מדוע ליווי משפטי הכרחי בעת מכירת נכס?
עורך דין אשר עוסק בתחום המקרקעין מוודא כי כל הזכויות שלכם מוגנות לאורך כל הדרך – החל משלב המשא ומתן הראשוני ועד למסירת המפתח. התפקיד שלו כולל בין היתר בדיקת זהות הקונה ווידוא יכולתו הכלכלית לעמוד בתשלומים, וכן ניסוח מנגנונים שימנעו מצב בו הקונה מקבל חזקה בדירה מבלי ששילם את מלוא התמורה.
אתם צריכים להבין כי עורך דין לא רק בוחן את המסמכים אלא גם בונה את האסטרטגיה שתגן עליכם מפני קונים שלא יוכלו לעמוד בתשלומים. במקרים רבים קונים מבקשים לבצע שינויים בלוח התשלומים כדי להתאים אותו לקבלת הלוואת המשכנתא שלהם. עורך הדין שלכם יוודא כי גם אם יש שינוי כזה אתם עדיין מקבלים בטוחות מספיקות כמו הערת אזהרה שניתנת לביטול במקרה של הפרה יסודית.
צריכים עורך דין בצד שלכם
שאלה שכיחה שעולה בקרב מוכרים היא האם ניתן להיעזר בשירותיו של עורך דין אחד שייצג את שני הצדדים בעסקה לצורך חיסכון בעלויות. מבחינת כללי האתיקה הדבר אמנם אפשרי בעסקאות יד שנייה – אך אתם צריכים לדעת כי מדובר במעשה שאינו מומלץ כלל.
בעסקת מקרקעין קיים ניגוד עניינים מובנה בין המוכר לבין הקונה בנושאים כמו מועדי תשלום – חלוקת האחריות לתיקון ליקויים וגובה הפיצויים במקרה של הפרה. חשוב לשים לב כי עורך דין המייצג את שני הצדדים יתקשה להילחם בנחישות עבור האינטרס הבלעדי שלכם אם הדבר בא לפגוע בצד השני. לכן – כדי להבטיח הגנה מלאה על הזכויות שלכם – מומלץ תמיד שכל צד יהיה מיוצג על ידי עורך דין נפרד.
איש מקצוע אשר העיסוק המרכזי שלו הוא עבור התחום של מקרקעין ידע להעניק לכם את הביטחון הדרוש מבלי להתפשר על טובתכם האישית. מעבר לבדיקת הניירת היבשה – אתם צריכים לוודא כי הקונה שעומד מולכם אכן מסוגל לעמוד בתנאי העסקה. עורך הדין ינחה אתכם כיצד לבקש אישור עקרוני למשכנתא מהקונה עוד לפני שמתקדמים לטיוטות מתקדמות. חשוב לשים לב כי קונה ללא אישור עקרוני עלול לעכב אתכם שבועות ארוכים ובסופו של דבר לסגת מהעסקה בשל חוסר יכולת מימון.
הבדיקות המקדמיות שעליכם לבצע לפני תחילת התהליך
לפני שאתם מפרסמים את הדירה למכירה או מתחילים בשיחות עם קונים פוטנציאליים יש לבצע סדרה של בדיקות רקע. הבדיקה הראשונה והבסיסית ביותר היא הוצאת נסח טאבו מעודכן. נסח זה מספק תמונה מלאה על מצב הזכויות בנכס – מי הבעלים הרשומים והאם קיימות הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים או משכנתאות פעילות. חשוב לוודא כי הרישום תואם את המצב בשטח וכי אין טעויות בפרטי הזיהוי של הנכס או הבעלים. תוכלו לקבל מידע רשמי על כך דרך אתר האגף לרישום והסדר מקרקעי ן של משרד המשפטים. כדאי גם לבדוק מראש מהי הפרוצדורה עבור רישום בטאבו כדי להבין אילו מסמכים ידרשו מכם בסוף התהליך.
הבחנה בין סוגי רישום ומשמעותם המשפטית
במדינת ישראל ישנם נכסים שרשומים בלשכת רישום המקרקעין (הידועה בכינוי טאבו) וישנם נכסים שרשומים בספרי רשות מקרקעי ישראל או בחברות משכנת. ההבדל ביניהם משפיע על המורכבות של הליך המכירה.
בדירה שרשומה בטאבו מדובר בבעלות שהיא בדרך כלל נקייה ופשוטה יותר להוכחה. לעומת זאת בנכסים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל אתם נחשבים לחוכרים לדורות והמכירה דורשת המצאת אישור זכויות ובירור האם שולמו כל דמי החכירה או דמי ההיוון. בנכסים של חברות משכנת המכירה דורשת תיאום מול החברה שמנהלת את הרישום עבור המדינה וקבלת אישורים ספציפיים ממנה. חוסר הבנה של סוג הרישום עלול להוביל לעיכובים בקבלת המשכנתא של הקונה משום שבנקים נוטים להחמיר בדרישות התיעוד עבור נכסים שאינם רשומים בטאבו בצורה מסודרת.
בנוסף לבדיקת הבעלות יש לבחון את המצב התכנוני בתיק הבניין בעירייה. מוכרים רבים מופתעים לגלות כי מחסן שהוסב לחדר או מרפסת שנסגרה ללא היתר נחשבים לעבירת בנייה שעלולה לעכב את המכירה. קונה שנעזר ביועצים מקצועיים יגלה את הפרטים הללו בשלב הבדיקות שלו ואם לא תצהירו עליהם מראש הדבר עלול להוביל לפיצוץ העסקה או לדרישה להפחתה משמעותית במחיר. עורך הדין שלכם ינחה אתכם כיצד להשיג את המידע הרלוונטי וכיצד להציג אותו לקונה בצורה שקופה שתמנע טענות לחוסר תום לב. בדיקה נוספת שחשוב לבצע נוגעת למצב הכספי של הבית המשותף. אתם צריכים לוודא כי אין חובות עבר גדולים לוועד הבית או לחברת הניהול שיכולים לעכב את קבלת אישור הבעלות. לעיתים קרובות קיימות תביעות משפטיות תלויות ועומדות של נציגות הבית המשותף נגד קבלנים או נגד שכנים אחרים – ואתם נדרשים לגלות מידע זה לקונה בתוך חוזה מכר מסודר.
התנהלות מול מתווכים והיבטים משפטיים
בשלב שבו אתם מתחילים לשווק את הנכס – רבים מכם בוחרים להיעזר בשירותי תיווך. חשוב להבין כי ההתקשרות עם מתווך היא הסכם משפטי מחייב לכל דבר ועניין. אתם צריכים לוודא כי הסכם התיווך נחתם בכתב וכולל את כל הפרטים הנדרשים לפי החוק – כולל מחיר הנכס המבוקש ושיעור העמלה המוסכם. חשוב לשים לב כי המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך רק אם הוא היה הגורם היעיל שהוביל לקשירת העסקה. אם חתמתם על הסכם בלעדיות – אתם צריכים להיות מודעים לכך שבמהלך תקופת הבלעדיות המתווך נהנה מחזקה שהוא היה הגורם היעיל – גם אם הקונה הגיע בדרך אחרת. עורך הדין שלכם יכול לעבור על הסכם התיווך לפני החתימה כדי לוודא שאין בו סעיפים דרקוניים שעלולים לכבול אתכם גם לאחר סיום תקופת ההתקשרות.
לקוחות רבים שואלים האם כדאי לחתום על זכרון דברים במועד המפגש עם הקונה כדי לקשור את העסקה. התשובה לכך היא שלילית באופן חד משמעי. זכרון דברים נחשב לפי הפסיקה לחוזה מחייב לכל דבר ועניין אם הוא כולל את הפרטים המהותיים של העסקה. הבעיה היא שזכרון דברים נכתב בדרך כלל ללא ייצוג משפטי ואינו כולל את מנגנוני ההגנה החשובים כמו התניית המכירה בבדיקה תכנונית או בפריעת משכנתא. ברגע שחתמתם על מסמך כזה אתם כבולים אליו וקשה מאוד לשנות את תנאיו בחוזה המפורט שיבוא לאחר מכן. יתרה מכך חתימה על זכרון דברים מחייבת דיווח לרשויות המס בתוך זמן קצר מאוד גם אם בסוף החלטתם לא לחתום על החוזה המלא. כדי למנוע סיבוכים אתם צריכים להפנות את הקונה ישירות לעורך הדין כדי שזה יתחיל בניסוח טיוטה מקצועית של הסכמי מכר שיגנו על האינטרסים שלכם.
מבנה הסכם המכר והגנות משפטיות למוכר
חוזה המכירה הוא המסמך המשפטי שמגדיר את כללי המשחק בין הצדדים. עבורכם כמוכרים המטרה המרכזית בחוזה היא להבטיח קבלת מלוא התמורה תוך מזעור חשיפה לאחריות בגין פגמים שאינם ידועים לכם. הסכם המכר צריך לכלול הצהרות ברורות של המוכר על מצב הדירה אך גם הצהרות של הקונה לפיהן הוא בדק את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו והוא מוותר על כל טענה של אי התאמה למעט פגמים נסתרים שהמוכר ידע עליהם ולא גילה. לוח התשלומים הוא הלב הפועם של ההסכם. נהוג לקבוע כי התשלום הראשון יועבר במעמד החתימה ויופקד בנאמנות אצל עורך הדין עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. לאחר מכן נקבעים תשלומים נוספים בהתאם להתקדמות התהליך – כגון סילוק המשכנתא של המוכר או המצאת אישורי מס.
מנגנון פריעת משכנתא ואישור פדיון
חלק מהותי מכל עסקת מכירה הוא הבטחת פריעת המשכנתא שלכם כך שהנכס יעבור לקונה כשהוא נקי משיעבודים. התהליך מתחיל בקבלת מכתב כוונות מהבנק שבו אתם מנהלים את הלוואת המשכנתא. מכתב זה מפרט מהו הסכום המדויק לסילוק ההלוואה עד למועד מסוים. בדרך כלל התשלום השני מהקונה מופנה ישירות לבנק שלכם לצורך הפירעון. חשוב לשים לב כי אם סכום המשכנתא שלכם גבוה מהתשלום הראשון והשני גם יחד אתם עשויים להידרש להשלים את הסכום מהון עצמי לפני שהקונה יוכל להמשיך בתשלומים. עורך הדין מפקח על כך שהכספים מועברים בצורה כזו שמוודאת את הסרת השיעבוד של הבנק שלכם ורישום הערת אזהרה לטובת הבנק של הקונה.
במערכת היחסים שבין מוכר לקונה, קיימת חובה מוגברת של תום לב וגילוי נאות. בעבר שלטה התפיסה שהקונה צריך לבדוק את הנכס אך כיום בתי המשפט מטילים אחריות כבדה על המוכר לגלות כל פגם מהותי בנכס. אתם צריכים להצהיר על כל בעיה בתשתיות המים והחשמל – על כל נזילה שהתרחשה בעבר ועל כל תיקון יסודי שבוצע. אפילו אם מדובר בבעיה שתוקנה לכאורה חשוב לציין זאת בנספח הגילוי של החוזה. אי גילוי של פרט כזה עלול להוביל לתביעה בשל הסתרת אי התאמה. ככל שתספקו מידע מפורט יותר בשלב הטיוטות כך תהיו מוגנים יותר מפני דרישות לפיצויים לאחר מסירת הדירה. עורך הדין יעזור לכם לנסח את הצהרות המוכר באופן שישקף את המצב האמיתי ויגן עליכם משפטית.
במצב דברים בו הקונה אינו עומד בהתחייבויותיו – אתם צריכים לדעת אילו כלים עומדים לרשותכם. הפרה של החוזה יכולה להיות הפרה רגילה או הפרה יסודית. הפרה יסודית היא כזו שאם הייתם יודעים עליה מראש לא הייתם מתקשרים בחוזה – כמו איחור משמעותי בתשלום או הודעה של הקונה כי אין בכוונתו להשלים את הרכישה. במקרה כזה אתם רשאים לבטל את החוזה ולדרוש את הפיצוי המוסכם שנקבע מראש. חשוב לשים לב כי ביטול חוזה הוא הליך מורכב שדורש משלוח התראות מסודרות בכתב ומתן הזדמנות לתיקון ההפרה. עורך הדין יוביל את התהליך הזה בצורה זהירה כדי לוודא שביטול החוזה מצידכם לא ייחשב להפרה בעצמו. מעבר לפיצוי הכספי – אתם עשויים להיות זכאים לסעדים נוספים כמו אכיפת החוזה או פיצויים בגין נזקים ספציפיים שנגרמו לכם עקב העיכוב במכירה.
מיסוי מקרקעין – מס שבח והיטל השבחה
נושא המיסוי הוא אולי הגורם המורכב ביותר בכל עסקת נדל"ן והוא עשוי לחתוך נתח משמעותי מהרווח שלכם אם לא תתכוננו אליו נכון. המס העיקרי שחל על המוכר הוא מס שבח – מס המוטל על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה של הדירה בעבר לבין מחיר המכירה שלה כיום. החוק בישראל מעניק פטורים והקלות בתנאים מסוימים כגון במקרה של מכירת דירה יחידה או הוראות שעה שונות. חשוב להתייעץ עם איש מקצוע כדי לבדוק את הזכאות שלכם לפטורים הללו לפני החתימה על ההסכם. לסקירה מקיפה של אפשרויות אלו תוכלו לקרוא בתוך המאמר העוסק בנושא של אסטרטגיות חיסכון במס שבח באתר.
חישוב מס שבח וזכאות לפטורים
מס השבח מחושב על בסיס הרווח הריאלי לאחר ניכוי הוצאות מותרות. הוצאות אלו כוללות שכר טרחת עורך דין – דמי תיווך – הוצאות שיפוץ שהיו בנכס – ריבית על משכנתא ועוד. ניכוי נכון של הוצאות אלו יכול להפחית את חבות המס באלפי שקלים. כיום קיימים מסלולים שונים לחישוב המס כגון החישוב הליניארי המוטב אשר מפחית את המס עבור נכסים שנרכשו לפני שנת 2014 (למידע נוסף ומפורט כדאי לעיין בדף עבור מס שבח באתר המשרד).
מעבר לניכוי הוצאות – קיימת אפשרות לבצע פריסת מס שבח: אם הרווח מהמכירה הוא גבוה – אתם יכולים לבקש לפרוס את השבח על פני תקופה של עד ארבע שנים שקדמו למכירה. פעולה זו עשויה להוריד את חבות המס הכוללת בהתאם למדרגות המס האישיות שלכם ונקודות הזיכוי העומדות לרשותכם.
נושא מורכב נוסף בתחום המיסוי נוגע למכירת נכס שיש לו זכויות בנייה שטרם מומשו. אתם עשויים לחשוב כי אם אתם זכאים לפטור ממס שבח בגין דירה יחידה – הפטור יחול על כל מחיר המכירה. אולם – סעיף 49ז ל חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הפטור ניתן רק עבור שווי הדירה כמשמשת למגורים ולא עבור רכיב זכויות הבנייה. במצבים אלו רשות המיסים מבצעת פיצול רעיוני בין שווי הדירה לבין שווי הזכויות הנוספות – כאשר על רכיב זכויות הבנייה תידרשו לשלם מס שבח מלא.
קיימים חישובים ספציפיים שמאפשרים לקבל פטור חלקי גם על חלק מזכויות הבנייה עד לתקרה מסוימת הקבועה בחוק. הבנה מעמיקה לגבי מיסוי מקרקעין תסייע לכם לתכנן את העסקה כך שתשלמו את המינימום הנדרש על פי חוק. כדי לקבל הערכה ראשונית ניתן להשתמש ב סימולטור מס שבח של רשות המיסים.
היטל השבחה וחובות לרשות המקומית
מעבר למס השבח המשולם למדינה ייתכן ותידרשו לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. היטל זה מוטל כאשר אושרה תוכנית בניין עיר שהעלתה את ערך המקרקעין שלכם – למשל אישור להוספת מרפסות או זכויות בנייה על הגג. החבות בהיטל נוצרת בעת אישור התוכנית אך התשלום נדחה עד לרגע המכירה של הנכס. בירור מוקדם לגבי היטל השבחה הוא חיוני לתכנון התקציבי של המכירה. עורך הדין יבדוק מול העירייה האם קיימת חבות כזו וינחה אתכם האם כדאי להזמין שומה מקדימה או להגיש השגה על גובה ההיטל.
לאחר החתימה על ההסכם מתחיל שלב הדיווח לרשות המיסים שבו אתם נדרשים להגיש הצהרה מקוונת. בשלב זה אתם מפרטים את כל ההוצאות המותרות בניכוי מהשבח כדי להפחית את חבות המס שלכם. חשוב לשים לב כי רשות המיסים רשאית לבקש קבלות ואסמכתאות לכל הוצאה כזו ולכן עליכם לשמור את כל התיעוד הרלוונטי לאורך שנים. במידה ונוצרה מחלוקת לגבי שווי הנכס או גובה המס עורך הדין יכול להגיש השגה ולנהל משא ומתן מול מנהל מיסוי מקרקעין. תהליך זה יכול להסתיים בהפחתה משמעותית של המס הנדרש ולכן הליווי המקצועי בשלב זה הוא בעל ערך כלכלי רב עבורכם. לאחר קבלת השומה הסופית ותשלום המס מתקבל אישור רשמי לצורך רישום בטאבו.
מכירת דירת ירושה וסוגיות מיוחדות
מכירה של נכס שהתקבל בירושה טומנת בחובה אתגרים משפטיים ורגשיים ייחודיים. ראשית יש לוודא כי ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה וכי הנכס נרשם על שם היורשים בטאבו. במקרים רבים קיימים מספר יורשים וחשוב להגיע להסכמות מוקדמות ביניהם לגבי מחיר המכירה וחלוקת התמורה כדי למנוע עיכובים מיותרים במשא ומתן מול הקונה. היבט המיסוי בדירת ירושה הוא ייחודי. במקרים מסוימים היורש נכנס בנעלי המוריש לעניין הפטורים ממס שבח. פרטים נוספים על התהליך המורכב הזה ניתן למצוא במדריך העוסק בנושא של מכירת דירה בירושה באתרנו.
לעיתים הנכס אינו שייך לאדם אחד אלא למספר שותפים – בין אם מדובר ביורשים ובין אם מדובר בבני זוג שנפרדים. במקרים אלו עלול להיווצר מצב דברים שבו אחד השותפים מעוניין למכור והשני מסרב. החוק קובע כי לכל שותף יש זכות לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין בכל עת. אם לא ניתן להגיע להסכמה על מכירה מרצון – ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למתן צו למכירת הנכס וחלוקת הפדיון בין השותפים. במקרה שבו קיימים מספר יורשים לאותה דירה עליכם להגדיר מראש מיהו הגורם שמוסמך לנהל את המשא ומתן ולחתום על המסמכים בשם כולם. חשוב להבין כי חלוקת הכספים מתבצעת בדרך כלל ישירות מחשבון הנאמנות לחשבונות הבנק האישיים של כל יורש לפי חלקו היחסי בצו הירושה.
תושבי חוץ
אם אתם תושבי חוץ המבקשים למכור דירה בישראל, ישנם מספר היבטים הנבדלים בתהליך המכירה.
אחד מהם הוא הנושא של מס שבח. כדי לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה – עליכם להוכיח לרשות המיסים כי אין בבעלותכם דירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלכם. חובת ההוכחה מוטלת עליכם והיא דורשת בדרך כלל המצאת אישורים מרשויות המס במדינת המקור או תצהירים מגובים במסמכים (למידע נוסף כדאי לעיין בהוראת ביצוע 5/2013 של רשות המיסים).
במדינות שבהן לא מונפקים אישורי היעדר נכסים – ניתן להשתמש בדרכים אלטרנטיביות כמו הצגת דוחות שנתיים שהוגשו במדינת התושבות. עורך הדין ינחה אתכם כיצד להכין את התשתית הראייתית הזו מראש כדי שתוכלו ליהנות מהטבות המס המגיעות לכם.
שאלות ותשובות:
האם כדאי לי לחתום על זכרון דברים לפני החוזה?
מומלץ מאוד להימנע מחתימה על זכרון דברים. מסמך זה נחשב לחוזה מחייב לכל דבר ועניין אך הוא בדרך כלל חסר את כל ההגנות המשפטיות הדרושות לכם. עדיף להמתין מספר ימים ולחתום ישר על חוזה מכר מפורט ומקצועי.
מה חשוב לבדוק בנסח הטאבו?
בנסח הטאבו תוכלו לראות שאתם אכן רשומים כבעלי הדירה ובנוסף, נסח הטאבו מראה, האם רשומים על הדירה עיקולים או שעבודים לצד ג', רישומים שיש לטפל בהם בטרם תוכלו לבצע עסקת מכר. מוכרים לא מעט מקרים בהם המוכר לא היה רשום כבעל הנכס בטאבו, ולא היה מודע לכך כלל.
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?
פטור ממס שבח ניתן לקבל, על פי רוב, כשמדובר בדירת מגורים ראשונה ויחידה וגם אז יש לעמוד במספר תנאים שקובע החוק: על המוכר להיות בעל הזכות בדירה לפחות 18 חודשים לפני מכירתה, למוכר אין דירה נוספת ובמידה ויש לו אחת כזאת, אחוז הבעלות שלו אינו עולה על 33% מערכה או, שהדירה השנייה נתנה בירושה והוא מחזיק רק ב- 50% מערכה. בנוסף, המוכר לא מכר דירה במהלך 18 החודשים שקדמו למכירת הדירה.
מתי נדרשים לשלם היטל השבחה?
במקרים בהם בזמן הבעלות על הדירה אושרו לכם הקלות בנייה או זכויות בנייה נוספות, ברגע שתבקשו לבצע מכירה, תידרשו בתשלום היטל השבחה.
