רכישת דירה מקבלן היא עסקה משמעותית ביותר, וייצוג משפטי עצמאי ואיכותי הינו קריטי להגנה על האינטרסים שלכם.להלן אסביר אודות שכר טרחת עורך דין בעסקאות אלו, אבהיר את ההבדל בין עורך הדין מטעם הקבלן לבין עורך דין מטעמכם, ואפרט מדוע ליווי משפטי נפרד הוא הכרחי בעסקת רכישה מיזם.
מדוע אני ממליץ בתוקף על ייצוג משפטי עצמאי ברכישת דירה מקבלן?
בעבודתי כעורך דין מקרקעין, אני עד לפער המשמעותי בין רוכשים המגיעים עם ייצוג משפטי עצמאי לבין אלו המסתמכים אך ורק על עורך הדין של הקבלן. הפער הזה מתבטא לא רק באיכות החוזה והמפרט, אלא גם בתוצאההסופית – דירה התואמת את הציפיות והאינטרסים של הרוכש.
בפרויקט אחד שליוויתי בשנה האחרונה, זיהיתי סעיף בחוזה הקבלן שהתיר לו לשנות את שטח הדירה ב-5% ללא פיצוי. התערבותי כעורך דין הרוכש הובילה לביטול הסעיף מראש. זו רק דוגמה אחת מיני רבות לערך המוסף של ייצוג עצמאי.
הייצוג המשפטי העצמאי מבטיח:
- בחינה יסודית של החוזה – אני מזהה באופן שוטף סעיפים בעייתיים שהייתי מתקן אילו הייתי מייצג את הרוכש
- בדיקת המפרט הטכני – המפרט קובע מה בדיוק תקבלו, ואני מוודא שהוא תואם את הבטחות השיווק ואת המחיר ששילמתם
- הבטחת בטוחות ראויות – אני מקפיד שלקוחותיי יקבלו ערבויות בנקאיות מתאימות לפי חוק המכר, המגנות על כל שקל שמשולם
- תכנון לוח תשלומים מיטבי – ניסיוני מאפשר לי להתאים את התשלומים לקצב הבנייה האמיתי, לא לדרישות הנוחות של הקבלן
- ליווי עד למסירת הדירה – הייצוג שלי ממשיך גם לאחר החתימה, בתיעוד ליקויים והבטחת תיקונם
ומה עם שכר הטרחה לעורך דין מטעמכם?
לרוב הוא ינוע בין 0.5% לבין 1.5% ממחיר הדירה, כתלות במורכבות העסקה והמוניטין של עורך הדין.
זכרו – מדובר בהשקעה נמוכה יחסית שבתמורה לה תקבלו שקט נפשי וביטחון משפטי בעסקה. לכן, אל תחפשו את עורך הדין עם המחיר הזול ביותר אלא את זה שיעניק לכם את הערך הטוב ביותר לכסף שלכם.
המסגרת החוקית – מה מותר לקבלן לגבות כשכר טרחת עורך דין?
חשוב שתדעו: חוק המכר (דירות) מגביל את שכר הטרחה שקבלן רשאי לגבות מרוכש דירה עבור שירותים משפטיים.התקרה החוקית כיום עומדת על 5,770.77 ₪ בתוספת מע"מ (או 0.5% משווי הדירה בעסקאות שמחירן נמוך מ-1 מיליון שקלים). הגבלה זו חלה על עסקאות שמחירן אינו עולה על 4,643,750 ₪.
אני רואה כיצד קבלנים ויזמים מנסים לעתים "לעקוף" את המגבלה הזו באמצעות חיובים נוספים, ותפקידי כמייצג הרוכשים הוא לזהות אותם ולמנוע אותם.
אל תסמכו על עורך הדין של הקבלן!
במשרדי התקבלו בשנה האחרונה לפחות 15 פניות מרוכשים שחויבו בתשלומים כפולים עבור שירותים משפטיים.לא ניתן לגבות סכום כללי עבור הוצאות נוספות אלא רק סכומים קונקרטיים כמפורט בתקנות. וודאו כי כלל התשלומים לא חורגים מהקבוע בחוק.
אני ממליץ לכם כי בטרם חתימה על חוזה, בקשו מעורך הדין לערוך בדיקה מקדימה של טיוטת החוזה והמפרט.
בבדיקה שכזו, שעלותה נמוכה יחסית, אוכל לזהות סעיפים בעייתיים וחיובים מוגזמים. במקרה אחד, איתרתי חיוב כפול של 4,500 ₪ עבור "הכנת ייפוי כוח בלתי חוזר". התערבותי חסכה ללקוח את מלוא הסכום. אני ממליץ גם לדרוש פירוט מדויק בכתב של כל התשלומים המשפטיים, כולל הסבר מדויק מה כל תשלום מכסה.
בעבודתי, אני שומע לא פעם מרוכשים את המשפט: "אבל עורך הדין של הקבלן אמר שהכל בסדר".
חשוב שאבהיר: עורך הדין של הקבלן, גם אם אתם משלמים את שכרו, מייצג את האינטרסים של הקבלן, לא שלכם.
אני אספר לכם על לקוח שהגיע אליי לאחר שחתם על חוזה, כשהוא סומך על עורך הדין של הקבלן. בחוזה היה סעיף המאפשר לקבלן לדחות את מסירת הדירה בשנה וחצי ללא פיצוי וכן קביעה כי כלל התשלומים יוצמדו למדד. פניתי לעורך הדין של הקבלן ודרשתי ממנו למחוק את הסעיפים, שכן הם נוגדים את הוראות חוק המכר. עורך הדין נענה מייד לבקשתי וכך נחסכה ללקוחותיי עוגמת הנפש הכרוכה בהתנהלות משפטית ארוכה אל מול הקבלן.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
קניית דירה מקבלן היא אירוע משמעותי בחייכם, וייצוג משפטי עצמאי הוא חיוני להצלחתו. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בליווי רוכשי דירות מקבלן, עם ניסיון בעשרות פרויקטים ומאות דירות ברחבי הארץ.
במשרדי תקבלו שירות מקיף הכולל:
- בדיקה יסודית של החוזה והמפרט הטכני.
- ניסוח נספחים לשיפור תנאי העסקה לטובתכם.
- בדיקת הבטוחות וייעוץ לגבי לוח התשלומים.
- ליווי אישי עד למסירת הדירה ורישום הזכויות.
פנו אליי עוד היום לייעוץ ראשוני, והבטיחו שהדירה החדשה שלכם מגובה בייצוג משפטי הטוב ביותר.
