. במצב של זכויות בנייה, מכירת הדירה תהיה פטורה מתשלום מס שבח, עד לתקרת המחיר המגדיר את הדירה כדירת יוקרה. זכויות הבנייה תהיינה חייבות במס.
• אדם שהדירה אותה הוא מוכר איננה דירתו היחידה, אלא, דירה שניה ומעלה, יוכל ליהנות מחישוב מס מופחת – חישוב לינארי מוטב עבור דירת מגורים מזכה. אין מדובר בפטור מלא ממס שבח.
• פטור נוסף שכיח הנו עבור דירת מגורים שעברה בירושה למוכר. אדם שירש דירה וזו דירתו השניה והוא מעוניין למכור אותה, יקבל פטור ממס שבח עבור דירה זו.
• פטור ייחודי הנו, במצב של אדם המבקש למכור שתי דירות קטנות ולרכוש במקומן, דירה אחת גדולה. מדובר בפטור חד פעמי והוא מוגבל בסכומים.
• אדם המוסר דירה במתנה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה, לא יידרש לשלם מס שבח אולם, המשמעות האמתית היא, דחיית מס השבח ולא קבלת פטור מלא.

כיצד מתבצע חישוב מס שבח לדירה שניה?

חישוב מס שבח לדירה שניה, או דירה נוספת, העומדת תחת הגדרת דירה מזכה, יבוצע בדרך הבאה: נערך חישוב של מס השבח בהתאם למדרגות המס הנהוגות, מדובר בחישוב לינארי. יש לחשב יחסית את השבח לשנים שלפני 1.1.14, ואחרי, את סך שנות האחזקה בדירה. החיוב שנקבע עד תאריך 1.1.14 יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס שבח, כל מה שאחרי תאריך זה, יחויב בשיעור מס של 25%.

האם צריך להתייעץ עם עורך דין מס שבח?

מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין מס שבח כגון עו"ד חיים פרטוש, המתמחה במקרקעין ובכל היבטי המס של עסקאות מקרקעין.