רכישת דירה בישראל היא חלום יקר – ולעיתים גם מורכב ומרתיע. לצד המשכנתא, ההון העצמי וההוצאות הנלוות, אחת מההוצאות המרכזיות שכל רוכש חייב להביא בחשבון היא מס הרכישה.
רבים מהלקוחות שפונים אליי מופתעים לגלות שהמס אינו אחיד, והוא מושפע מפרטים רבים: שווי הדירה, מספר הדירות שבבעלות הרוכש, הסטטוס האישי ועוד.
במאמר זה אסביר מהו מס קנייה (רכישה) על דירה, כיצד הוא מחושב, מי זכאי להקלות, ומה חשוב לדעת כדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות לכם עשרות אלפי שקלים.
מהו מס קנייה על דירה?
מס קנייה – או בשמו המדויק "מס רכישה" – הוא מס שמוטל על כל רוכש דירה בישראל, החל מהרגע בו נחתם חוזה הרכישה. המס נגבה על ידי רשות המיסים, ויש לדווח עליו ולשלמו תוך 60 ימים ממועד החתימה על החוזה. אי-תשלום בזמן עלול לגרור קנסות וריביות משמעותיות.
המונח "מס קנייה" אמנם נפוץ בשפת היום-יום, אך חשוב לדייק ולקרוא לו בשמו הרשמי – מס רכישה – שכן זהו מונח משפטי מחייב.
שיעורי מס רכישה – תלוי מי קונה וכמה הוא משלם
שיעור המס נקבע לפי מדרגות מס המתעדכנות מדי שנה על פי מדד. נכון לכתיבת שורות אלו, אלו העקרונות העיקריים:
רכישת דירה יחידה – כלומר, כאשר זו הדירה היחידה שבבעלות הרוכש – נהנית ממדרגות מס מופחתות:
- עד סכום מסוים (כמעט 2 מיליון ש"ח) – פטור מלא.
- לאחר מכן – מדרגות מס של 3.5%, 5%, 8% ו־10% לפי שווי הדירה.
רכישת דירה שנייה או נוספת (דירה להשקעה) – הרוכש משלם 8% מס מהשקל הראשון ועד 10% על חלק מהשווי.
הרשות מבצעת הבחנה ברורה בין "דירה יחידה" לבין "דירה נוספת", ולכן יש משמעות רבה למצב הבעלות של הרוכש בעת הרכישה – גם אם הוא צפוי למכור את דירתו הקודמת בהמשך.
פטור ממס רכישה – מתי ולמי?
ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור חלקי או מלא ממס רכישה. הנה כמה דוגמאות נפוצות:
- רוכשי דירה יחידה בסכומים נמוכים – נהנים מפטור או מדרגות מס נמוכות כאמור.
- עולים חדשים – זכאים למדרגות מס מיוחדות בעת רכישת דירה ראשונה בישראל.
- נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות – עשויים ליהנות מהקלות משמעותיות במס הרכישה.
- רוכשים במסגרת הליך פירוק שיתוף בין בני זוג או בהעברת זכויות מכוח הסכם גירושין – במקרים אלו לעיתים אין חבות במס כלל.
כמובן, כל מקרה נבחן לגופו. אני ממליץ להציג בפני עו"ד מקרקעין שלכם את כל הנתונים האישיים מראש – כדי לבחון את זכאותכם להטבות.
איך מדווחים על מס רכישה?
לאחר חתימת חוזה הרכישה, יש לדווח לרשות המיסים באמצעות טופס ייעודי. ניתן להגיש את הדיווח באופן מקוון (אם הרוכש מיוצג על ידי עו"ד), או ידנית בלשכת מיסוי מקרקעין האחראית על האזור שבו נמצא הנכס.
הדיווח חייב לכלול את פרטי העסקה, סכום התמורה, פרטי הצדדים ותיאור הנכס. לאחר הגשת הדיווח, הרשות תנפיק שומת מס – אותה יש לשלם תוך המועד שנקבע. חשוב לציין: לעיתים הרשות תבקש מסמכים נוספים, או תערוך שומה מחדש לפי שווי שוק אם היא סבורה שהתמורה שדווחה אינה משקפת את השווי האמיתי.
תכנון מס קניית דירה (מס רכישה) – כך תחסכו עשרות אלפי שקלים
מניסיוני, אחד התחומים שבהם ניתן לחסוך בצורה חכמה הוא תכנון מס רכישה. הנה כמה דוגמאות:
- משפרי דיור – מי שמוכר את דירתו הקודמת תוך 24 חודשים, נחשב כרוכש דירה יחידה – ולכן עשוי ליהנות ממדרגות מס מופחתות. אך בחודש מאי 2025 הוארכה התקופה מ-18 חודשים ל-24 חודשים במסגרתם ניתן למכור את הדירה הקודמת. היכרות מדויקת עם המועדים העדכניים תמנע מכם לשלם ביוקר.
- עיתוי הרכישה – תיאום נכון של תאריכי החתימה, המסירה והדיווח עשוי לשנות את החבות.
- תכנון נכסים כולל – לעיתים, לקוחות מעוניינים לקנות במקביל מספר דירות או דירות ומגרשים. לחלופין, לקוחות מעוניינים למכור נכסים בד בבד עם רכישת אחרים. אני אעיד מניסיון כי תכנון נכון של כלל העסקאות עשוי להוביל לחיסכון של מאות אלפי שקלים לעומת ביצוע העסקאות בסדר אקראי מבלי לקחת בחשבון שיקולי מס.
בכל המקרים הללו, התייעצות עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובמיסוי עשויה לחסוך לכם סכומים ניכרים.
לפני שתתחילו במימוש זכויותיכם, חשוב לבדוק את כל הנתונים האישיים והעסקיים בצורה יסודית – לא רק את מצבו של הנכס. לדוגמה, גם אם אתם חושבים שמדובר בדירה יחידה, יש מקרים שבהם אתם עשויים להפסיד את ההנחות או הפטורים אם לא תדווחו נכון על מצבכם. תכנון מוקדם של המהלך והבנת כל פרט קטן יכולה לחסוך לכם לא רק כסף, אלא גם עוגמת נפש בהמשך.
מתי לא חלים שיעורי המס הרגילים?
ישנן עסקאות מסוימות שאינן כפופות לשיעורי המס הרגילים:
- העברת זכויות בין בני זוג המתגוררים יחד – פטורה ממס רכישה לחלוטין.
- העברה ללא תמורה בין קרובים – כפופה למס רכישה בשיעור של שליש מהמדרגה הרגילה בלבד.
- רכישת קרקע – שיעור מס רכישה שונה, בהתאם לתקנה 2 לחוק מיסוי מקרקעין (5%-6% מערך הקרקע)
ליווי משפטי מקצועי – המפתח להצלחה במס קנייה על דירה
רבים מהרוכשים מנסים לדווח על מס הרכישה בעצמם – ונתקלים בקושי רב: טפסים לא ברורים, דרישות מסמכים חוזרות, טעויות בחישוב המס והחמצת פטורים. רק לאחרונה ליוויתי רוכש שנדרש לשלם מס רכישה בגובה של 94,000 ₪ – אך לאחר בדיקה גילינו שהוא עומד בקריטריונים לדירה יחידה, והמס הופחת ל־6,100 ₪ בלבד.
חיים פרטוש משרד עו"ד
רוכשים דירה? פנו אליי לייעוץ מס מדויק. אני, עו"ד חיים פרטוש, אבדוק את כל האפשרויות שלכם לחיסכון במס רכישה, אלווה אתכם מול הרשויות, ואוודא שתשלמו רק את מה שצריך – לא שקל אחד יותר.
במשרדי, אני בודק את זכויות הרוכש, ממלא את הטפסים הנדרשים, מתקשר ישירות עם לשכת מיסוי מקרקעין ומבצע את כל הליווי עד לקבלת אישור סופי – כדי שתדעו מראש בדיוק מה תשלמו, ותוכלו לתכנן את התקציב שלכם בהתאם.
