כאשר אחים יורשים דירה מהוריהם, לא אחת עולה השאלה כיצד לחלק את הנכס ביניהם ביעילות ובהגינות. לעיתים מדובר בדירה אחת שאינה ניתנת לחלוקה פיזית – ואז נדרשת הכרעה: האם למכור את הדירה לצד שלישי ולחלק את התמורה, או שאחד האחים ירכוש את חלקם של האחרים.
תרחיש זה, של העברת דירת ירושה בין אחים, מעורר סוגיות משפטיות מורכבות. להלן אסביר כיצד לפעול נכון מבחינה משפטית, ואפרט את האפשרויות לפטור ממס או להפחתה משמעותית שלו, בהתאם למקורות הדין הרלוונטיים.
העברת דירה בין אחים במסגרת חלוקת העיזבון
כאשר העברת הדירה בין האחים נעשית במסגרת חלוקת העיזבון, כלומר – כחלק מהסכם בין יורשים על אופן חלוקת הנכסים – הרי שבמקרים מסוימים ניתן ליהנות מפטור מלא ממס. התנאי לכך הוא שההסכם נעשה בשלב חלוקת העיזבון (ולא לאחר מכן), ושאין תוספת כספית חיצונית לעיזבון במסגרת ההעברה.
במילים פשוטות – אם אחד האחים מקבל את הדירה, והאחרים מקבלים נכסים אחרים (כספים או מקרקעין) מתוך העיזבון, מבלי שאותו אח נדרש לשלם תוספת כספית "מהבית" – הרי שאין מדובר בעסקת מכר, ולכן לא יוטלו מס שבח ולא מס רכישה. מדובר בחלוקה פנימית של נכסי העיזבון, שאינה מהווה "מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין.
מה קורה אם נוסף כסף מחוץ לעיזבון?
אני אדגיש כי ברגע שאותו אח משלם לשאר האחים סכום כסף מתוך חשבונו הפרטי, מעבר לשווי חלקו בעיזבון – חלק זה נחשב כתמורה, והעסקה תיחשב כמכירת זכות במקרקעין. בהתאם לכך, על חלק העסקה המהווה מכר, יוטלו מס שבח מצד האחים המעבירים לו את חלקם ומס רכישה מצד האח הרוכש את הדירה מאחיו.
לדוגמה, אם בדירה ששוויה שני מיליון שקלים מחזיקים שלושה אחים בחלקים שווים, ואח אחד משלם מיליון וחצי שקלים לשני אחיו כדי לרכוש את מלוא הזכויות – הרי שמיליון שקלים הם תמורת חלקיהם בעיזבון, וחצי מיליון הם "תמורה עודפת". חלק זה ייחשב מכר לכל דבר, ויחויב במס בהתאם.
שימו לב – עסקה כזו דורשת דיווח לרשות המיסים, וחישוב המס יתבצע על חלק החייב בלבד.
האם צריך לשלם מס על מכירת דירת ירושה בין אחים ללא תמורה?
חשוב לי להבהיר כי במצבים בהם הדירה נמכרת לאחר חלוקת העיזבון בין האחים, יש לשלם מס שבח ומס רכישה על העסקה. אלא שאם ההעברה קורית ללא תמורה, יחולו הוראות דין אחרות בעניין.
כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה, כלומר – אח מקבל את הדירה מאחיו ללא כל תשלום או הטבה, ניתן לבחון האם מתקיים פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק. פטור זה חל רק כאשר מדובר ב"קרוב", ולפי לשון החוק – אח נחשב כקרוב רק כאשר הדירה התקבלה בירושה מההורים.
כלומר – אם האחים קיבלו את הדירה מהוריהם, והעברת הדירה נעשית בין האחים עצמם, ניתן ליהנות מפטור ממס שבח בעסקת המתנה.
לעניין מס הרכישה, הרי שהמצב מורכב יותר. האח שמקבל את הדירה לא יוכל ליהנות מפטור מלא ממס רכישה אלא מהנחה משמעותית בתשלום – במקום שישלם את מלוא מס הרכישה שהיה משלם אילו היה רוכש אותה בתמורה, הוא ישלם שליש מס רכישה בלבד.
לצורך הדוגמה, נניח כי מדובר בהעברה של דירת ירושה ללא תמורה בשווי 3 מיליון שקלים. בבעלות האח דירה נוספת כך שזו דירתו השנייה. אלמלא ההנחה לקרוב, היה עליו לשלם מס רכישה בסך 8%, כלומר 240 אלף שקלים. מאחר שהוא זכאי להנחה של שני שליש מחבות המס, האח שמקבל את הדירה יידרש לשלם 80 אלף שקלים בלבד.
משמעות הפטור ממס שבח – אך גם המחיר העתידי שלו
כפי שציינתי, בהעברה ללא תמורה בין אחים לדירה שהתקבלה בירושה מהוריהם, יחול פטור ממס שבח. אולם חשוב להבין את המשמעות: ברגע שהדירה תימכר בעתיד על ידי האח שקיבל אותה, לצורך חישוב מס השבח הוא "ייכנס לנעליהם" של אחיו, כלומר – יום ושווי הרכישה יהיו כפי שהיו להוריהם.
אם הדירה נרכשה בעבר בשווי נמוך, והערך הנוכחי גבוה, יתכן חוב מס לא מבוטל במכירה העתידית – אלא אם יתקבל פטור חדש (למשל, פטור על דירה יחידה). לכן חשוב להיערך מראש ולתכנן את העסקה גם לעתיד בעזרת עו"ד מקרקעין המתמחה בתחום.
יורש שקיבל את הדירה מאחיו ללא תמורה עלול לגלות בעתיד, בעת מכירת הדירה, שהוא מחויב במס שבח גבוה – כי שווי הרכישה נחשב לפי מה שההורים שילמו בעבר, ולא לפי שווי השוק בעת קבלת הדירה. בלי תכנון מראש, הפטור שניתן היום עלול להפוך לחוב מס לא מבוטל מחר.
האם ניתן למכור את הדירה בעתיד בפטור ממס?
כאשר האח שקיבל את הדירה רוצה למכור אותה בעתיד, ניתן לבדוק האם הוא עומד בתנאים של פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. לדוגמה, אם זו דירתו היחידה והוא החזיק בה בפרק הזמן הקבוע בחוק (ארוך יותר משמעותית מדירה יחידה "רגילה"), המוכר יוכל ליהנות מהפטור לדירה יחידה.
בנוסף, אם מדובר ביורש שהוא בן זוג או צאצא של המוריש, והמוריש החזיק רק בדירה אחת – ניתן לבחון את תחולת הפטור המיוחד לדירת ירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק.
בכל מקרה, חישוב המס במכירה עתידית יתחשב ביום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים, ולעיתים יחול הפטור הליניארי המוטב, בהתאם לתקופות הרלוונטיות.
חיים פרטוש משרד עו"ד
משרד עורכי הדין בראשותי מלווה אחים ויורשים בעסקאות מורכבות של העברת דירות בין בני משפחה – מהקצה אל הקצה. אני בודק את מבנה העסקה, בונה תכנון מס מיטבי, עורך את ההסכמים הנדרשים ודואג לרישום בטאבו. ליווי מקצועי מקדים חוסך סכסוכים, חיובי מס מיותרים והליכים משפטיים ארוכים. אל תבצעו צעד כזה ללא ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם לצרכים שלכם, צרו קשרעם משרדי היום לקבלת שיחת ייעוץ ללא התחייבות.
