שליש דירה מס רכישה

האם בעלות בשליש דירה נחשבת לבעלות בנכס לעניין מס רכישה? האם רכישת שליש דירה חייבת במס כמו רכישת דירה רגילה? באילו מצבים הפטור משליש דירה יגדל לחצי דירה? שאלות אלו ונוספות מתעוררות סביב חבות מס הרכישה בשליש דירה. הבאתי לכאן את כל התשובות.

מהו "כלל השליש" ואיך הוא חוסך לכם במס רכישה?

סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין קובע עיקרון פשוט: רשויות המס לא יראו בכם כבעלי דירה נוספת, אם חלקכם באותה דירה אינו עולה על שליש (33.3%).

מה המשמעות המעשית? אם בבעלותכם עד שליש מדירת מגורים (למשל, נכס שרכשתם עם שני שותפים), וכעת אתם רוכשים דירה חדשה שתהיה בבעלותכם המלאה, דירה זו תיחשב לדירתכם היחידה.

התוצאה היא שתשלמו עליה מס רכישה לפי מדרגות המס הנמוכות והמוטבות, במקום לפי מדרגות המס הגבוהות של "דירה שנייה".

כדי להבין את הפער, נדבר במספרים. על דירה בשווי 2.4 מיליון ש"ח:

• כ"דירה יחידה", מס הרכישה יעמוד על כ-15,538 ש"ח.
• כ"דירה שנייה", מס הרכישה יזנק ל-292,405 ש"ח.

הבנתם נכון. "כלל השליש" יכול לחסוך לכם במקרה הזה מאות אלפי שקלים. זה לא סתם חיסכון, זה כסף שמשנה את כללי המשחק בעסקה.

המקרה המיוחד של דירת ירושה: כשההטבה גדלה לחצי

בעולם המיסוי, דירה שהתקבלה בירושה מקבלת יחס מיוחד. המחוקק מבין שלא בחרתם לרכוש אותה, ולכן מקל עליכם עוד יותר. כאן, "כלל השליש" הופך ל"כלל החצי": אם הדירה הנוספת שבבעלותכם התקבלה בירושה, הגבול המקל עולה.

בדירת ירושה, כל עוד חלקכם בה אינו עולה על מחצית (50%), אתם עדיין תיחשבו כבעלי דירה יחידה בעת רכישת נכס חדש.

זוהי הטבה קריטית, שלעיתים קרובות מאפשרת ליורשים לתכנן נכון את חלוקת העיזבון ביניהם באמצעות הסכם חלוקת עיזבון מותאם אישית, מבלי לפגוע בהטבות המס העתידיות של כל אחד מהם.

מעבר למס רכישה: ההשפעה על הפטור ממס שבח

היופי ב"כלל השליש" הוא שהוא עובד לשני הכיוונים על ציר הזמן. הוא לא רק חוסך לכם כסף בקנייה, אלא גם במכירה. מוכר "דירה יחידה" זכאי בתנאים מסוימים לקבלת פטור מלא ממס שבח – פטור שיכול להיות שווה מאות אלפי שקלים.

החדשות הטובות הן שאותו סעיף 49ג חל גם כאן. בעלות על עד שליש דירה נוספת לא פוגעת במעמדכם כבעלי "דירה יחידה" לצורך קבלת הפטור ממס שבח. כך אתם יכולים להחזיק בהשקעה קטנה, ועדיין לשמור על הזכות למכור את בית המגורים העיקרי שלכם בפטור מלא כשתרצו להשתדרג.

אסטרטגיות חכמות המבוססות על "כלל השליש"

הבנת הכללים היא רק ההתחלה. הניסיון שלי במשרד עו"ד חיים פרטוש ברחובות לימד אותי איך לתרגם את החוק היבש הזה לאסטרטגיות מנצחות עבור לקוחותיי:

1. השקעה משותפת: הדרך הקלאסית והיעילה ביותר. שלושה שותפים (שאינם תא משפחתי אחד) רוכשים יחד דירה, כשכל אחד מחזיק בשליש. כך, כל אחד מהם יכול להמשיך ולרכוש דירה משלו בעתיד במס רכישה נמוך, וגם למכור אותה בפטור ממס שבח.
2. העברה במתנה לילדים: הורים שרוצים לתת דירה במתנה ולעזור לילדיהם יכולים להעביר לכל ילד בוגר שליש מדירה, במקום לתת דירה שלמה לאחד מהם. כך, כל ילד מקבל נכס מניב, מבלי שתיפגע זכאותו העתידית להטבות של רוכש דירה יחידה.
3. תכנון גירושין חכם: במקום שאחד מבני הזוג ייקח דירה שלמה ויהפוך ל"משקיע" בעל כורחו בעיני רשויות המס, ניתן לחלק את הנכס במסגרת הסכמי מכר גירושין. למשל, שליש לכל אחד מבני הזוג ושליש לילד בוגר. לאחר הגירושין, כל אחד מהם הוא ישות נפרדת המחזיקה בחלק קטן מדירה, ושומר על ההטבות שלו.

תכנון מס הלכה למעשה: השוואת תרחישים וחיסכון בפועל

כדי להבין באמת את העוצמה הכלכלית שטמונה ב"כלל השליש", הדרך הטובה ביותר היא לראות את המספרים בעיניים. אני תמיד אומר ללקוחותיי, תיאוריה זה נחמד, אבל החלטות מקבלים על סמך שורת הרווח התחתונה. לכן, הכנתי עבורכם טבלת השוואה פשוטה המבוססת על מקרה אמיתי: אדם שרוצה לרכוש דירה ב-2.5 מיליון ש"ח, אך כבר יש לו בעלות חלקית בנכס אחר. שימו לב כיצד הבדל קטן באחוזי הבעלות או במקור הנכס (רכישה מול ירושה) יוצר פער של יותר מ-176,000 שקלים בחבות המס.

כפי שהטבלה ממחישה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים, הידע והתכנון המקדים הם המפתח. בשני התרחישים הראשונים, הלקוח חסך סכום כסף אדיר שאפשר לו גמישות פיננסית עצומה. בתרחיש השלישי, טעות קטנה בתכנון עלתה לו בסכום השווה לכמעט 8% משווי הנכס שרכש.

מה קורה במכירת "השליש" בעתיד?

רבים מהלקוחות שואלים אותי, ובצדק: "חיים, הבנתי איך לחסוך מאות אלפי שקלים במס רכישה על הדירה העיקרית שלי. אבל מה יקרה ביום שבו ארצה למכור את אותו שליש דירה שרכשתי עם השותפים?".

זוהי שאלת מפתח, והתשובה לה חושפת את החשיבות של תכנון מס ארוך טווח. חשוב להבין: ההטבה שקיבלתם נועדה לאפשר לדירתכם העיקרית להיחשב "יחידה". אולם, אותו שליש דירה הוא ונותר נכס להשקעה. ככזה, ביום המכירה שלו, הוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח השמור ל"דירה יחידה". על הרווח שתצברו ממכירת השליש (ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה) תחויבו בתשלום מס שבח.

זהו אינו "קנס", אלא תשלום מס לגיטימי על רווח מהשקעה. עם זאת, ברוב המכריע של המקרים, החיסכון האדיר שהשגתם במס הרכישה על הדירה המלאה, יעלה עשרות מונים על חבות מס השבח שתהיה לכם על הנכס החלקי.

זהו בדיוק המהות של תכנון מס נכון: לא הימנעות מוחלטת ממס, אלא בחירה מושכלת בנתיב שיניב את התשואה הכלכלית הגבוהה ביותר עבורכם לאורך כל חיי ההשקעה.

תכנון נכון היום, חיסכון ענק מחר

"כלל השליש" הוא לא פרצה בחוק, אלא כלי תכנון לגיטימי ועוצמתי שנועד לאפשר גמישות כלכלית. שליטה בפרטי הדין הזה מאפשרת לכם להיכנס לעולם ההשקעות מבלי לוותר על הטבות המס השמורות לכם כרוכשי דירה יחידה. בין אם אתם משקיעים, יורשים, הורים או זוג בהליכי פרידה – ההבנה של נושא שליש דירה מס רכישה היא קריטית. ההבדלים בין רכישה לירושה, בין שליש לחצי, והכיווניות של ההטבה, הם פרטים שיכולים לעלות או לחסוך הון. זהו תחום שדורש דיוק, ניסיון והתאמה אישית למצבכם.

אני מזמין אתכם לפגישת ייעוץ, בה ננתח יחד את מבנה הבעלות שלכם ונתכנן את הצעד הבא שלכם בחוכמה ובחיסכון מרבי.