מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה
הזינו את מחיר הדירה, מדד הבסיס ולוח התשלומים מהחוזה. תקבלו את תוספת ההצמדה המשוערת לכל תשלום, את החלק המוצמד מהמחיר ואת ההשפעה האפשרית על מס הרכישה.
בחוזה עם קבלן שנחתם מ-7.7.2022 מותר להצמיד למדד תשומות הבנייה רק עד מחצית מכל תשלום, ו-20% מהמחיר ששולמו בחתימה לא מוצמדים בכלל. כך, לכל היותר 40% מהמחיר מוצמדים, וההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה. בדירה של 2.5 מיליון ₪ עם עלייה של 0.3% בחודש במשך שנתיים, ההצמדה מוסיפה כ-46 אלף ₪.
איך המחשבון עובד
לכל תשלום בלוח התשלומים המחשבון בודק שלושה דברים: איזה חלק ממנו מוצמד, מה היה המדד ביום התשלום לעומת מדד הבסיס, ומה ההפרש בשקלים. כך קובע סעיף 5ג לחוק המכר (דירות), שנוסף בתיקון 9 וחל על חוזים שנחתמו מ-7.7.2022:
- ברירת המחדל היא שתשלומים לקבלן לא מוצמדים לשום מדד.
- הצדדים יכולים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה למגורים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
- 20% מהמחיר ששולמו במועד החתימה, או לפני כל תשלום אחר, לא מוצמדים בכלל.
- ההצמדה חלה רק עד מועד המסירה שנקבע בחוזה. אם הקבלן מאחר, תקופת האיחור לא מייקרת לכם את הדירה, אלא אם האיחור נובע מאחד החריגים שבסעיף 5א(ג), למשל נסיבות שאינן בשליטת הקבלן.
- המדד הקובע הוא המדד שפורסם לאחרונה לפני מועד התשלום.
אם יש לכם את ערכי המדד בפועל, הזינו אותם בשורת כל תשלום. אם לא, המחשבון משתמש בשינוי החודשי שבחרתם כתחזית. את מדד הבסיס לוקחים מהחוזה עצמו.
דוגמה: דירה של 2.5 מיליון ₪
חמישה תשלומים של 20%: בחתימה, ואחרי 6, 12, 18 ו-24 חודשים. המסירה החוזית אחרי 24 חודשים, מדד בסיס 100 ועלייה של 0.3% בחודש.
| תשלום | סכום | חלק מוצמד | מדד | הצמדה |
|---|---|---|---|---|
| חתימה | 500,000 ₪ | 0 ₪ | 100.00 | 0 ₪ |
| חודש 6 | 500,000 ₪ | 250,000 ₪ | 101.81 | 4,534 ₪ |
| חודש 12 | 500,000 ₪ | 250,000 ₪ | 103.66 | 9,150 ₪ |
| חודש 18 | 500,000 ₪ | 250,000 ₪ | 105.54 | 13,850 ₪ |
| חודש 24 | 500,000 ₪ | 250,000 ₪ | 107.45 | 18,635 ₪ |
סך ההצמדה: כ-46,169 ₪, ו-40% מהמחיר מוצמדים. אם המסירה החוזית הייתה אחרי 12 חודשים בלבד, ההצמדה הייתה נעצרת במדד של חודש 12, והסכום יורד לכ-31,984 ₪. ואם שילמתם בחתימה רק 10%, הפטור חל רק על הסכום ששולם, ויותר מהמחיר נכנס להצמדה.
ומה עם מס הרכישה?
הפרשי ההצמדה מגדילים את מה ששילמתם בפועל על הדירה. בפוסט של עו״ד חיים פרטוש על מדד תשומות הבנייה הוא מזכיר שההצמדה יכולה להוסיף עשרות ואף מאות אלפי שקלים, ושיש לה השפעה גם על מס הרכישה. המחשבון מראה המחשה: אם ההפרשים ייכללו בשווי הרכישה, בדוגמה למעלה מס הרכישה לדירה יחידה עולה מ-20,538 ₪ לכ-22,847 ₪. האופן שבו זה נעשה בפועל תלוי בדיווח ובנסיבות, ולכן כדאי לתכנן את זה מראש עם עורך הדין.
מה אפשר לעשות לפני החתימה
- לשלם 20% בחתימה: הסכום הזה יוצא מההצמדה לגמרי.
- להקדים תשלומים: תשלום מוקדם נושא פחות חודשים של הצמדה.
- לבדוק את סעיף ההצמדה: לוודא שהוא לא מצמיד יותר ממחצית מכל תשלום, שמדד הבסיס מוגדר ברור, ושההצמדה נעצרת במסירה החוזית.
- לנהל משא ומתן: החוק קובע תקרה, לא חובה. אפשר להסכים על הצמדה נמוכה יותר או על אי הצמדה.
עו״ד פרטוש אומר בסרטון "רכישת דירה מקבלן מול יד שנייה" שאין חוזה סטנדרטי מול קבלן. הסעיף הזה הוא דוגמה טובה: הוא נראה טכני, אבל הוא אחד הסעיפים היקרים בחוזה.
איך בודקים דרישת תשלום של הקבלן
בכל דרישת תשלום צריכים להופיע מדד הבסיס, המדד הקובע לאותו תשלום והחלק מהתשלום שעליו חושבה ההצמדה. הזינו את שלושת הנתונים בשורה המתאימה במחשבון והשוו לסכום שהקבלן דרש. פער יכול לנבוע ממדד לא נכון, מהצמדה של כל התשלום במקום מחציתו, או מהצמדה שנמשכת אחרי המסירה החוזית.
מתי לפנות לעורך דין
לפני שחותמים על חוזה הקבלן, כשעוד אפשר לשנות את לוח התשלומים ואת נוסח ההצמדה. גם אחרי החתימה כדאי לבדוק את דרישות התשלום של הקבלן: חישוב שמצמיד יותר ממחצית, או שממשיך להצמיד אחרי מועד המסירה החוזי, סותר את החוק.
שאלות נפוצות
להמשך קריאה
כלים נוספים
- חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, סעיף 5ג (נבו)
- חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), אתר הכנסת
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים
- עו״ד חיים פרטוש, פוסט על מדד תשומות הבנייה (פייסבוק, 29.9.2026)
- עו״ד חיים פרטוש, "רכישת דירה מקבלן מול יד שנייה" (יוטיוב)
כלי מידע באתר משרד עו״ד חיים פרטוש (מ״ר 63935), המבוסס על החוק והמקורות הרשמיים שלמעלה. התוצאה היא הערכה בלבד ואינה מחליפה ייעוץ משפטי. הנתונים נבדקו לאחרונה ב-4.11.2026.
זקוקים לליווי משפטי?
עו״ד חיים פרטוש - פעיל בתחום המקרקעין מאז 2012.
זקוקים לליווי משפטי בעסקת מקרקעין?
פגישת ייעוץ עם עו״ד חיים פרטוש - ראייה כוללת, תכנון מס מקדים וליווי מקצה לקצה.
