עסקת קומבינציה היא עסקה ברמת מורכבות גבוהה מאוד בתחום הנדל"ן. ענף הנדל"ן, בדיוק כמו מוסדות המדינה, רווי תהליכים ביורוקרטיים, תשלומי מיסים ותהליכים נוספים שאינם פשוטים לאזרח מן השורה. אנשי מקצוע יודעים, שקיימות מלכודות רבות בדרך לעסקת נדל"ן בכלל ובעסקת קומבינציה בפרט. הקרקעות בישראל יקרות, כל עסקת מקרקעין מייצרת, על פי רוב, תשלומי מס כבדים ואי ידיעת החוקים עלולה פשוט לסבך אתכם מאוד. חשוב לומר, גם אם אתם מלווים בעורך דין מקרקעין בעסקת נדל"ן כלשהי, ועל אחת כמה וכמה, אם מדובר בעסקת קומבינציה מורכבת, עליכם להכיר גם כן את הדברים כמה שניתן.
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה הנה עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם פרטי או חברה, במקום לקבל תשלום על הקרקע, מקבל בעל הקרקע שירותי בנייה. היזם, הרוכש, בונה על הקרקע של הבעלים, בהתאם להיתרי הבנייה הקיימים ובסיום הבנייה, הבעלים של הקרקע והיזם, מתחלקים בניהם ברווחים שייצרו המבנים החדשים שנבנו על ידי היזם. בעל קרקע שמכר ליזם 40% מהקרקע שלו תמורת שירותי הבנייה של היזם, יקבל מרווחי העסקה 60% והיזם יקבל 40% בלבד. יש לציין, גם הוצאות השיווק, הפרסום והמכירה יהיו באחריות היזם ולא באחריות בעל הקרקע בשום צורה.
למי מיועדות עסקאות קומבינציה?
עסקאות קומבינציה יכולות להתאים לכל אדם המחזיק בבעלותו קרקע בעלת היתרי בנייה מידיים או עתידיים למשל, קרקע שהופשרה כחלק מתוכנית כוללת וקיים צורך באישור תוכנית בניין עיר לטובת הוצאת היתרים. עסקה מסוג זה יכולה להתאים גם לאנשים שבבעלותם בית או בניין מגורים אולם, בהשוואה לשטח שעליו בנוי הבניין, אושרו התרי בנייה נוספים, כך שבמקום הבניין הקיים ניתן לבנות בניין אחר, גדול יותר, הכולל כמות גדולה בהרבה של יחידות דיור. עסקאות קומבינציה מתאימות גם לקרקעות עליהן ניתן לבנות בנייני מגורים וגם לקרקעות להן ניתן היתר לבנייה של משרדים, שטחים מסחריים ומבנים לשימוש מעורב. מהצד השני של עסקת הקומבינציה, היא מתאימה לכל יזם שיש לו יכולות בנייה ועובד בשוטף מול קבלני ביצוע.
היתרונות של עסקאות קומבינציה
- היתרון העיקרי הוא חסכון בתשלומי מיסים וזו גם הסיבה המרכזית שמביאה אנשים לחפש עסקאות מסוג זה. מכירת קרקע בצורה סטנדרטית ובתמורה לתשלום מידי, מייצרת מן הסתם אירוע מס בו נדרש בעל הקרקע לשלם מס שבח על העסקה. במקרים מסוימים יידרש בעל הקרקע לשלם בנוסף היטל השבחה ולעיתים אף מיסים ותשלומים נוספים. תשלום מס שבח מותנה במועד רכישת הקרקע והוא יכול להגיע לסך של 40% מהרווח כלומר, הפער בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הרכישה של הקרקע. זאת ועוד, ישנם מקרים בהם בעל הקרקע נדרש לשלם אפילו יותר מ- 40%. חשוב לדעת, כשמוכרים קרקע לא ניתן לקבל בשום אופן פטור מתשלום מס שבח.
אציין עוד, קרקע שעליה בנוי בניין מגורים, ניתן בהחלט לקבל החלטה על הריסת הבניין ובניית בניין
אחר במקומו אולם, גם במקרה זה, ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח רק ביחס לשווי בית המגורים אבל
לא על שווי הזכויות שלא מומשו כלומר, שווי המציין את פוטנציאל בניית הבניין החדש. במקרה זה
תהיה חובת תשלום מס שבח לפי שווי בניין המגורים שניתן היה לבנות.
לפיכך, היתרונות של עסקאות קומבינציה מובהקות, במקום לבצע מכירה של מלא הזכויות בקרקע,
מוכרים חלק מסוים מהן כלומר, רק חלק מהקרקע. עבור החלק שנמכר משלמים את כל תשלומי
המיסים הנדרשים. עבור החלק שלא נמכר, מקבל בעל הקרקע דירות מגורים בבניין החדש. המיסים
שיש לשלם בעבור מכירה של דירות מגורים, קטנים יותר מהמיסים שמשולמים עבור מכירת קרקע. זאת
ועוד, כשמוכרים דירות מגורים קיים סיכוי לקבל פטור מתשלום מיסים מסוימים.
- יתרון נוסף של עסקת קומבינציה הוא הרווח הגדול יותר שנוצר ממכירתן של דירות מגורים, לעומת מכירה של קרקע. בהתחשב בתשלומי המיסים המופחתים ועליות מחירי ענף הנדל"ן ברור לחלוטין שמכירת הדירות תשאיר רווח גבוה יותר מאשר הרווח שיוותר ממכירת הקרקע במלואה.
חסרונות שחשוב להכיר גם כן
- התמורה בעסקת קומבינציה מועברת אך ורק לאחר סוף הבנייה, שנתיים עד שלוש שנים לאחר החתימה על העסקה.
- בעסקאות קומבינציה קיימת רמת סיכון יחסית גבוהה, קיים חוסר וודאות בנוגע לעמידה במועדים שנקבעו, אי וודאות בנוגע לאיכות הבנייה והיכולת של היזם לעמוד בכל התשלומים שיהיו לו בדרך.
עסקאות קומבינציה
שאלות ותשובות:
מה המשמעות של עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה הנה עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם פרטי או חברה, במקום לקבל תשלום על הקרקע, מקבל בעל הקרקע שירותי בנייה. היזם, הרוכש, בונה על הקרקע של הבעלים, בהתאם להיתרי הבנייה הקיימים ובסיום הבנייה, הבעלים של הקרקע והיזם, מתחלקים בניהם ברווחים שייצרו המבנים החדשים שנבנו על ידי היזם.
למי יכולה להתאים עסקת קומבינציה?
עסקאות קומבינציה יכולות להתאים לכל אדם המחזיק בבעלותו קרקע בעלת היתרי בנייה מידיים או עתידיים למשל, קרקע שהופשרה כחלק מתוכנית כוללת וקיים צורך באישור תוכנית בניין עיר לטובת הוצאת היתרים. עסקה מסוג זה יכולה להתאים גם לאנשים שבבעלותם בית או בניין מגורים אולם, בהשוואה לשטח שעליו בנוי הבניין, אושרו התרי בנייה נוספים כך שבמקום הבניין הקיים ניתן לבנות בניין אחר, גדול יותר, הכולל כמות גדולה בהרבה של יחידות דיור.
האם קיים יתרון מיסוי בעסקת קומבינציה?
אכן כן, קיים חסכון בתשלומי מיסים וזו גם הסיבה המרכזית שמביאה אנשים לחפש עסקאות מסוג זה. מכירת קרקע בצורה סטנדרטית ובתמורה לתשלום מידי, מייצרת מן הסתם אירוע מס בו נדרש בעל הקרקע לשלם מס שבח על העסקה. בעסקה של מכירת דירות ניתן לקבל פטורים שונים או לפחות הפחתות בשיעור תשלומי המס.
האם קיימים חסרונות בעסקאות קומבינציה?
בחיים שום דבר אינו מושלם וגם לעסקת קומבינציה ישנם חסרונות. התמורה בעסקת קומבינציה מועברת אך ורק לאחר סוף הבנייה, המתנה של שנתיים עד שלוש שנים. בנוסף, מדובר בעסקה עם רמת סיכון גבוהה באופן יחסי.
