מס שבח על דירה ראשונה

חתמתם על חוזה למכירת הדירה? מזל טוב! זהו רגע מרגש, אבל אני יודע שמיד אחריו צפה ועולה השאלה: "כמה מס שבח אצטרך לשלם למדינה?". כמי שמלווה מאות עסקאות מכירה, אני כאן כדי להרגיע: החדשות הטובות הן שבמקרים רבים, התשובה היא כלום. אפס. במאמר הזה אפרק עבורכם, בגובה העיניים, את כל מה שאתם חייבים לדעת על הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, ואיך תוודאו שהוא אכן יעמוד לרשותכם.

לפני הכל: מהו מס שבח ומדוע הוא רלוונטי עבורכם?

במילים הפשוטות ביותר, מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר לכם ממכירת נכס. המדינה רואה ברווח הזה (ה"שבח") הכנסה, ומבקשת למסות אותה. החישוב מתבסס על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות רבות (שנדבר עליהן בהמשך).

אבל, וזה אבל גדול וחשוב, המחוקק הבין שמכירת דירת מגורים יחידה אינה עסקה ספקולטיבית, אלא צעד בסיסי בחיים. לכן, הוא יצר את הפטור החשוב ביותר בתחום מיסוי מקרקעין: פטור מלא ממס שבח למוכרי "דירה יחידה".

3 תנאי הזהב לקבלת הפטור המלא (נכון ל-2025)

כדי ליהנות מהפטור, אתם צריכים לעמוד ב-3 תנאי סף מצטברים. אני תמיד אומר ללקוחותיי, תתייחסו אליהם כאל צ'קליסט – אם עניתם "כן" על שלושתם, אתם כנראה בצד הבטוח:

1. תנאי הדירה היחידה: ביום המכירה, הדירה הנמכרת היא דירת המגורים היחידה שלכם בישראל.
2. תנאי הבעלות (תקופת צינון): אתם מחזיקים בדירה לפחות 18 חודשים. חשוב לדייק: אם רכשתם אותה "על הנייר" מקבלן, 18 החודשים נספרים מהיום בו הדירה הייתה מוכנה למגורים (בדרך כלל, קבלת טופס 4). אם רכשתם דירת יד שנייה, הספירה מתחילה מיום חתימת הסכמי מכר.
3. תנאי התקרה: הפטור המלא ניתן עד לתקרת שווי של 5,008,000 ₪ (נכון לעדכון האחרון התקף לשנים 2024-2027). אם תמכרו את הדירה בסכום גבוה יותר, תשלמו מס שבח רק על החלק היחסי של הרווח שמעל התקרה.

לא עומדים בתנאים? כך מחשבים את המס (וכיצד מקטינים אותו)

גם אם אינכם זכאים לפטור המלא, זה לא אומר שתשלמו מס על כל הרווח. החישוב היום (הנקרא "חישוב ליניארי") מקל משמעותית, וקובע שהמס יחול רק על הרווח שנצבר מינואר 2014 ואילך. שיעור המס עומד על 25% מהרווח הריאלי.

וכאן נכנסת לתמונה העבודה החשובה ביותר של עורך הדין שלכם: הקטנת החוב באמצעות הכרה ב"הוצאות מוכרות". כל הוצאה שהוצאתם להשבחת הנכס או לצורך מכירתו יכולה להיות מקוזזת מהרווח, ובכך להקטין משמעותית את המס שתשלמו. שמרו כל קבלה!

להלן טבלה המרכזת את ההוצאות המוכרות הנפוצות ביותר:

דירה ראשונה – הגדרה

המונח "דירה ראשונה" משמש באופן תדיר בעולמות מיסוי המקרקעין. אולם מושג זה, יש בו כדי להטעות ועל כן חשוב להבהיר כבר בשלב זה – דירה ראשונה, לא חייבת להיות דירתו הראשונה של אדם בחייו. למעשה, משמעות המונח דירה ראשונה היא דירה יחידה. מי שמוכר דירה שהיא דירתו היחידה, יתחייב במס שבח על דירה ראשונה. מי שמוכר דירה כאשר בבעלותו דירה נוספת, יתחייב במס שבח על דירה שנייה.

מס שבח על מכירת מקרקעין

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין – 1963, קובע כי מוכרי זכות במקרקעין יחויבו במס שבח. ככלל, חובת תשלום מס השבח מוטלת על כל מוכר, בין אם דירתו הנמכרת היא דירתו הראשונה ובין אם היא דירתו השנייה.

מה נחשב לשבח?

החוק מגדיר את השבח החייב במס כרווח הנקי של המוכר בעסקה. הרווח הנקי מחושב באופן הבא: מחיר המכירה של הדירה, פחות מחיר הרכישה, בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי. נניח, למשל, כי אדם רכש נכס בשנת 2020 במחיר של 2 מיליון שקלים. בשנת 2025, מכר אותו אדם את הנכס במחיר של 3 מיליון שקלים. במקרה זה, יתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה עומדת על 1 מיליון שקלים.

עם זאת, המוכר הוציא באותן שנתיים 50 אלף שקלים על הוצאות משפטיות והוצאות תיווך, וכן 150 אלף שקלים נוספים על שיפוץ הבית. לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, הוצאות אלו הן הוצאות המותרות בניכוי שכן הן הוצאו עבור הנכס ולצורך השבחתו. על כן, הרווח הנקי בעסקה לא יעמוד על 1 מיליון שקלים, אלא על 800 אלף שקלים בלבד.

מה יהיה שיעור מס השבח?

על פי החוק, שיעור מס השבח יעמוד על 25% מהשבח בעסקה. זאת, בין אם מדובר במס שבח על דירה ראשונה ובין אם מדובר במס שבח על דירה שאינה דירתו הראשונה של המוכר. אם נחזור, לצורך הדוגמה, לתרחיש בו עסקנו לעיל, על המוכר יהיה לשלם מס שבח בשיעור של 200 אלף שקלים. זאת, מאחר שסך השבח עומד על 800 אלף שקלים ו-25% מסכום זה הם 200 אלף שקלים.

חשוב לציין כי במציאות, יכולות להתעורר שלל מורכבויות סביב שיעור מס השבח בעסקה. כך, בזמנים עברו שיעורי המס היו אחרים, מה שיכול להשפיע על החישוב הלינארי של מס השבח. כמו כן, עד לשנת 2014, כמעט כל דירות המגורים היו זכאיות לפטור ממס שבח, מה שמשפיע גם כן על שיעור המס בדירות מסוימות. אף בדירות של חברה, או שנמכרות על ידי מי שעוסק בממכר דירות, שיעור המס יכול להשתנות.

בהתחשב בכל זה, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין שמציע ליווי במכירת דירה בכל מקרה ומקרה ולקבל ממנו ייעוץ מקצועי ומקיף על חבות מס השבח בעסקה. הערכה נכונה של מס השבח שתדרשו לשלם צפויה להשפיעה על העסקה כולה, ולכן מדובר בשלב קריטי וחשוב בהליך מכירת הדירה.

דירה שהתקבלה בירושה

כאמור, פטור ממס שבח אפשרי רק כאשר הדירה היא דירתו הראשונה של המוכר. אולם במקרים בהם הדירה התקבלה בירושה, ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס שבח על דירה ראשונה אף אם עבור היורש, המוכר את הדירה, הדירה אינה דירתו היחידה.

פטור שכזה יינתן בתנאי שהדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה והיא הייתה דירתו הראשונה של המוריש, קודם שנפטר. כמו כן, נדרש כי היורש יהיה בן זוגו, צאצאו, או בן זוג של צאצאו של המוריש וכי המוריש היה נהנה מפטור ממס שבח אילו היה בחיים ומכר את הדירה בעצמו.

בעלות חלקית בנכסים אחרים

ציינתי כאן קודם כי דירה תיחשב לדירה ראשונה רק אם אין בבעלותו של המוכר דירות נוספות. יש לכך סייג חשוב הקבוע בחוק, לפיו אף אם בבעלותו של המוכר שליש דירה נוספת, הוא עדיין יוכל ליהנות מפטור ממס שבח על דירה ראשונה. כל עוד הבעלות בדירה הנוספת אינה עולה על שליש דירה, המוכר יוכל להמשיך וליהנות משיעורי מס שבח לדירה ראשונה. אם הדירה הנוספת התקבלה בירושה, המוכר יוכל להיות בעלים במחציתה ולא רק בשליש ממנה ועדיין ליהנות משיעורי מס שבח לדירה ראשונה.

השאלה האם הבעלות בשליש או חצי דירה נוספת מוגבלת לדירה אחת, או יכולה להיות תיאורטית גם באינסוף דירות, טרם לובנה בפסיקה כל צרכה. אולם נראה כי אין מניעה עקרונית שאדם יהיה בעלים של שליש דירה במספר דירות נוספות, ועדיין ייהנה מפטור ממס שבח על דירה ראשונה כאשר ימכור את הדירה המצויה בבעלותו המלאה.

דברו איתי ונבדוק איך מצמצמים את מס השבח למינימום האפשרי

הפטור ממס שבח על מכירת דירה יחידה הוא אחת מהטבות המס המשמעותיות ביותר שקיימות עבור אזרחי ישראל. הוא יכול להיות שווה לכם מאות אלפי שקלים, ולהוות מקפצה כלכלית אדירה לרכישת הדירה הבאה שלכם, עם זאת, כפי שראינו, מדובר בתחום מורכב של תנאים, סעיפים קטנים וחישובים מורכבים. טעות אחת קטנה, כמו אי-הבנה של "חזקת התא המשפחתי", עלולה למחוק את כל ההטבה. ליווי של עורך דין מקרקעין שחי ונושם את תחום המקרקעין יוודא שתמצו את מלוא הזכויות המגיעות לכם על פי חוק, וידאג שהכסף יישאר בכיס שלכם, ולא בקופת המדינה.

אם אתם עומדים בפני מכירת דירתכם היחידה ורוצים לוודא שאתם עושים זאת נכון, אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ כאן במשרד עו"ד חיים פרטוש. דברו איתי עכשיו ונדאג שלא תשלמו שקל מיותר כמס שבח.