כמי שעוסק בדיני מקרקעין, אני נחשף לכך שבעלי נכסים רבים שומעים על היטל השבחה לראשונה רק כאשר הם מקבלים דרישת תשלום מהעירייה – ולרוב, זה קורה בדיוק ברגע הכי לא מתאים: לפני מכירה, הרחבה או שינוי ייעוד של הנכס. אני רוצה להבהיר בדיוק מהו ההיטל, מתי הוא חל, איך הוא מחושב ואילו פטורים קיימים. כך, תוכלו להיערך כראוי לעסקה או לפרויקט שלכם.
מהו היטל השבחה ולמה הוא קיים?
אני אפתח ביישור קו קצר אודות היטל השבחה. היטל השבחה הוא תשלום חובה לבעל מקרקעין בעקבות עליית ערך הקרקע עליה בנוי הנכס עקב אישור תוכנית בנייה, מתן הקלה או היתר שימוש חורג. הכסף משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמטרתה להשקיע אותו בפיתוח תשתיות ציבוריות.
להלן אציג לכם שלושה מצבים עיקריים המחייבים בתשלום היטל השבחה:
- אישור תוכנית בנייה חדשה – תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד הקרקע וכו'.
- מתן הקלה בתוכניות – חריגה מקווי בניין או מהוראות התוכנית.
- התרת שימוש חורג – למשל, אישור לשימוש מסחרי בנכס מגורים.
אני אדגיש כי לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, בעל נכס נדרש לשלם 50% מסכום ההשבחה. כך, אם למשל כתוצאה משינוי תב"ע בסביבתכם עלה ערך הקרקע ב-100 אלף שקלים לפי הערכת שמאי, הרשות המקומית תוכל לדרוש מכם תשלום היטל השבחה בסכום של 50 אלף שקלים.
כיצד היטל השבחה מוגדר בחוק?
ברצוני להפנות אתכם למקורות החקיקה הספציפיים בהם מוגדר היטל ההשבחה. סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה קובע כי הוועדה המקומית היא הגוף שמוסמך לגבות את ההיטל, בהתאם לכללים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק.
- "השבחה" מוגדרת בחוק כעליית ערך המקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
- מי חייב לשלם? בעל המקרקעין או החוכר לדורות (חכירה של 25 שנים ומעלה).
- לאן הכסף הולך? ההיטל מיועד למימון פיתוח תשתיות, מוסדות ציבור וכדומה.
פטורים והקלות – מתי ניתן להימנע מתשלום היטל השבחה?
אני תמיד ממליץ לבדוק אם קיימת זכאות לפטור לפני שמשלמים את ההיטל. יש כמה מקרים עיקריים שבהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי:
1. פטור מהיטל השבחה לבנייה או הרחבה של דירת מגורים (עד 140 מ"ר)
לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית, ניתן פטור מלא על בנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר בתנאי שהדירה תשמש את הבעלים או קרובו למשך 4 שנים לפחות מגמר הבנייה.
- מוקש לפניך – אם הדירה תימכר לפני שיחלפו 4 שנים מגמר הבנייה, המוכר יידרש לשלם את היטל ההשבחה במלואו
2. חבות בהיטל השבחה בפינוי-בינוי – מי משלם בפועל?
בפרויקטים של פינוי-בינוי, חלות ההקלות הבאות:
- שיעור ההיטל הופחת ל-25% בלבד במקום 50%.
- הרשות המקומית יכולה להחליט שלא לגבות את ההיטל כלל.
- טיפ זהב – היזם משלם בפינוי בינוי: שימו לב: ברוב הפרויקטים היזם נושא בתשלום ההיטל, אך בחלק מהמקרים העלות מגולגלת על הדיירים. לכן, חובה לבדוק היטב את תנאי ההסכם לפני החתימה.
3. פטור מהיטל השבחה בתמ"א 38
אני אציין כי לפי סעיף 19(ב) לתוספת השלישית, לא חל היטל השבחה על תוספת זכויות מכוח תמ"א 38. עם זאת, במקרים בהם הבניין מוגדל ביותר מ-2.5 קומות, על ההגדלה הנוספת יחול היטל השבחה בגובה רבע מההשבחה בפועל. כמו כן, כאשר הדירה מוגדלת במידה משמעותית, מעבר לתוספות המקובלות (ממ"ד, מעלית וכן הלאה), עשוי לחול היטל השבחה על ההגדלה.
מתי וכיצד משלמים את היטל ההשבחה?
חשוב לי להדגיש כי היטל השבחה אינו משולם ברגע אישור התוכנית או התרת השימוש החורג. החוק קובע כי היטל ההשבחה ישולם בעת המימוש של הרווח האמור. לכן, ככלל, צריך לשלם בפועל היטל השבחה בעת מכירת הזכויות בנכס. לעיתים, הבעלים יידרש לשלם היטל השבחה בעת קבלת היתר בנייה או בעת התחלת השימוש החורג. אני ממליץ לכם לברר עם עו"ד מקרקעין מתי תצטרכו לשלם היטל השבחה וכך תוכלו לכלכל צעדיכם בהתאם.
איך מחשבים את היטל ההשבחה בפועל?
עם אישור התוכניות או השימוש החורג, הרשות המקומית נדרשת להציג "לוח שומה". לוח השומה יחושב על בסיס חישוביו של שמאי מוסמך אשר יעריך את עליית ערך הקרקע בכל אחת מהקרקעות המושפעות מהתוכנית.
לא אחת פונים אליי לקוחות הסבורים כי נעשה להם עוול בלוח השומה וכי עליית הקרקע הוערכה בעודף. באותם מקרים נגיש ערר על ההחלטה. במסגרת כך, נציג שומה נגדית המסתמכת על דו"ח שמאי מטעמנו. במקרים אלו, על פי רוב, וועדת הערר מבקשת כי ימונה "שמאי מייעץ" אשר יגיש תגובה בכתב להודעת הערר. אני אדגיש כי הרשות המקומית והעורר יישאו במשותף בעלויות השמאי המייעץ. לאחר קבלת חו"ד השמאי המייעץ, תתקבל החלטה.
אציין כי גם על החלטת ועדת הערר ניתן יהיה לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים. כמו כן, נוכל לבקש מינוי שמאי מכריע אם הדבר יתאים בנסיבות העניין. בשורה התחתונה, אמליץ לכם להגיע לייעוץ ספציפי עבורכם אצל עו"ד המתמחה בדיני התכנון והבניה וכך תוכלו להגיע למסקנה באשר לדרכים הכדאיות להפחית את חבות היטל ההשבחה שלכם.
- מוקש לפניך – מה קורה אם לא משלמים?
אם לא משלמים את ההיטל בזמן:
- לא ניתן יהיה לקבל אישור עירייה לרישום בטאבו מה שימנע מכירה של הדירה.
- הרשות המקומית עלולה להטיל קנסות וריביות.
- לא יינתן היתר בנייה חדש לנכס.
בקיצור, אני ממליץ לבדוק מראש את גובה ההיטל ולתכנן את התשלום בהתאם!
טיפ ממני – תבדקו מראש אם צריך לשלם!
אני ממליץ לבדוק את החבות בהיטל השבחה לפני מכירת נכס או קבלת היתר בנייה. בירור מוקדם מול הוועדה המקומית יכול לחסוך עיכובים, הפתעות לא נעימות ותשלומים מיותרים.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
מוכרים דירה? פנו אליי וודאו כי אינכם מסתבכים עם תשלום היטל השבחה. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני התכנון והבניה בפרט. אצלי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, המציע ליווי משפטי כולל במכירת דירה מהקצה אל הקצה. צרו קשר והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
