פינוי בינוי זכויות הדייר

הזכות לדירת תמורה בפרויקט פינוי בינוי הנה זכות יסודית בעסקה וסביבה יתבצע התהליך כולו. פינוי בינוי הוא פרויקט מורכב הדורש סנכרון בין גורמים שונים, בעלי אינטרסים שונים ומטרות שונות ולכן, על כל דייר הנכנס לתהליך מסוג זה, לדרוש מהיזם לפעול תחת עיקרון השוויון. פרויקטים של פינוי בינוי בבניינים משותפים, דורש כינוס של קבוצת אנשים, המחליטה ללכת יחד, בסנכרון מתמיד אל מול יזם/קבלן. חשוב לזכור, כשקבוצה של אנשים מתכנסת, גם כשהאינטרס של כולם זהה, הדבר עלול לייצר חוסר הסכמה בנושאים מסוימים וויכוחים. פינוי בינוי זכויות הדייר, בואו נבין יותר לעמוק את המשמעויות. 

חוק המקרקעין ותהליכי פינוי בינוי

היות ומדובר בפרויקט מורכב, חשוב שהדיירים הגרים בבניין המיועד לפרויקט, ישמרו על הרכוש שלהם ועל כספם וידרשו לקבל את מה שהובטח להם. לפיכך, החוק עגן את הזכויות השונות המגיעות לדיירים בפרויקט פינוי בינוי לרבות, כיסוי מלא של שכר הדירה, בתקופה בה מתבצע הפרויקט ולא ניתן לגור בבניין העובר שדרוג. שכר הדירה יחושב מרגע התחלת הפרויקט ועד סיום מלא של הבנייה. פרויקט פינוי בינוי זכויות הדייר, מתבסס על חוקים ברורים אותם קבע המחוקק. 

פינוי בינוי זכויות הדייר – דירת תמורה

פרויקט פינוי בינוי עוסק בהריסת מבנה קיים במטרה לבנות במקומו מבנה חדש, מעודכן, חדשני ובטיחותי יותר. דיירי המבנה מוכרים למעשה את הזכויות שלהם בנכס ובתמורה לכך, הם זכאים לקבל נכס חדש ומשודרג, על פי רוב, גדול יותר, מהנכס שהיה להם קודם לכן, כל זאת ללא השקעה כספית. דירת המגורים החדשה אותה יקבלו מהיזם תהיה בעלת חדר נוסף שלא היה קודם לכן, ממ"ד ומרפסת שמש. בנוסף, כל דייר בפרויקט פינוי בינוי יקבל חניה פרטית. זאת ועוד, בזמן ביצוע הפרויקט, כשלא ניתן יהיה לגור בדירה, יעבור הדייר לדירה בשכירות, שכירות אותה ישלם היזם עבור כל דייר מהבניין. כיסוי תשלום שכר הדירה כולל גם את הובלת חפציו  האישיים של הדייר מהדירה הנכנסת לתהליך ההריסה, לדירה המושכרת ובתום הבנייה, החזרת הציוד האישי של הדייר לדירת התמורה. 

פינוי בינוי זכויות הדייר הערה חשובה: דייר אינו חייב להיענות להצעת היזם והוא רשאי לבקש דירת תמורה בפרויקט אחר, פעולה הקרויה בשם "חלופת תמורה". גודל ושווי התמורה החלופית יהיו בהתאם לגודל ושווי דירת התמורה שאמור היה לקבל הדייר בפרויקט המקורי.

הזכות לבחור את היזם

נציגות הדיירים הנבחרת יכולה לצאת לקמפיין בו היא תזמין יזמים להציע הצעות, לנהל מול כל אחד משא ומתן ובסופו של תהליך, לקבל החלטה מי מבין היזמים הוא הטוב ביותר לפרויקט. אחד הדברים שחשוב מאוד לבדוק אצל היזם הפוטנציאלי הוא, האיתנות הכלכלית שלו. דבר נוסף חשוב, יש לחייב את היזם הנבחר לעבוד עם קבלן מבצע הרשום בפנקס הקבלנים בישראל ומחזיק באישור מחברת ביטוח גדולה, על יכולת עמידה בתנאי הביטוח הנדרשים מקבלנים. 

עיקרון השוויון

לדיירים יש את הזכות לדרוש מהיזם/קבלן את עיקרון השוויון הקובע, כל דייר בפרויקט יקבל תמורה דומה לדייר אחר בעל נכס דומה, כאשר יכולים להיות מקרים יוצאים מן הכלל. מדובר בזכות חשובה ביותר המייצרת רוגע בין כלל דיירי הפרויקט, משווה בניהם את התמורה ואף, מחייבת את הקבלן לידע את הדיירים על הפרת עיקרון זה, על ידי מי מהדיירים. זכות נוספת העומדת לדיירים הנה הזכות לדרוש מהיזם שהמפרט הטכני של כלל הדירות המשודרגות, יהיה זהה למפרט הטכני אותו יקבלו דיירים שירכשו דירות חדשות בפרויקט. 

זכות הסירוב

החוק מקנה לדיירים את האפשרות לסרב לאשר בחתימתם את פרויקט הפינוי בינוי המוצע להם. אולם, יש לקחת בחשבון שהחוק מבדיל בין סירוב הגיוני לסירוב בלתי סביר. הזכות לסרב לפרויקט פינוי בינוי מותנית בעמידה באחד מהתנאים כדלקמן – הדייר מוכיח שאין לו כל כדאיות כלכלית בפרויקט, היזם אינו מראה בטוחות ראויות, היעדר קבלת פתרון מגורים ראוי לתקופת הבנייה ומספר דיירים גדול יחסית שאינו מעונין בפרויקט. תנאי נוסף המצדיק את סירובו של דייר כלשהו הנו היעדר חלופה מותאמת לצרכיו של הדייר לתקופת הבנייה, או נסיבות אישיות יוצאות דופן. 

חשוב לציין, דייר שאינו עומד באחד מהתנאים המוזכרים לעיל ומסרב לפרויקט, עלול להיתבע בתביעת נזיקין, הן על ידי דיירי הבניין והן על ידי היזם. כשמדברים על פינוי בינוי זכויות הדייר, יש לקחת בחשבון שהזכויות אינן בלתי מוגבלות. 66% של דיירים המעוניינים בפרויקט, עשויים להיות פקטור משמעותי בבית המשפט. בכל מקרה, כניסה לפרויקט פינוי בינוי מחייבת את שכירת שירותיו של עורך דין פינוי בינוי המתמחה מקרקעין כעורך דין חיים פרטוש שילווה אתכם, הדיירים, לאורך כל תקופת הפרויקט.