כעורך דין מקרקעין המלווה רוכשי נדל"ן ישראלים ותושבי חוץ באופן תדיר, חשוב לי להבהיר כי רכישת דירה בישראל על ידי תושב חוץ היא אפשרית, אך כרוכה בפרוצדורות מיוחדות ושיקולים ייחודיים. ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין המכיר את הנבכים הרגולטוריים והמיסויים הוא קריטי להצלחת התהליך ולחיסכון בעלויות מיותרות. במאמר זה אציג בפניכם מספר נקודות חיוניות שכל תושב חוץ השוקל רכישת נכס בישראל חייב להכיר.
מיסוי רכישת דירה על ידי תושב חוץ
אפתח בכך שאחד ההבדלים המשמעותיים ביותר בין רוכש תושב ישראל לבין רוכש תושב חוץ הוא היבט המיסוי. בעוד תושב ישראל הרוכש דירה יחידה זכאי למדרגות מס מופחתות משמעותית, תושב חוץ אינו יכול ליהנות מהטבה זו.
תושב חוץ הרוכש דירה בישראל ייחשב כמי שרוכש דירה שנייה ומעלה, ולכן יחויב במס רכישה בשיעור של 8% מהשקל הראשון (ועל חלק מהשווי העולה על תקרה מסוימת – 10%). משמעות הדבר עצומה – על דירה בשווי 2 מיליון ₪, תושב ישראל כמעט ולא ישלם מס רכישה, בעוד תושב חוץ ישלם 160,000 ₪.
חריג חשוב – חזרה לישראל תוך שנתיים
חוק מיסוי מקרקעין מציע פתרון לתושבי חוץ המתכננים לחזור לישראל:
מי שהפך לתושב ישראל בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה נחשב לתושב ישראל לצורך חישוב מס הרכישה, על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
זוהי הטבה משמעותית לישראלים השוהים בחו"ל או לתושבי חוץ המתכננים לעלות לישראל בעתיד הקרוב. במקרה זה, ניתן להגיש את חישוב המס באופן מידי וליהנות ממדרגות המס המופחתות, או לדחות את חישוב השומה הסופית ולהוכיח בדיעבד את הזכאות לתושבות.
הטבות מס רכישה לעולים חדשים
אני שמח לבשר שאם אתם מתכננים לעלות לישראל יכולים ליהנות מהטבות מס ייחודיות. להלן אפרט אודות עיקרי הדברים הנוגעים להטבות אלו.
הזכאות להטבות
זכאים להטבות מי שרוכשים דירה בתקופה שבין שנה לפני העלייה לארץ ועד 7 שנים אחרי העלייה זכאי לשיעורי מס מופחתים. ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד על רכישת דירת מגורים. כמו כן, ניתן ליהנות מההטבה פעם אחת נוספת על רכישת מבנה לצורך עסק של העולה.
שיעורי מס רכישה לעולים
עולים חדשים נהנים משיעורי מס מופחתים משמעותית ברכישת דירה יחידה. בהתאם לתקנות העדכניות (נכון ל-2025), על דירה במחיר של עד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס כלל, ומעל סכום זה ועד תקרה גבוהה משמעותית ישולם מס בשיעור של 0.5% בלבד.
לדוגמה, על דירה בשווי 3 מיליון ₪, עולה חדש ישלם מס רכישה בסך כ-5,100 ₪ בלבד, לעומת 240,000 ₪ שישלם תושב חוץ רגיל!
תנאים לקבלת ההטבות לעולים
- הדירה צריכה להיות דירתו היחידה של העולה
- העולה מתכוון להתגורר בדירה
- יש לעמוד בתנאי הזכאות להגדרת "עולה חדש" לפי הוראות תקנה 12 (א) לתקנות מיסוי מקרקעין
מגבלות על רכישת מקרקעי ישראל על ידי זרים
מעבר לשיקולי המס, קיימות גם מגבלות חוקיות על רכישת קרקעות בבעלות המדינה על ידי מי שאינם אזרחים או תושבים:
הגדרת "זר" לפי חוק מקרקעי ישראל
"זר" מוגדר בחוק כ:
- יחיד שאינו אזרח ישראלי או תושב ישראל.
- יחיד שאינו זכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות.
- תאגיד בשליטת מי שאינו אזרח או תושב ישראל.
לכן, אם אתם אזרחים ישראלים אך תושבי חוץ, אינכם מוגדרים כמובן כזרים ולא תהיה כל מגבלה למכור לכם את הדירה. לעומת זאת, אם אין ברשותכם אזרחות ישראלית, תידרשו לעמוד בכל דרישות חוק מקרקעי ישראל, כפי שאפרט מיד, כדי שתוכלו לרכוש דירה בארץ.
תהליך הרכישה לזרים
רכישת מקרקעי ישראל על ידי זר דורשת קבלת אישור מיוחד מיושב ראש מועצת מקרקעי ישראל. האישור ניתן לאחר בחינת מספר שיקולים, בהם:
- טובת הציבור וביטחונו
- זיקתו של הזר לישראל
- מטרת הרכישה
- היקף המקרקעין המבוקשים
עם זאת, החוק מעניק הקלות ברכישת דירה על ידי זר יחיד הרוכש דירת מגורים יחידה בישראל. אז, מדרג האישורים הנדרש נהיה נמוך יותר מה שמפשט את העסקה כולה. בכל מקרה, התייעצו עם עורך דין מקרקעין וודאו כיצד תוכלו להשלים את הרכישה בקלות האפשרית.
אתגרים פרקטיים ברכישת דירה כתושב חוץ
רוכשי דירות שהם תושבי חוץ נאלצים להתמודד עם קשיים ואתגרים פרקטיים ברכישת דירה בישראל. אלו נוגעים לקבלת משכנתא, ניהול חשבון בנק ישראלי וניהולו של הנכס. כמובן שניתן לצלוח קשיים אלו אך חשוב לעשות זאת בעזרת עורך דין המתמחה ברכישת דירה על ידי תושבי חוץ, כדי שלא תיפלו לבורות מיותרים וביורוקרטיה מסובכת שתקשה עליכם להשלים את העסקה בצורה מיטבית ויעילה.
דגשים משפטיים נוספים ברכישת נכס כתושב חוץ
להלן אציג לכם שורת דגשים חשובים שכל רוכש תושב חוץ צריך להכיר:
בדיקות מקדימות מקיפות
לתושבי חוץ לעתים קרובות אין את הידע המקומי הנדרש לביצוע בדיקות נאותות על הנכס. חשוב במיוחד לבצע:
- בדיקה קפדנית של נסח טאבו ורישום הזכויות
- בדיקת היתרי בנייה וחריגות בנייה
- בירור חובות על הנכס
- בדיקת תב"עות (תוכניות בניין עיר) והיתכנות לשינויים עתידיים בסביבה
הסדרת מעמד שונה של בני זוג
במקרים בהם אחד מבני הזוג הוא תושב ישראל והשני תושב חוץ, ייתכנו יתרונות משמעותיים לרישום הנכס על שם התושב הישראלי. בחינה מעמיקה של האפשרויות המשפטיות והשלכות המס עשויה להוביל לחיסכון משמעותי.
חיים פרטוש משרד עורכי דין
רכישת דירה בישראל על ידי תושב חוץ היא תהליך מורכב הדורש ידע, ניסיון ומיומנות. אני, עו"ד חיים פרטוש, מתמחה בליווי תושבי חוץ ברכישת נכסים בישראל. במשרדי תקבלו שירות כולל בשיטת ONE STOP SHOP, הכולל:
- ייעוץ מיסוי אופטימלי וניצול הטבות
- בדיקות מקדימות יסודיות של הנכס
- ניהול משא ומתן ועריכת חוזה המותאם לנסיבות הייחודיות שלכם
- טיפול בדיווחים לרשויות המס
- ליווי בהליך רישום הזכויות וקבלת האישורים הנדרשים
אל תתמודדו לבד עם המורכבות של רכישת נכס בישראל כתושבי חוץ. פנו אליי עוד היום לקבלת ייעוץ ראשוני והבטיחו לעצמכם ליווי משפטי שיחסוך לכם זמן, כסף וכאבי ראש מיותרים.
