כאשר בני משפחה יורשים דירה, הם מגלים שלא רק הזיכרונות והערך הרגשי מגיעים עם הנכס – אלא גם השלכות מס. השאלה שמעסיקה רבים היא: האם נשלם מס שבח כשנמכור את הדירה? אם כן – כמה? ומתי? כעורך דין מקרקעין שמלווה יורשים ומוכרי דירות ירושה באופן קבוע, אני מסביר ללקוחותיי שאין תשובה אחת לכל מקרה – אבל יש עקרונות ברורים שחייבים להכיר. במאמר זה אסביר מתי משלמים מס שבח על דירת ירושה, מהם הפטורים האפשריים, איך מחושב השבח, ומדוע חשוב לקבל ייעוץ משפטי מדויק.
מתי משלמים מס שבח על דירת ירושה?
אני רוצה לפתוח בהברה חשובה – הורשה היא לא מכירה ולכן העיזבון לא צריך לשלם מס שבח על העברת דירה בירושה. לכן, הדיון שלנו נסוב סביב מכירת דירה שהתקבלה בירושה. לאחר הבהרה זו, נוכל לצאת לדרך.
האם תמיד משלמים מס שבח על דירת ירושה?
אני שמח לבשר לכם כי התשובה היא – חד משמעית לא. בחלק מהמקרים ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח במכירת דירת ירושה. סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שלושה תנאים מצטברים לפטור:
- היורש הוא "קרוב" של המוריש – כלומר: בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא.
- בעת פטירתו, הייתה זו דירת המגורים היחידה של המוריש.
- אילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו לפני פטירתו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח (למשל: בשל החזקה בדירה 18 חודשים לפחות).
כאשר כל התנאים הללו מתקיימים, היורש יכול למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח – גם אם בבעלותו דירות נוספות. זהו יתרון משמעותי שמאפשר לממש את הנכס מבלי לשאת בנטל מס כבד.
מתי הפטור לא חל?
אם אפילו אחד משלושת התנאים אינו מתקיים – לא יינתן פטור לפי סעיף 49ב(5). לדוגמה, אם למוריש הייתה יותר מדירה אחת, או אם היורש הוא אח או אחיין – הפטור לא יחול. במקרה כזה, עדיין ניתן לבדוק האם חלים פטורים אחרים – כמו פטור לדירה יחידה, או פטור ליניארי למי שהחזיק בדירה לפני שנת 2014.
כיצד מחושב מס השבח כאשר אין פטור?
כאשר אין פטור ממס שבח, נדרש לחשב את ה"שבח החייב" – כלומר, הרווח מהמכירה שממנו נגזר המס. אלא שבמקרה של דירת ירושה, החישוב מבוסס על נתוני המוריש:
- יום הרכישה – נחשב כיום שבו המוריש רכש את הדירה (ולא מועד קבלת הירושה).
- שווי הרכישה – הוא הסכום ששילם המוריש בעת רכישת הדירה.
היורש "נכנס לנעליו" של המוריש לצורך חישוב השבח, בהתאם לעקרון רציפות המס. המשמעות: אם המוריש רכש את הדירה לפני עשרות שנים, השבח עלול להיות גבוה – ולכן חשוב לבדוק האם ניתן לדרוש הוצאות מוכרות לצורך הקטנת השבח.
יש לקחת בחשבון כי לעיתים קיים קושי ממשי לאתר מסמכים ישנים, קבלות מקוריות או הסכמי רכישה מתקופת המוריש. במקרה כזה ניתן להפעיל שיקול דעת שמאי או להעריך את שווי הרכישה לפי מחירים ששררו באותה תקופה, בתיאום עם רשות המסים. גם לכך יש משמעות כלכלית מכרעת, ולעיתים שווה להיעזר בשמאי מקרקעין מנוסה כחלק מהליך התכנון המיסויי, לצד ההסתייעות החיונית בשירותי עו"ד מקרקעין.
מהן ההוצאות המוכרות שמקטינות את מס השבח?
כדי לצמצם את חבות המס, ניתן לכלול בחישוב השבח הוצאות שהוציא המוריש או היורש על הדירה:
- מס רכישה ששולם בעת רכישת הדירה.
- שכר טרחת עורך דין ותיווך.
- עלויות שיפוץ והשבחה (לא תחזוקה שוטפת).
- היטלי השבחה ששולמו.
- הוצאות מימון רלוונטיות (כגון ריביות על הלוואות למימון הרכישה).
- התאמות אינפלציוניות – חישוב השבח הריאלי ולא השבח הנומינלי.
יש חשיבות מכרעת לכך שההוצאות יתועדו בצורה מלאה. במקרים שבהם ייצגתי לקוחות במו"מ מול רשות המסים, היכולת להציג קבלות מסודרות על שיפוצים או תשלומים למתווך עשתה את כל ההבדל. היו גם מקרים שבהם באמצעות שיח ישיר עם פקיד השומה והצגת מסמכים נלווים, הצלחנו להוסיף הוצאות "רכות" לחישוב – כגון שווי שעות עבודה של היורש ששיפץ בעצמו את הדירה והציג ראיות לכך.
אל תחכו לרגע האחרון. רגע לפני שאתם מפרסמים את הדירה או חותמים על חוזה – התייעצו עם עורך דין שמבין גם במיסוי. בדיקה אחת מדויקת יכולה למנוע טעויות יקרות, ולעיתים גם להחזיר אליכם עשרות אלפי שקלים שכבר שילמתם.
ומה לגבי הפטור הליניארי המוטב?
במקרים בהם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014, אך לא ניתן לנצל את הפטור המיוחד ליורשים – ניתן לרוב ליהנות מהפטור הליניארי המוטב. פטור זה מעניק הקלה במס על החלק היחסי של הרווח שנצבר עד לתאריך זה.
לדוגמה, אם הדירה נרכשה בשנת 2000, והמכירה מתבצעת ב-2025, אזי רק חלק מהשבח שנצבר מ-2014 ואילך ימוסה. יתרת השבח פטורה. כך ניתן לצמצם משמעותית את חבות המס, במיוחד בדירות שנרכשו לפני שנים רבות.
אם קיבלתם דירת ירושה ואתם שוקלים למכור – פנו אליי לייעוץ מס מקצועי. בדיקה יסודית עכשיו יכולה לחסוך לכם הרבה בעתיד.
חיים פרטוש משרד עו"ד
מוכרים דירה שקיבלתם בירושה? רוצים לצמצם את המס למינימום ההכרחי? אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בליווי מוכרי דירות ירושה, ובתכנון מיסוי אופטימלי לעסקאות אלו. במשרדי נבצע עבורכם בדיקה מדוקדקת של הזכויות, נבחן את כל האפשרויות לפטור או להפחתת מס, ונלווה אתכם מול רשות המסים לאורך כל הדרך. במקרים רבים חסכנו ללקוחותינו עשרות ואף מאות אלפי שקלים, רק בזכות תכנון נכון.
השירות ניתן בשיטת ONE STOP SHOP וכולל גם בדיקה של צו הירושה או הצוואה, רישום בטאבו, ניהול המשא ומתן עם הרוכש, הכנת הסכם מכר מקצועי, והפקת שומות מס מדויקות. השילוב בין הבנה משפטית רחבה לידע מיסויי עדכני הוא היתרון שלנו. פנו אלינו, והצטרפו לשורת לקוחותינו המרוצים.
