חתמתם על חוזה? מזל טוב! זו אחת ההחלטות הגדולות והמרגשות בחיים. אבל רגע לפני שאתם פותחים את השמפניה, יש עוד שלב קריטי ופחות זוהר שחייבים לנהל נכון: תשלום מס הרכישה. "תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?" זו לא שאלה טכנית, זו שאלה שיכולה להיות שווה לכם עשרות אלפי שקלים בקנסות וריביות. כמי שמלווה עסקאות נדל"ן יום-יום, אני כאן כדי לעשות לכם סדר, להסביר את לוחות הזמנים, ולהראות לכם איך לעבור את התהליך הזה בצורה חלקה ובטוחה.
חוק ה-60 יום: מתי בדיוק מתחיל מרוץ התשלום?
בלי הקדמות מיותרות, הנה השורה התחתונה שאתם חייבים להכיר:
החוק קובע שיש לשלם את מס הרכישה במלואו תוך 60 יום מיום ביצוע העסקה.
וכאן נמצא המוקש הראשון שרבים נופלים בו. מהו "יום ביצוע העסקה"? לקוחות רבים מניחים שהספירה מתחילה ביום קבלת המפתח או ביום רישום הדירה בטאבו. זו טעות קריטית. השעון מתחיל לתקתק מרגע החתימה על הסכמי מכר מחייבים. מרגע שחתמתם, אתם בתוך תקופת 60 הימים, גם אם הכניסה לדירה תהיה בעוד שנה.
"שומה עצמית": למה האחריות נמצאת קודם כל אצלכם?
בשונה ממסים אחרים, בהם אתם מקבלים דרישת תשלום מסודרת, במיסוי מקרקעין התהליך מתחיל אצלכם. אתם, באמצעות עורך דין המקרקעין המלווה אתכם, נדרשים להגיש לרשות המיסים דיווח על העסקה וחישוב של המס לתשלום. הליך זה נקרא "שומה עצמית".
רשות המיסים בוחנת את הדיווח שלכם, וברוב המקרים מאשרת אותו ושולחת לכם שובר תשלום. במקרים מסוימים, אם היא חושבת ששווי העסקה שהוצהר אינו ריאלי או שיש טעות בחישוב, היא עשויה להוציא "שומת מנהל" מתוקנת. אך בכל מקרה, האחריות הראשונית לדווח ולחשב את המס בזמן חלה עליכם.
|
⚠ זהירות, מוקש! ⚠ אל תתבלבלו בין מועד הדיווח למועד התשלום זהו אחד הבלבולים הנפוצים והמסוכנים ביותר. החוק מבחין בין שני מועדים שונים:
איחור בדיווח יכול לגרור קנסות בפני עצמו, גם אם שילמתם בזמן. איחור בתשלום יוביל לסנקציות כספיות כבדות, כפי שנראה מיד. ניהול נכון של שני לוחות הזמנים האלה הוא קריטי. |
מה קורה אם מאחרים בתשלום? מכונת הקנסות והריביות
איחור בתשלום מס רכישה הוא לא עניין של מה בכך. רשות המיסים מפעילה מנגנון סנקציות אוטומטי, שהופך חוב קטן יחסית לכדור שלג שקשה לעצור:
- הפרשי הצמדה וריבית: מהיום ה-61 ואילך, החוב שלכם מתחיל לצבור ריבית והפרשי הצמדה למדד. מדובר בריבית פיגורים שנתית של 4%, בתוספת הצמדה, מה שהופך את החוב ליקר משמעותית.
- קנסות: בנוסף לריבית, רשות המיסים רשאית להטיל קנסות על איחור בתשלום.
- עיקולים ופעולות אכיפה: במקרים של איחור מתמשך, הרשות יכולה להפעיל סנקציות חריפות יותר, כמו עיקול חשבונות בנק, רכבים ואף מניעת רישום הנכס על שמכם בטאבו עד להסדרת החוב.
כדי להמחיש את הנזק, הכנתי עבורכם טבלה המדגימה את תוספת הריבית על חוב מס רכישה בסך 200,000 ש"ח:
| תקופת האיחור | ריבית והצמדה (הערכה) | סך החוב לתשלום (הערכה) |
| 3 חודשים | כ-2,000 ₪ | כ-202,000 ₪ |
| 6 חודשים | כ-4,000 ₪ | כ-204,000 ₪ |
| שנה | כ-8,000 ₪ | כ-208,000 ₪ |
המספרים מדברים בעד עצמם. כל יום של איחור עולה לכם כסף.
האם ניתן לדחות או לפרוס את התשלום?
החיים דינמיים, ולעיתים קורה שאין לכם את מלוא הסכום זמין בתוך 60 יום. האם יש מה לעשות? התשובה היא כן, אבל זה דורש פעולה אקטיבית ומיידית.
ניתן להגיש למנהל מיסוי מקרקעין בקשה מנומקת לדחיית תשלום או לפריסתו לתשלומים. יש לצרף לבקשה מסמכים התומכים בסיבת הבקשה (למשל, עיכוב בקבלת כספי משכנתא, בעיה רפואית וכו').
חשוב להדגיש: הגשת הבקשה אינה עוצרת אוטומטית את צבירת הריבית. רק לאחר שהמנהל יאשר את הבקשה, יחולו תנאי הדחייה או הפריסה. לכן, יש להגיש את הבקשה מוקדם ככל האפשר, ולא לחכות לדקה ה-90.
|
⭐ טיפ זהב ⭐ גם אם אתם ממתינים לאישור בקשת דחייה, או אם ישנה מחלוקת על גובה השומה, אני תמיד ממליץ ללקוחותיי: שלמו את הסכום שאינו שנוי במחלוקת. אם אתם יודעים שתצטרכו לשלם לפחות 50,000 ש"ח, שלמו אותם מיד. התשלום הזה יעצור את צבירת הריבית וההצמדה על החלק ששולם, יראה לרשות המיסים שאתם פועלים בתום לב, ויחסוך לכם כסף רב בהמשך. |
מהי שומת מנהל ומתי צריך לשלם אותה?
כאמור, כל קונה מקרקעין נדרש לבצע שומה עצמית ולשלם מס על בסיסה. עם זאת, למנהל מיסוי מקרקעין נשמרת הזכות לערוך שומה מטעמו, לפי מיטב השפיטה. נציג מטעם המנהל יעריך מהי חבות מס הרכישה בעסקה, על סמך נסיבות המקרה.
לעיתים, יימצא פער בין השומה העצמית של הקונה לבין שומת המנהל לעסקה. ייתכן, למשל, כי הקונה סבור שהוא זכאי להנחה מסוימת בתשלום המס, בעוד שהמנהל אינו סבור כך. כמו כן, המנהל יכול לסבור כי המחיר בעסקה אינו משקף את שווי השוק שלה אלא נמוך משמעותית משווי השוק, ובמקרים כאלו הוא יבצע שומה לפי שווי הדירה ולא לפי המחיר ששולם בפועל.
באותם מקרים בהם יימצא פער בין שומת המנהל לשומה העצמית, שומת המנהל היא זו שתהיה מחייבת. הקונה יצטרך, תוך תוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה לשלם את ההפרש שבין השומה העצמית שלו לבין שומת המנהל.
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה אם הוגשה השגה?
לנישום נשמרת הזכות להגיש השגה על שומת המנהל. הגשת ההשגה תוביל לעריכת שומה חוזרת. גם על שומה זו ניתן יהיה להשיג ולהגיש ערר. לאחר הגשת הערר, ועדת הערר תערוך שומה אף היא לחבות המס בעסקה ותגיש לנישום שומה מטעם הוועדה. בנסיבות מסוימות, ניתן יהיה להגיש ערעור לבית המשפט העליון על החלטת הוועדה. בית המשפט יעניק החלטה סופית על חבות מס הרכישה בעסקה.
מה קורה אם יש מחלוקת על שווי הדירה בינכם לבין רשות המיסים?
אם רשות המיסים חולקת על השווי שהצהרתם ומוציאה שומה גבוהה יותר, אתם יכולים להגיש "השגה" (ערעור פנימי) על החלטתה. חשוב לזכור שהגשת ההשגה אינה דוחה את חובת התשלום על החלק שאינו שנוי במחלוקת.
האם ניתן לקבל פטור מלא מתשלום מס רכישה?
פטור מלא הוא נדיר, וניתן בעיקר במקרים ספציפיים כמו העברת דירה בין בני זוג אגב גירושין, או לנכים ועולים חדשים בתנאים מסוימים. רוב רוכשי הדירות ייהנו ממדרגות מס מופחתות (בדירה יחידה) אך לא מפטור מוחלט.
אני כאן כדי לצמצם את חבות המס למינימום
השאלה "תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה" נוגעת בליבת ההתנהלות הפיננסית שלכם מול הרשויות, והשלכותיה הכספיות הן אדירות. זכרו את כללי המפתח: 30 יום לדיווח, 60 יום לתשלום, והשעון מתחיל לתקתק מרגע חתימת החוזה. אל תניחו הנחות ואל תחכו שהודעת התשלום "תגיע בדואר". ליווי של עורך דין קניית דירה מנוסה יוודא שהדיווח יוגש בזמן, שהחישוב יהיה מדויק, ושהתשלום יבוצע במועד, ויחסוך לכם אלפי שקלים ועוגמת נפש מיותרת.
אם רכשתם נכס ואתם רוצים לוודא שאתם מנהלים את תהליך תשלום המס בצורה המיטבית, אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ במשרד עורך דין חיים פרטוש. דברו איתי ונתאם פגישה בזמן שנוח לכם.
